• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號(hào)】[1988]民他字第55號(hào)
• 【發(fā)布日期】1988-12-29
• 【生效日期】1988-12-29
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】國(guó)家法律法規(guī)

最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)房屋的民事行為未完成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系沒(méi)有成立的批復(fù)

最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)房屋的民事行為未完成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系沒(méi)有成立的批復(fù)
 
（1988年12月29日＜1988＞民他字第55號(hào)）
福建省高級(jí)人民法院：

 你院閩法民申字（1988）第10號(hào)關(guān)于黃雙與黃子鑾房屋買(mǎi)賣(mài)申訴案的請(qǐng)示報(bào)告收悉。經(jīng)研究認(rèn)為,，本案雙方當(dāng)事人約定以收取定金的方式和限期四個(gè)月作為成交房屋買(mǎi)賣(mài)的條件,，但期限到來(lái)后,，買(mǎi)方既未交付房?jī)r(jià)款，也未對(duì)訟爭(zhēng)房屋實(shí)際進(jìn)行管理,、使用,；賣(mài)方要求退還買(mǎi)方定金，只因買(mǎi)方不同意而未果,。這些情況說(shuō)明,，買(mǎi)賣(mài)房屋的民事行為并未完成，雙方當(dāng)事人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系也就沒(méi)有成立,。據(jù)此,，建議你院依審判監(jiān)督程序處理，并做好當(dāng)事人的工作,。處理時(shí)以判決形式結(jié)案為宜,。

 此復(fù)



附： 福建省高級(jí)人民法院請(qǐng)示報(bào)告



最高人民法院：

 我院復(fù)查的黃雙與黃子鑾等房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛申訴案，經(jīng)院審判委員會(huì)研究,，有兩種不同處理意見(jiàn)：（一）,、同意合議庭意見(jiàn)，雙方當(dāng)事人房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,，泉州市中院再審判決基本正確,，駁回申訴。（二）,、由于訴訟時(shí)標(biāo)的物已不存在,，法院不應(yīng)受理，故應(yīng)撤銷原判,，發(fā)回重審,。由于我省人大常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為該案涉及港胞、僑胞的利益,，又有一定影響,，要求我院慎重處理，我院審判委員會(huì)的研究意見(jiàn)也不一致,，故決定請(qǐng)示你院,，請(qǐng)函示。

 附：案情報(bào)告5份,。

 關(guān)于黃雙與黃子鑾,、黃永咐房屋買(mǎi)賣(mài)申訴案的案情報(bào)告

 申訴人：黃雙，女,，76歲,，住香港九龍土瓜灣漸江街27號(hào)寶德大廈14／ＦＢ－9。

 委托代理人：林超然（系黃雙之女婿）,，晉江縣人,，56歲,，泉州市鯉城區(qū)鯉中街道辦事處干部，住泉州市鯉城區(qū)紅梅新村28號(hào)樓301房,。

 雙方當(dāng)事人：黃子鑾,，男，87歲,，泉州市人,，住泉州市鎮(zhèn)撫巷58號(hào)。

 雙方當(dāng)事人：黃水咐,，男,，72歲，泉州市人,，退休教師,，住泉州市鯉城區(qū)鎮(zhèn)撫巷49號(hào)。

 案由：房屋買(mǎi)賣(mài)



一,、案情介紹

 申請(qǐng)人黃雙之女杜雪玉（即林超然之妻）,，1971年間以黃雙的名義與黃永咐、黃子鑾,、黃子銜協(xié)商買(mǎi)房,，該房屋位于泉州市民主街后巷3號(hào)，為小三間張房屋,，雙方商定的房?jī)r(jià)為2100元整,。1972年元月2日，杜雪玉付給黃永咐,、黃子鑾,、黃子銜定金400元，同時(shí)黃水咐等3人出一“收定金字據(jù)”交杜雪玉,，該字據(jù)內(nèi)容如下：“立收定金字人黃子銜,、黃子鑾、黃永咐3人有承先祖遺下產(chǎn)業(yè)一座,，坐落本市民主街后巷門(mén)牌3號(hào)小三間張厝壹幢（內(nèi)有6間,，后廚房1間、另房間巷1條,，曠地1塊）,，厝有破損，今三柱共同協(xié)商同意出讓與黃阿雙同志,，面議價(jià)款人民幣2100元,，即日先收來(lái)定金人民幣400元，限期4個(gè)月將厝搬空,，行字找清,，該業(yè)送交買(mǎi)方收管為業(yè)，特立收定金字壹紙為憑,。立出賣(mài)收定金字人黃子銜,、黃子鑾、黃永咐,，見(jiàn)證人李志堅(jiān),。”同年元月31日,，黃永咐個(gè)人向杜雪玉借款200元,，立有借據(jù)。

 由于當(dāng)時(shí)該房屋尚出租他人,，租戶在約定4個(gè)月內(nèi)不肯搬遷,，雙方便未再“行字找清”。訴訟后,，黃永咐,、黃子鑾稱：在此期間他們得知政府規(guī)定私房不得買(mǎi)賣(mài)，便要求將收取的定金退還,，不再賣(mài)房,，但杜雪玉不同意。杜雪玉對(duì)此則稱：當(dāng)時(shí)一再催促對(duì)方盡快采取措施以履行約定,。杜在1974年12月5日街道調(diào)解時(shí)承認(rèn)黃子鑾一方要求退還定金二次,，其中一次是1972年底（詳見(jiàn)原泉州市法院＜79＞泉法民字099號(hào)卷宗Ｐ95），黃雙在1978年8月3日不服原泉州法院（77）泉法民字第019號(hào)裁定的上訴狀中,，亦承認(rèn)黃子鑾于1973年間曾出面與她們商量退定金之事,，只是她未予答應(yīng)。

 1973年,，黃永咐等一方在未告知黃雙的情況下,，又欲將該房屋賣(mài)給許謀德。許原是晉江地委組織部干部,，他稱有辦法讓租戶遷走,，故黃永咐等人便與其商定同樣以2100元價(jià)賣(mài)給許，由許翻建,。但黃,、許雙方既未立約亦未付款。1974年10月,，黃永咐,、黃子鑾、許謀德雇工將該房屋的中廳及后廳拆掉,，欲逼走租戶,，當(dāng)晚租戶也將他們租住的西邊房全都拆掉并連夜運(yùn)走木料,。此后，由于杜雪玉,、林超然出來(lái)干預(yù),，許便再未介入。以上這些情況系許謀德后來(lái)在學(xué)習(xí)班中交待及來(lái)拆房屋的工頭邱開(kāi)寅出具的證明所反映,。許謀德在交待材料中還說(shuō)：黃永咐,、黃子鑾在與其商量買(mǎi)賣(mài)房屋之前還曾與一公安局干部商量賣(mài)房事宜，也因租戶不肯遷走未商妥,。對(duì)上述這些情節(jié),，黃永咐，黃子鑾從未承認(rèn)過(guò),，他們的說(shuō)法是：在與杜雪玉商定的4個(gè)月期限滿后,，由于租戶不肯搬遷，許謀德有幫助他們以房屋危險(xiǎn)破漏為名拆掉,，以便讓黃子鑾之女黃自然建房,。他們只拆掉廳堂，出租的房屋是被租戶拆掉,，木料亦被租戶運(yùn)走,，他們從未把房屋賣(mài)給許謀德。

 房屋被拆掉后杜雪玉,、林超然以買(mǎi)主身份出面干預(yù),，并在該宅地上挖基，雙方發(fā)生糾紛,，街道便進(jìn)行調(diào)解,，要求他們?cè)谖醋魈幚砬埃p方均不得動(dòng)工基建,。拖至1976年,，杜雪玉、林超然又開(kāi)始動(dòng)工基建（據(jù)杜,、林自稱,，至76年11月11日止，已砌起房墻至一層窗臺(tái)處,，內(nèi)有一個(gè)人）,，后被黃子鑾一方雇人撬倒。對(duì)此,，黃子鑾,、黃永咐始終未承認(rèn)是他們干的事，但我們?cè)趶?fù)查該案中調(diào)查了黃子鑾之女黃自然，她承認(rèn)是他們雇人去干的,。

 由于街道無(wú)法調(diào)解當(dāng)事人雙方的糾紛,，1976年底，杜雪玉,、林超然以黃雙名義向法院起訴,。原泉州市法院以杜雪玉為原告，黃子鑾,、黃永咐為被告，于1978年7月28日以（77）泉法民字第019號(hào)裁定書(shū)認(rèn)為“黃子鑾一方非法將房屋出賣(mài)給黃雙和許謀德,。造成一業(yè)賣(mài)二主,，并與許謀德合謀強(qiáng)行拆房迫走租戶是極其錯(cuò)誤的，原被告私自買(mǎi)賣(mài)房屋,，違章建筑也是錯(cuò)誤的”,，根據(jù)泉州市革委會(huì)1968年12月23日“關(guān)于加強(qiáng)城市房地產(chǎn)管理工作”和1972年1月20日“關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)管理的通告規(guī)定”裁定：“一、被告與原告及許謀德私自買(mǎi)賣(mài)房屋是非法的,，本院不予承認(rèn),；二、被告應(yīng)退還給原告買(mǎi)賣(mài)房屋定金四百元及黃永咐向原告借去的二百元也應(yīng)退還,?！倍叛┯癫环枚ǎ渣S雙名義提出上訴,，原晉江中院認(rèn)為：“原審簡(jiǎn)單裁定買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,，未追究黃子鑾等一方一業(yè)賣(mài)二主的欺騙行為顯屬不妥，對(duì)黃雙的合法權(quán)益保護(hù)不夠,，且用裁定不當(dāng),，”以一審法院“采用裁定不合該文書(shū)用途”為由“發(fā)回重審?！币粚彿ㄔ褐貙彆r(shí)更換黃雙為原告,，經(jīng)重審認(rèn)為：“黃子鑾等將訟爭(zhēng)屋賣(mài)給黃雙收取了定金，并立了買(mǎi)賣(mài)合約,，雙方買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已成立,，應(yīng)予維護(hù)。黃子鑾等在合約期限屆滿無(wú)法交付房屋時(shí),，又擅自將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)黃自然,、許謀德，強(qiáng)行拆掉屋蓋逼走租戶欲行起蓋等行為是錯(cuò)誤的,，應(yīng)予批評(píng)教育,，被訴掉房屋建筑材料造成的損失黃子鑾一方應(yīng)適當(dāng)予以賠償。”據(jù)此重審判決：“（1）雙方的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效,，但應(yīng)向有關(guān)部門(mén)補(bǔ)辦手續(xù),，（2）黃子鑾等一方應(yīng)賠償黃雙的損失500元。一審判決后黃子鑾等一方上訴,，原晉江中院維持原判,。判決后，黃雙即根據(jù)二審判決,，向一審法院交付了尚需付的1000元買(mǎi)房款（已扣除黃子鑾應(yīng)賠的500元,，該款現(xiàn)仍在一審法院。）然后向房管局領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證,。黃子鑾等一方以僅收取黃雙的400元定金,，且未定買(mǎi)賣(mài)合約，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系未成立為由提出申訴,。中院終審判決后,，黃雙由于欲建房屋，與四鄰因房墻權(quán)界屬有爭(zhēng)議,，中院便直接受理并進(jìn)行調(diào)解,，爾后以與前一判決同一案號(hào)制作調(diào)解書(shū)。

 中院在復(fù)查黃子鑾等人申訴中,，先后三次就雙方買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否有效請(qǐng)示我院,，對(duì)此，我們均答復(fù)該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,，據(jù)此泉州中院再審判決：1．撤銷原一,、二審判決，2．雙方房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,，黃子鑾一方應(yīng)退還黃雙定金及利息956元8角,，黃永咐向杜雪玉借款200元亦應(yīng)退還杜雪玉。再審判決后,，黃雙向本院提出申訴,，其主要申訴理由：1．收取定金時(shí)所立合約就是買(mǎi)賣(mài)合約，2．他們實(shí)際管理使用了房屋,，又沒(méi)有其他違法行為,，政府發(fā)給了產(chǎn)權(quán)證，3．再審如此判決,，給其造成巨大損失,，據(jù)黃雙代理人林超然報(bào)來(lái)?yè)p失數(shù)字為120150．75元。



二,、需說(shuō)明的問(wèn)題：（略）



三,、對(duì)該案的復(fù)查意見(jiàn)：

 1．該案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)是否有效的問(wèn)題,，其他的爭(zhēng)議均是由此而產(chǎn)生的。根據(jù)該案雙方當(dāng)事人在進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所為來(lái)看,，不能確認(rèn)他們之間的買(mǎi)賣(mài)已成交,，房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已成立。主要是因以下3點(diǎn)：雙方當(dāng)事人1972年元月所立的收取定金字據(jù)從其內(nèi)容,，形式來(lái)看,，不能認(rèn)為就是買(mǎi)賣(mài)房屋的合同；黃雙僅是交付400元的定金,，既未交付大部分的買(mǎi)房款,，也未實(shí)際對(duì)房屋行使權(quán)利，而且在過(guò)了當(dāng)事人約定期限后,，黃子鑾等一方曾提出退還定金,，只是因黃雙一方不肯而沒(méi)有結(jié)果；在該糾紛發(fā)生前,，雙方當(dāng)事人本要買(mǎi)賣(mài)的這一標(biāo)的物－－房屋就被業(yè)主方拆掉,，買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物已不復(fù)存在,。繼續(xù)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)不僅已沒(méi)有實(shí)際意義,，而且也沒(méi)有可能了?？傊?，由于雙方當(dāng)事人之間的買(mǎi)賣(mài)行為并沒(méi)有完成，雖然雙方確有進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)房屋的意向,，但是房屋買(mǎi)賣(mài)是要式法律行為,，既使根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行民事政策若干意見(jiàn)》第56條規(guī)定，對(duì)買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的,，買(mǎi)賣(mài)雙方也必須在立有契約,、買(mǎi)方已交付房款，并實(shí)際使用和管理了房屋,，又沒(méi)有其他違法行為的情況才能認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效,。所以再審判決買(mǎi)賣(mài)無(wú)效是對(duì)的。

 雙方當(dāng)事人在這一糾紛中均有過(guò)錯(cuò),。黃子鑾等人在與黃雙商定買(mǎi)賣(mài)房屋并收取定金后,，翻悔不賣(mài)，且在未告知黃雙的情況下又與他人協(xié)商賣(mài)房事宜是不對(duì)的,。黃雙一方在買(mǎi)賣(mài)行為未完成,，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系未成立，對(duì)方要求退還定金不再進(jìn)行買(mǎi)賣(mài),，且標(biāo)的物已滅失的情況下,，強(qiáng)行在對(duì)方的宅地上違章建房，也是錯(cuò)誤的，因此,，黃子鑾等人應(yīng)當(dāng)如數(shù)退還定金及歷年利息,，但是否應(yīng)雙倍返還定金沒(méi)有把握。黃雙要求黃子鑾一方賠償被他們撬倒的房墻,，阻止建房所造成建筑材料毀壞,、流失的損失，以及當(dāng)時(shí)買(mǎi)賣(mài)訟爭(zhēng)屋與現(xiàn)在如果再買(mǎi)同樣面積,、質(zhì)量房屋差價(jià)等損失,，黃子鑾一方也應(yīng)予以賠償。但問(wèn)題在于黃雙建房一是侵權(quán),，二是違章建筑,，因此而造成的損失是否有權(quán)要求對(duì)方賠償？另外,，把過(guò)去的房屋價(jià)格與現(xiàn)在的價(jià)格來(lái)比較,，將這之間的差價(jià)作為損失要求賠償是否妥當(dāng)？畢竟當(dāng)時(shí)買(mǎi)賣(mài)未成立,。



四,、合議意見(jiàn)

 雙方當(dāng)事人買(mǎi)賣(mài)行為未完成，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不成立,，再審判決雙方買(mǎi)賣(mài)無(wú)效是正確的,，申訴人要求賠償?shù)睦碛刹怀闪ⅲ挥璨杉{,。駁回申訴,，維持中院再審判決。