土地二級(jí)開發(fā)的典型就是房地產(chǎn)開發(fā),，即土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng),。一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng),。從開發(fā)、建設(shè),、經(jīng)營(yíng),、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段,，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段,、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段,、銷售階段和交付使用階段,。

一、項(xiàng)目決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后,，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究,。

1、可行性研究的內(nèi)容

    可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化,，減少或避免投資決策的失誤,，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益,。

可行性研究的主要內(nèi)容有：

(1)項(xiàng)目概況,；

(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；

(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定,；

(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);

(5)資源供給及資本運(yùn)作方案,；

(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；

(7)項(xiàng)目開發(fā)模式,、組織機(jī)構(gòu),、崗位需求,、管理費(fèi)用的研究；

(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,；

(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析,；

(10)結(jié)論及建議。

2,、可行性研究小組成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師,、市場(chǎng)分析專家、房地產(chǎn)專家,、建筑工程專家,、財(cái)會(huì)師及律師。

3,、可行性研究的工作階段

1）投資機(jī)會(huì)研究,。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì),。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略,，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的,，就可以進(jìn)行下一階段的工作,。

2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”,。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上,，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

3）詳細(xì)可行性研究,，即通常所說的可行性研究,。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上,、財(cái)務(wù)上,、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策,?！　?/p>

4、可行性研究步驟

可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：

(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng),；

(2)調(diào)查研究,；

(3)方案選擇與優(yōu)化；

(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；

(5)編制可行性研究報(bào)告,。

5,、集團(tuán)公司董事會(huì)通過，批準(zhǔn)正式立項(xiàng),，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段,。

二、前期準(zhǔn)備階段

1,、 獲取土地使用權(quán),。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式

1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán),；

3）轉(zhuǎn)讓取得,；

4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣,、協(xié)議出讓三種方式）；

5）聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng),、審批后取得,；

6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并,、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得,。

2、征地拆遷,，申辦并取得《房屋拆遷許可證》,。

拆遷的主要內(nèi)容包括：

(1)房屋拆建，如危舊房改造,；

(2)城市功能,、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū),、商業(yè)區(qū),、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造,；

(3)環(huán)境治理,，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等,。因此,，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分,，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：

1）填寫《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份,；

2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件,；

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）

5）拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料,。

6）拆遷安置計(jì)劃和方案,；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù),、性質(zhì),、用途等基本情況；拆遷方式,；拆遷期限,；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明,；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度,。）

三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)

1,、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn),，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件

1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)

2）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì),，送審設(shè)計(jì)方案,。

2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建,，取得建筑核位紅線圖和施工圖,。建筑方案報(bào)建分兩階段。

1）規(guī)劃方案審批階段,，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》,。

2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份,。

3,、 申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖,。

4,、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》,。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí),，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi),。

5,、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記,，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù),，確定勘察,、設(shè)計(jì)、監(jiān)理,、施工隊(duì)伍,。

6、申辦《施工許可證》

四,、項(xiàng)目銷售階段

1,、申辦《銷售許可證》

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換,。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,，應(yīng)當(dāng)向城市,、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》,。

2,、商品房銷售及按揭辦理

（1）銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）

（2）銷售合同的簽訂。

（3）按揭辦理,。

五、交付使用階段

1,、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收,，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。屬成片開發(fā)小區(qū)的,，還應(yīng)申請(qǐng)綜合驗(yàn)收,。

2、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi),，建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收,。

3、進(jìn)行權(quán)屬登記,，取得《商品房權(quán)屬證明書》,。

4、物業(yè)移交

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止,。

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