前言:

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,城市外來人口流動(dòng)加劇，對(duì)房屋的需求也逐漸提高,，但由于房?jī)r(jià)的日益上漲,故而房屋租賃已經(jīng)是每時(shí)每刻都在發(fā)生的一項(xiàng)普遍經(jīng)濟(jì)活動(dòng),并與我們的現(xiàn)實(shí)生活息息相關(guān),。目前房屋租賃市場(chǎng)飛速發(fā)展,出現(xiàn)在房屋租賃活動(dòng)中的糾紛也越來越多,本文以房屋租賃市場(chǎng)中出現(xiàn)的“名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為租賃”為視角，從法律角度淺析名為聯(lián)營(yíng)關(guān)系實(shí)為租賃關(guān)系糾紛中出現(xiàn)的法律問題,。筆者以一則名為聯(lián)營(yíng)關(guān)系實(shí)為租賃關(guān)系的案例入手,，先論述聯(lián)營(yíng)與租賃法律關(guān)系的特征，進(jìn)而說明名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為租賃合同的效力認(rèn)定以及法院管轄法律問題,。

一,、案情簡(jiǎn)介

2015年8月12日張大爺將所有的房屋租賃給李大爺，并簽訂《房屋租賃協(xié)議》,，2016年1月1日李大爺以案涉房屋經(jīng)營(yíng)使用權(quán)與王大娘聯(lián)合經(jīng)營(yíng)服飾,，雙方簽訂了《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，該協(xié)議約定聯(lián)合經(jīng)營(yíng)期限為2016年1月1日至2020年10月4日,，每年王大娘須向李大爺支付盈利款100萬元,，且約定王大娘在經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，除不可抗力因素外,，均不影響李大爺?shù)挠钍杖?。在《?lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》履行過程中，因案外第三人原因?qū)е掳干娣课萋┧?，王大娘以李大爺未盡到房屋維修義務(wù)拒絕交納租金,，為此，李大爺訴諸法院,，王大娘在庭審中稱該協(xié)議名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為租賃,，由此庭審中產(chǎn)生的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：聯(lián)營(yíng)法律關(guān)系的認(rèn)定、名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為租賃合同的效力以及法院管轄,。

二,、本案涉及的法律問題

1、名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為租賃合同的認(rèn)定

1990年11月12日開始施行的最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答》（法（經(jīng)）發(fā)〔１９９０〕２７號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“《解釋》”）第四條關(guān)于聯(lián)營(yíng)合同的保底條款問題對(duì)于該類型合同的認(rèn)定方面以及名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為借貸行為的效力作了明確規(guī)定,，以下筆者就該類型合同的認(rèn)定為進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析：

《解釋》第四條第一款規(guī)定：“聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款,，通常是指聯(lián)營(yíng)一方雖向聯(lián)營(yíng)體投資，并參與共同經(jīng)營(yíng),，分享聯(lián)營(yíng)的盈利,，但不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的虧損責(zé)任，在聯(lián)營(yíng)體虧損時(shí),，仍要收回其出資和收取固定利潤(rùn)的條款,。保底條款違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則,，損害了其他聯(lián)營(yíng)方和聯(lián)營(yíng)體的債權(quán)人的合法權(quán)益,，因此,，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效?！摹督忉尅返谒臈l第一款可以知曉保底條款之所以無效的原因是保底條款違背了聯(lián)營(yíng)法律關(guān)系的關(guān)鍵特征,，即共負(fù)盈虧,、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則。

具體到本案中,，李大爺與王大娘簽訂的《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》約定的在經(jīng)營(yíng)期限內(nèi),，除不可抗力因素外，均不影響李大爺盈利款的收入,，明顯不符合聯(lián)營(yíng)法律關(guān)系的共負(fù)盈虧,、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特征，實(shí)際是由王大娘自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),、自負(fù)盈虧,，因此，本案中,，雖然李大爺與王大娘雙方簽訂了《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》,，但雙方約定李大爺不參與經(jīng)營(yíng)、不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，由王大娘自主經(jīng)營(yíng),、自負(fù)盈虧，上述約定并不符合聯(lián)營(yíng)合同的基本特征,，實(shí)際上,，李大爺將案涉房屋租賃給王大娘經(jīng)營(yíng)使用，并收取固定利潤(rùn),，完全符合租賃合同關(guān)于出租人將租賃物交付承租人使用,、收益，承租人支付租金的特征,，即《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》中的約定名為聯(lián)營(yíng),，實(shí)為租賃，應(yīng)認(rèn)定為租賃合同,。

2,、名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為租賃合同的效力認(rèn)定

《解釋》第四條第二款對(duì)于名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為借貸行為的認(rèn)定以及效力問題作了明確規(guī)定，但對(duì)于名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為租賃行為的效力問題沒有作出規(guī)定,，以下筆者就名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為租賃行為的效力問題進(jìn)行分析：

《解釋》第四條第一款明確規(guī)定了聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款,，通常是指聯(lián)營(yíng)一方雖向聯(lián)營(yíng)體投資，并參與共同經(jīng)營(yíng),，分享聯(lián)營(yíng)的盈利,，但不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的虧損責(zé)任,，在聯(lián)營(yíng)體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收取固定利潤(rùn)的條款,。保底條款違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧,、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其他聯(lián)營(yíng)方和聯(lián)營(yíng)體的債權(quán)人的合法權(quán)益,，因此,，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。該保底條款應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效的前提是基于該合同為聯(lián)營(yíng)合同,，但從上本文第一部分分析可知,，案涉《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》實(shí)為租賃合同，而并非聯(lián)營(yíng)合同,，相關(guān)保底條款實(shí)際系關(guān)于租金約定的條款,，保底盈利款則實(shí)為租金。因此,，不能以該保底條款而認(rèn)定該類型合同無效,。

具體到本案中，《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》實(shí)際上是李大爺將案涉房屋轉(zhuǎn)租給王大娘的行為,，由此,，產(chǎn)生的法律問題是本案中李大爺?shù)霓D(zhuǎn)租行為是否取得了出租人即張大爺?shù)耐饣蛘咦氛J(rèn)，因此,，認(rèn)定《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》的效力問題需要分兩種情況：第一,，張大爺事先同意或事后追認(rèn)了李大爺?shù)霓D(zhuǎn)租行為；第二,，張大爺禁止轉(zhuǎn)租或者事后不予追認(rèn)該轉(zhuǎn)租行為,。本案中，雖然張大爺與李大爺簽訂的《房屋租賃協(xié)議》約定了禁止轉(zhuǎn)租條款,，但事后張大爺對(duì)于李大爺?shù)霓D(zhuǎn)租行為進(jìn)行了追認(rèn),，因此，法院認(rèn)定該案涉《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》由合同雙方自愿簽訂,，系雙方真實(shí)意思表示,，且不違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效,，合同雙方均應(yīng)謹(jǐn)守合同義務(wù),。

3、名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為租賃合同的管轄確定

《解釋》第二條對(duì)于聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件的管轄問題作了明確規(guī)定,，即⑴法人型聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件由法人型聯(lián)營(yíng)體的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地人民法院管轄,；⑵合伙型聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件由合伙型聯(lián)營(yíng)體注冊(cè)登記地人民法院管轄；⑶協(xié)作型聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件,，由被告所在地人民法院管轄,；⑷上述聯(lián)營(yíng)體的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地或者注冊(cè)登記地人民法院管轄有困難的,，由被告所在地人民法院管轄。

《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定：“下列案件,，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：（一）因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟,，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄；………,?！睹袷略V訟法司法解釋》第二十八條第二款之規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛,、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛,，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄,。”從上述法規(guī)可知,，房屋租賃合同糾紛屬于專屬管轄范圍,，應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。

本案中,，《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》第十五條約定：“雙方未能協(xié)商一致,，任何一方均可向有關(guān)部門提起仲裁”。顯然,，根據(jù)《仲裁法》第十六條,、第十八條之規(guī)定，雖然雙方在《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》中約定了仲裁條款,，因該約定對(duì)仲裁機(jī)構(gòu)約定不明且未能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議,，因此，該仲裁條款無效,，應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄,。

若《聯(lián)合經(jīng)營(yíng)協(xié)議》約定：“在履行合同過程中產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，向某仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁（該市僅有一家仲裁機(jī)構(gòu)）”,，且雙方對(duì)合同約定的發(fā)生爭(zhēng)議向某仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁,，沒有異議。如果雙方約定仲裁條款違反了專屬管轄原則,，則該仲裁條款是否有效,？

筆者認(rèn)為，專屬管轄是《民事訴訟法》對(duì)人民法院審理民商事案件的管轄規(guī)定之一,，而提請(qǐng)仲裁的仲裁委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)議選定,，且仲裁不實(shí)行級(jí)別管轄和地域管轄。根據(jù)《仲裁法》第三條規(guī)定“下列糾紛不能仲裁：（一）婚姻,、收養(yǎng),、監(jiān)護(hù),、扶養(yǎng)、繼承糾紛,；（二）依法應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)處理的行政爭(zhēng)議”,，而本案雙方發(fā)生的是房屋租賃合同糾紛，不屬于該條款規(guī)定的不能仲裁范圍,。而且《民事訴訟法》第三十四條規(guī)定的約定管轄不得違反級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定,，僅限于當(dāng)事人選擇與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系地點(diǎn)的人民法院管轄的情況，并不涉及當(dāng)事人選擇將爭(zhēng)議提交仲裁解決的情,，因此,，即使雙方約定的仲裁協(xié)議違反了專屬管轄原則，該仲裁協(xié)議仍然有效,。

總結(jié)

合同各方是否共同出資,、共同經(jīng)營(yíng)、共負(fù)盈虧,、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是認(rèn)定聯(lián)營(yíng)合同與房屋租賃合同兩類法律關(guān)系的最根本特征,，該類型合同若是雙方真實(shí)意思表示且不違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)合法有效,，雙方理應(yīng)按照合同內(nèi)容履行義務(wù),。確定法院管轄是程序公正的具體體現(xiàn)，因此,，法院在審理該類型合同時(shí)須確定其是否有管轄權(quán),、是否約定管轄違反了級(jí)別管轄和專屬管轄，最終,，在實(shí)體上能夠?qū)崿F(xiàn)公平正義,，從而可以構(gòu)建和穩(wěn)定和諧的房屋租賃市場(chǎng)秩序。

作者簡(jiǎn)介：李輝律師  四川神詠（成都）律師事務(wù)所

工學(xué)學(xué)士  法律碩士  專利代理人

聯(lián)系方式：13678046811