對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市來說,，最近無(wú)疑經(jīng)歷了一次“大震動(dòng)”：國(guó)慶前后，共計(jì)20多城先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策,。業(yè)內(nèi)人士分析,，這是新一輪調(diào)控收緊的開始，預(yù)計(jì)這股調(diào)控浪潮或?qū)⒗^續(xù),，“銀十”成交量或?qū)⑾禄?，樓市也已迎來政策拐點(diǎn),。但值得注意的是，趁機(jī)鉆空子的也大有人在,，一些地方規(guī)避限購(gòu)等亂象猶存,，假離婚、補(bǔ)社?；騻€(gè)稅的灰色產(chǎn)業(yè)鏈已有“重出江湖”的苗頭,。

限購(gòu)限貸成調(diào)控核心內(nèi)容

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策中,，限購(gòu)限貸成為核心內(nèi)容,。

在本輪出臺(tái)調(diào)控新政的城市中，基本都涉及重啟或擴(kuò)大限購(gòu),，其中合肥,、南京限購(gòu)政策比較嚴(yán)格，本地戶籍禁購(gòu)第三套新房（限主力成交區(qū)域）,；蘇州涉及的行政范圍最大,，下轄的吳江區(qū)、昆山市,、太倉(cāng)市也納入了限購(gòu)范圍,。

限貸則是另一重點(diǎn)。多地的調(diào)控政策中,，常見政策為提升二套房首付至四成或五成,。其中，蘇州力度較大,，不但第三套禁貸,，二套房首付（貸款未結(jié)清）也提升到了八成；北京則進(jìn)一步擴(kuò)大了二套房認(rèn)定范圍,。

廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為,，從某種程度上說，這一輪市場(chǎng)的瘋狂跟高杠桿效應(yīng)密不可分,。多地限購(gòu),、土地政策以及限貸政策都是從供需兩端去杠桿的典型措施。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，目前出臺(tái)政策的主要以二線城市為主,，而且基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高的城市?！邦A(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多城市升級(jí)樓市調(diào)控政策,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，這一輪限購(gòu)政策,，對(duì)外地戶籍的購(gòu)房資格和信貸資格開始收緊,，意味著房?jī)r(jià)的調(diào)控從過去的一線全面蔓延到二線城市。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，各地選擇“十一”長(zhǎng)假密集出臺(tái)政策,，希望政策被市場(chǎng)積極吸收，不被過度地解讀,。如果各地政策出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)不緊湊,，會(huì)使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊城市,。

成交量下滑 規(guī)避限購(gòu)亂象仍存

限購(gòu)重拳之下,，多地樓市成交量下滑。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，截至10月7日20點(diǎn),，商品房認(rèn)購(gòu)84套，成交142套,。在平時(shí),，單日認(rèn)購(gòu)量在300套到500套之間。

10月3日,，蘇州限購(gòu)加碼,，10月5日至7日蘇州商品房成交量分別為95套、44套,、28套,，均不足百套。而在限購(gòu)限貸政策前一段時(shí)間,，蘇州樓市日均成交量曾高達(dá)上千套。

在廈門限購(gòu)“升級(jí)”前,，廈門一手住宅成交數(shù)據(jù)就已經(jīng)出現(xiàn)“一路下探”的趨勢(shì),。在限購(gòu)政策“升級(jí)”前的10月1日至4日，其一手住宅日成交量在個(gè)位數(shù)徘徊,，3日甚至出現(xiàn)一手住宅“零成交”,。在限購(gòu)“升級(jí)”后的6日，廈門一手住宅日成交量達(dá)到14套的國(guó)慶長(zhǎng)假“高峰”,，比以往降幅明顯,。

福州一家中介負(fù)責(zé)人告訴記者，如今投資客不搶房,，改善客群又要開始觀望了,，部分新盤的客戶流失量超過一半。

在限購(gòu)方面,，一線城市抬高社保繳稅等門檻為5年,，并限定本市戶籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)一套,。二線城市中，南京也限戶籍單身限購(gòu)一套,。蘇州,、合肥、福州,、南昌等多地對(duì)非本地戶籍購(gòu)買首套房提出社?；蚶U稅年限均為一年，廈門調(diào)控加碼后由一年升為兩年,。

業(yè)內(nèi)人士指出,，一些城市規(guī)定戶籍單身限購(gòu)1套，堵住了通過假離婚獲得購(gòu)房資格的政策漏洞,，但對(duì)社?；蚶U稅年限要求不高的其他城市，仍存在著規(guī)避限購(gòu)的漏洞,。

一些地方,，假離婚、補(bǔ)社?；騻€(gè)稅的灰色產(chǎn)業(yè)鏈已有“重出江湖”的苗頭,。福州首開融僑尚東區(qū)樓盤的一位阮姓置業(yè)顧問說，“福州限購(gòu)力度溫和,，比如限外這一條,，只要確定買房，我們可以找關(guān)系幫助郊區(qū)縣的客戶把戶口掛到福州人才市場(chǎng),，就屬于市區(qū)戶口,，具有購(gòu)房資格?！?/p>

廈門一家大型房產(chǎn)中介的店長(zhǎng)告訴記者：“假離婚,、補(bǔ)稅等規(guī)避手段我們都有操作經(jīng)驗(yàn)?！痹摰觊L(zhǎng)說,，以補(bǔ)交社保為例，只需要通過一些中介人員幫助找到一家單位,，雙方簽署期限提前一兩年的勞動(dòng)合同,，證明購(gòu)房者為員工，以補(bǔ)交社保,；取得社保證明后,，簽署解聘協(xié)議，證明雙方已解除勞動(dòng)關(guān)系?！罢麄€(gè)過程中,，除了要繳納相應(yīng)的社保費(fèi)用，中介的服務(wù)費(fèi)一般是1萬(wàn)左右,?！?/p>

在南京，記者連日接到多個(gè)樓盤和中介門店的電話,，其中兩家中介機(jī)構(gòu)表示可以收取手續(xù)費(fèi)代辦相關(guān)證明材料,。記者從業(yè)內(nèi)了解到，當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)和部分樓盤銷售可以通過擔(dān)保公司為購(gòu)房者制造虛假證明,，外地戶籍需要花費(fèi)2萬(wàn)元左右,，可以獲得在本地繳納社保的虛假證明，而直接開具虛假購(gòu)房證明的費(fèi)用則被叫到了10萬(wàn)元,。

專家稱樓市已迎來政策拐點(diǎn)

戴亦一說,，這次調(diào)控體現(xiàn)了壓一線、穩(wěn)二線,、活三線的思路,，屬于有保有壓，和幾年前的調(diào)控相比頗為不同,。20城如此“輕重有序”的樓市調(diào)控節(jié)奏,，淋漓盡致地演繹了什么叫做“因城施策”。既給不同城市間觀察“限購(gòu)療效”留下了眾多“觀察窗口”,，又給一些城市留下繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控的“施展空間”,。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中國(guó)樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開啟,，而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在明年,，2017年第二季度部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到,，此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的,，而非實(shí)質(zhì)性的下跌。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，本輪調(diào)控政策在今年10月初集中發(fā)布，北京,、深圳,、蘇州、南京,、廈門,、合肥等城市較為嚴(yán)厲，市場(chǎng)率先調(diào)整極有可能會(huì)從上述城市開始,。按照房地產(chǎn)周期判斷來看,，6－8個(gè)月之后也就是2017年年中開始,，伴隨著供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上,，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價(jià),。

業(yè)內(nèi)分析指出，預(yù)期土地市場(chǎng)熱度將有所下降,。受限購(gòu)政策的影響,，開發(fā)商將重新評(píng)估市場(chǎng)，改變以往對(duì)市場(chǎng)的樂觀預(yù)期,，拿地回歸理性,，短期內(nèi)將對(duì)土地市場(chǎng)起到降溫作用。福建一家上市房企的投資部負(fù)責(zé)人說,，今年上半年,，公司在幾個(gè)二線城市拿到“地王”，原本項(xiàng)目打算2017年入市,，“現(xiàn)在伴隨著國(guó)內(nèi)多地接連出臺(tái)樓市調(diào)控政策,，調(diào)控政策持續(xù)加碼，預(yù)計(jì)今年拿到的這些項(xiàng)目很難通過房?jī)r(jià)上漲獲得收益,，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損,。這無(wú)疑加大了公司的資金風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

一些專家建議,，對(duì)于熱點(diǎn)城市，政府應(yīng)切實(shí)增加住房用地供應(yīng),，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,。并完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，吸納市場(chǎng)需求,，是緩解供需矛盾,、平抑市場(chǎng)價(jià)格的長(zhǎng)遠(yuǎn)之道。