很多在北上廣等大城市打工的人并不見得有錢購買該地的房屋,，有時候只能靠租房過日子,，而我國法律又明確規(guī)定房屋租賃雙方必須簽訂書面的租賃合同，以便于明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，只是所簽訂租賃合同的有效性則需要予以認定,，否則即使簽訂合同也無法保證自己的合法權(quán)益。

房屋租賃合同的內(nèi)容

房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時簽訂的,、用來明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議,。作為住房的承租人,，既要清楚自己的權(quán)利，也應(yīng)了解自己的義務(wù),。具體來說,，房屋租賃合同應(yīng)包括以下條款：

1、雙方當事人的情況

合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況,。

2,、住房具體情況住房的具體位置，寫明住房的確切位置,，如位于某路某號某室,；住房面積；住房裝修情況,，簡要說明住房的墻壁,、門窗、地板,、天花板,、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況；配備設(shè)施和設(shè)備,，簡要列舉住房內(nèi)出租人為承租人準備的家具,、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等;住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人,，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán),，產(chǎn)權(quán)人是誰，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房,。

3,、住房用途主要說明以下兩點：住房是用于承租人自住、承租人一家居住,、還是允許承租人或其家庭與其他人合?。蛔》渴莾H能用于居住,，還是同時可以有其他用途,，如辦公等。

4,、租賃期限

由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內(nèi)又要尋找新的房客,，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時間,，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內(nèi),，如果沒有特殊情況,，出租人不得收回住房,，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后,，承租人將住房退還給出租人,。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人,。經(jīng)協(xié)商,，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房,。如承租人要搬走,，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長租賃期限,。

5,、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi),，出租人不得擅自提高房租,。租金的付款方式大致有按年付、按半年付,、按季付,。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價,，要求給予一些優(yōu)惠,。但從承租人的經(jīng)濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟負擔相對較小,。

6,、住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任,。承租人在租賃前應(yīng)對住房及其內(nèi)部設(shè)施進行認真檢查,，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設(shè)施損壞,，承租人應(yīng)及時通知出租人請物業(yè)管理公司予以維修,。但如果是因為承租人使用不當而造成損壞的，由承租人負責(zé)維修或賠償,。出租人無力對住房進行修繕的,，承租人可與其共同出資維修，承租人負擔的維修費用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還,。

7,、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護住房和各種設(shè)施，不能擅自拆,、改,、擴建或增加,。在確實需要對住房進行變動時，要征得出租人的同意,，并簽訂書面協(xié)議,。

8、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住,，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入,。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對轉(zhuǎn)租加以規(guī)定,。如果允許轉(zhuǎn)租,，雙方可以協(xié)商確定一個分享轉(zhuǎn)租收入的比例；如果不允許轉(zhuǎn)租,，而承租人擅自轉(zhuǎn)租,，出租人則有權(quán)終止租賃合同。

9,、違約責(zé)任在簽訂合同時,，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法,。例如,，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同,，讓其搬離,；如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等,。

10,、租賃合同的變更和終止如果在租賃過程中出租人和承租人認為有必要改變合同的上述各項條款，如租賃期限,、租金等,，雙方可以通過協(xié)商對合同進行變更。如果承租人由于工作等的變動需要與他人互換住房,，應(yīng)該事先征得出租人同意,，換房后，原租賃合同終止,，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同,。如果合同未到期時出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對方,，并按照合同約定或協(xié)商給予對方一定的補償,。如果合同到期，那么該合同自然終止,。

房屋租賃合同有效性的認定

由于我國房屋租賃市場還存在很多不規(guī)范的方面又缺乏監(jiān)管,。出租人和承租人就房屋出租的租金、期限,、違約責(zé)任等條款達成一致意見后,，租賃合同簽字后就認為可以受法律保護了。卻很少去考慮房屋租賃合同有無法律效力,，一旦出現(xiàn)糾紛就要確認合同的有效性,。

1、合同主體是否符合規(guī)定,，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件,。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等,。

2,、房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。根據(jù)法律規(guī)定,，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的,；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；（3）共有房屋未取得共有人同意的,；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的,；（6）不符合安全標準的,；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的,；（8）不符合公安,、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的,；（9）有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

3,、房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法,。在實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)（1）逾期支付租金,、水電費等的滯納金按每日1%計算,。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平,，屬于可撤銷條款,。（2）用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實,，則在出租人明知或應(yīng)當知道的情況下,，這樣的租賃合同均是無效的,，不受國家法律保護，租金依法沒收,。

4,、是否進行過登記備案。法律規(guī)定,，租賃當事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù),。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效還存在爭議,，通常認為租賃合同仍然有效,，但不具有對抗第三人的效力。

對于出租人而言,，可能會遇到各種各樣形形色色的承租人,，發(fā)生諸如承租人拖欠房租等情形，承租人也有可能遇到出租人在租賃期內(nèi)轟趕的情形,，這無疑損害了雙方當事人的權(quán)利,，更違背了簽訂房屋租賃合同的初衷。如果現(xiàn)實生活中租賃雙方遇到了糾紛,，有必要先收集證據(jù)然后再選擇協(xié)商或訴訟解決,。