一,、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn),，照樣有較高的壞賬率。

眾所周知,，銀行對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的認(rèn)可度極高,，如果借款客戶(hù)信用沒(méi)問(wèn)題，房產(chǎn)沒(méi)問(wèn)題,，在銀行獲得貸款,，是相對(duì)較容易的。在銀行的房產(chǎn)抵押借款成本,，也就是8%-10%左右,。另外銀行還有消費(fèi)貸款，有房產(chǎn)的也很容易能申請(qǐng)到，成本也很低,。試想哪類(lèi)客戶(hù)有房產(chǎn),，不去找成本很低的銀行貸款，而是去找P2P平臺(tái)借款,，要承受25%-30%以上的成本,。一般有兩種情況：房產(chǎn)有瑕疵；借款人有問(wèn)題,。目前小貸公司出現(xiàn)不良貸款最多的,，就是房產(chǎn)抵押類(lèi)貸款。這類(lèi)貸款,，因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)抵押,，很容易讓風(fēng)控人員放松審核。因此P2P平臺(tái)的房產(chǎn)抵押貸款,，風(fēng)險(xiǎn)并不低,，有著較高的壞賬率。

二,、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn)貸款存在著房產(chǎn)多次抵押的風(fēng)險(xiǎn),。

目前很多平臺(tái)，允許借款人進(jìn)行二次抵押,。有的甚至允許三次抵押,。二次抵押是對(duì)已設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)再次設(shè)定抵押權(quán)，二次房抵同樣有效,，但需要房屋目前的估計(jì)值大于原評(píng)估值,，只對(duì)大于原評(píng)估值的部分進(jìn)行抵押借款，但二抵押無(wú)法享受優(yōu)先受償權(quán),。優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的特定債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人甚至優(yōu)先于其他物權(quán)人受償?shù)臋?quán)利,。無(wú)優(yōu)先受償權(quán)，意味著在出現(xiàn)壞賬時(shí),，只能眼睜睜看著抵押的房產(chǎn)被別的債權(quán)人收走,，P2P平臺(tái)面臨極高的風(fēng)險(xiǎn)。

三,、房產(chǎn)抵押貸款面臨著一些法律風(fēng)險(xiǎn),。

P2P平臺(tái)出現(xiàn)壞賬，在抵押的房產(chǎn)處置的時(shí)候,，里面有不少坑,。在現(xiàn)實(shí)生活中，還有大約30-40%的抵押貸款訴訟最終因各種原因(如先刑后民,、抵押不過(guò)租賃,、產(chǎn)權(quán)糾紛,、弱勢(shì)群體居住、維穩(wěn)等)最后無(wú)法執(zhí)行,。

比如如果被抵押的房產(chǎn)是借款人的唯一一套住房的,，不容易收回房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中明確“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封,，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”,。比如“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”,，在去收房時(shí)，居住者拿出一份20年期限的租賃合同,?！稉?dān)保法》規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押的受讓人繼續(xù)有效”,。

四,、P2P平臺(tái)處置房產(chǎn)變現(xiàn)的成本非常高,。

司法處置抵押的房地產(chǎn)的，通?？傎M(fèi)用約占全部拍賣(mài)所得的20%-43%之間,，再計(jì)算大概一到兩年的資金成本，損失很大,。事實(shí)上,，在中國(guó)當(dāng)前的司法環(huán)境下，一個(gè)違約的房產(chǎn)抵押貸款,，從起訴到能拿到房產(chǎn)變現(xiàn)的過(guò)程,，一般沒(méi)有一至兩年是不可能完成的，而且其中產(chǎn)生的訴訟費(fèi),、律師費(fèi),、執(zhí)行費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)眾多,，國(guó)家計(jì)征的各項(xiàng)稅費(fèi)(司法處置房地產(chǎn)視同房地產(chǎn)銷(xiāo)售,，稅費(fèi)按二手房買(mǎi)賣(mài)交易計(jì)征)占比最大，是優(yōu)先扣除的,。簡(jiǎn)單列舉一下處置成本,，按50-100萬(wàn)元的案值平均計(jì)算一個(gè)大概成本：

司法方面：訴訟費(fèi)約占1%(階梯計(jì)算),、保全費(fèi)每件5000元、執(zhí)行費(fèi)約1%(階梯計(jì)算),、拍賣(mài)費(fèi)約5%以下,、評(píng)估費(fèi)約2.5‰(階梯計(jì)算)；

稅收方面：企業(yè)銷(xiāo)售住宅與非住宅,，需要承擔(dān)印花稅萬(wàn)分之五,、營(yíng)業(yè)稅及附加5.6%、土地增值稅約5%(差別征收),、企業(yè)所得稅25%,；個(gè)人銷(xiāo)售非住宅的，除個(gè)人所得稅為20%外,，其它與企業(yè)銷(xiāo)售一致,。個(gè)人銷(xiāo)售住宅的稅費(fèi)約6.6%(差別征收)。不良貸款抵押的房產(chǎn)如果不能直接到購(gòu)買(mǎi)人的名下,，為了保全資產(chǎn)防范出現(xiàn)其它風(fēng)險(xiǎn),，一般抵押權(quán)會(huì)先將房產(chǎn)落戶(hù)在自已名下，再行處置變現(xiàn)時(shí),，又是一輪稅收,。

五、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn),，通常是多個(gè)投資人對(duì)一個(gè)借款人,。

這會(huì)產(chǎn)生諸多問(wèn)題。P2P平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)借貸與一般線下的借款還不一樣,，通常面臨著多個(gè)投資人對(duì)一個(gè)借款人,、訴訟主體不清晰、跨地域,、中間環(huán)節(jié)過(guò)多,、P2P平臺(tái)倒閉無(wú)法舉證及執(zhí)行、訴訟成本過(guò)高等諸多難點(diǎn),。

六,、非融資性擔(dān)保公司抵押p2p房產(chǎn)，面臨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及部分地區(qū)市場(chǎng)大跌的風(fēng)險(xiǎn),。

隨著經(jīng)濟(jì)下行,，而房?jī)r(jià)越漲越高，以及目前一些地方房產(chǎn)供應(yīng)量巨量增加,，房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大,。如近年鄂爾多斯、溫州等地房地產(chǎn)崩盤(pán)等,。因此,，P2P平臺(tái)的房產(chǎn)抵押貸款,，還面臨著房產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及部分地區(qū)市場(chǎng)大跌的風(fēng)險(xiǎn)。