一、征收方式

（一）核定征收,，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收,，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬(wàn)元,，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元,。

（二）減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收,。其中又分兩種情況,，一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票,，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告,。

1.能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：(1)取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額

(2)按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額

(3)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金

(4)取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅,。

2.不能夠提供購(gòu)房發(fā)票,，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的,，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

(1)取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明

(2)中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值),，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)

(3)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

二,、征稅對(duì)象

納稅人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),、并取得收入的單位和個(gè)人,。

課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額,。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入,、實(shí)物收入和其他收入,，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?？鄢?xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額,。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金,；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款,。

（2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本),。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi),、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

（3）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)是指銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定,，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益,，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂榱吮阌谟?jì)算操作,，《細(xì)則》規(guī)定,，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除,。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,。

（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值,，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格,。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,，也可視同稅金予以扣除,。

（6）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除,。