近年來(lái),，隨著二手房交易日趨頻繁，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)中介公司進(jìn)行房地產(chǎn)交易已成為一種普遍方式,，賣(mài)方找多家中介公司掛牌,、買(mǎi)方找多家中介公司看房的情形也相當(dāng)普遍。然而,，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)許多“跳單”事件,，導(dǎo)致中介的權(quán)益受損。近日,，中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司也遭遇到“跳單”事件了,，導(dǎo)致300萬(wàn)的傭金泡湯,，那么,，中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司該如何維護(hù)自身權(quán)益呢？

億元?jiǎng)e墅買(mǎi)賣(mài)遭“跳單”,？中介：300萬(wàn)傭金泡湯

近日,，中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中原地產(chǎn)深圳”）的一店鋪負(fù)責(zé)人孫先生聲稱(chēng)，他們?cè)庥隽艘患?yán)重的“跳單”事件,，300多萬(wàn)的傭金泡湯了,。一般來(lái)講，“跳單”指的是買(mǎi)賣(mài)雙方或租賃雙方通過(guò)中介的居間服務(wù)聯(lián)系上之后,，跳開(kāi)中介,，自行成交或委托其他中介公司代辦過(guò)戶服務(wù),，以此逃避支付傭金或少付傭金。而涉事客戶則稱(chēng)未與中原地產(chǎn)簽訂任何協(xié)議,，如果他們覺(jué)得自己“跳單”,，完全可以去法院起訴。

房產(chǎn)中介稱(chēng)客戶“跳單”

事情要追溯到5月份,。5月6日下午,，陳女士上門(mén)咨詢曦城獨(dú)棟別墅的價(jià)格，中原地產(chǎn)深圳的工作人員陽(yáng)先生及吳先生負(fù)責(zé)接待,。曦城二期位于寶安區(qū)新安街道廣深高速路附近,，是深圳有名的豪宅樓盤(pán)?？紤]到陳女士要求花園大的,，陽(yáng)先生便推薦了曦城二期100號(hào)及曦城五期的310號(hào)。孫先生稱(chēng),，看房的時(shí)候,，陽(yáng)先生找了有十多年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的黃先生一起去。按照公司規(guī)定,，黃先生要求陳女士簽署《看樓確認(rèn)書(shū)》,，但當(dāng)時(shí)陳女士拒簽了。

當(dāng)天看完房后,，陳女士對(duì)曦城二期100號(hào)較為滿意,，就確定這棟別墅作為談判方向。孫先生說(shuō),，在5月6日及5月17日期間,，黃先生與對(duì)方保持聯(lián)系，并提供了曦城二期100號(hào)的相關(guān)資料,，包括房屋戶型結(jié)構(gòu)圖,、房產(chǎn)信息。

5月18日,，孫先生,、黃先生安排約見(jiàn)曦城二期100號(hào)業(yè)主蘇先生，按要求將蘇先生帶到陳女士所在的公司面談,。據(jù)孫先生稱(chēng),，曦城二期100號(hào)業(yè)主蘇先生一開(kāi)始的報(bào)價(jià)超過(guò)1億元。按照公司規(guī)定,，他們正常收取傭金的比例為買(mǎi)賣(mài)雙方各1.5%,，算起來(lái)傭金是300多萬(wàn)。孫先生回憶,，買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面后,，陳女士主動(dòng)與蘇先生交換了名片,，按照行業(yè)規(guī)定，在沒(méi)有成交之前不能交換聯(lián)系方式,，但見(jiàn)當(dāng)時(shí)陳女士,、蘇先生說(shuō)話比較誠(chéng)懇，就沒(méi)有阻止,。商談過(guò)程中,，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)成交價(jià)格有分歧，沒(méi)有談成,。

過(guò)了一個(gè)多月,，孫先生聯(lián)系陳女士，陳女士不太愿意繼續(xù)溝通,，表示不想買(mǎi)了,。經(jīng)多方核實(shí)，孫先生了解到,，陳女士和蘇先生找到Q房網(wǎng)深圳公司的工作人員辦理了手續(xù),，且Q房網(wǎng)深圳所收的傭金遠(yuǎn)低于300萬(wàn)?；诖?，孫先生認(rèn)為，陳小姐和蘇先生屬于嚴(yán)重的“跳單”行為,，損害了他們的利益,。

孫先生表示，他們考慮起訴陳女士,、蘇先生及Q房網(wǎng)深圳公司,。

涉事客戶

如果覺(jué)得我“跳單” 可以去法院起訴

對(duì)于“跳單”的指責(zé)，陳女士表示,，她和中原地產(chǎn)深圳未簽訂任何協(xié)議,、合同，如果他們覺(jué)得自己“跳單”,，完全可以去法院起訴,。陳女士還稱(chēng)，選擇哪家中介,，她自己有選擇權(quán),。對(duì)于交了多少傭金,，陳女士以個(gè)人隱私為由,，未透露具體金額。南都記者多次聯(lián)系業(yè)主蘇先生,，他并未回應(yīng),。

Q房網(wǎng)深圳

涉事房源非獨(dú)家發(fā)布

孫先生給南都記者提供了一份通告,，據(jù)他稱(chēng)來(lái)自Q房網(wǎng)深圳內(nèi)部。這份通告標(biāo)題為《深北豪宅區(qū)處罰通告》,，落款是深北豪宅片區(qū)董事鄒某,。通告稱(chēng)，“經(jīng)面談經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)某,、店長(zhǎng)覃某某以及核查成交報(bào)告,，經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)某2017.6.20日代辦曦城100棟物業(yè)，收傭金60萬(wàn)并以租單上數(shù)屬實(shí),。此行為違反公司相關(guān)規(guī)定,，已嚴(yán)厲批評(píng)經(jīng)紀(jì)人及店長(zhǎng)且保證下不為例?！盦房網(wǎng)深圳一位廖姓負(fù)責(zé)人表示,，上述通告有待落實(shí)真實(shí)性，“從文字上看,，這份通報(bào)像是區(qū)域內(nèi)部,，對(duì)上數(shù)不規(guī)范的處罰”。廖姓負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)蠑?shù)錯(cuò)誤是內(nèi)部的糾紛,，和客戶業(yè)主沒(méi)有關(guān)系,。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴南都記者，二手房成交,，房產(chǎn)中介收取的傭金比例通常在3%左右,，根據(jù)樓市行情會(huì)有所浮動(dòng)，如果傭金太低的話,，中介也不會(huì)做,。

事情發(fā)生后，中原地產(chǎn)深圳工作人員向深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)將情況作了說(shuō)明,。8月1日,，Q房網(wǎng)深圳向深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)進(jìn)行了書(shū)面回復(fù)。

Q房網(wǎng)深圳在回復(fù)中表示,，早在2017年4月份,，陳女士就已實(shí)地查看過(guò)曦城二期100號(hào)在內(nèi)的多處房產(chǎn)。5月買(mǎi)賣(mài)雙方因房?jī)r(jià)一直爭(zhēng)執(zhí)不下,，“最終在我司經(jīng)紀(jì)人及中間長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月的協(xié)調(diào)下,，買(mǎi)賣(mài)雙方于2017年6月簽署了買(mǎi)賣(mài)合同并依約支付定金”。

在這份回復(fù)中,，Q房網(wǎng)同樣強(qiáng)調(diào),，客戶擁有自主選擇權(quán)，且所涉房產(chǎn)的房源信息并非一家中介公司獨(dú)家發(fā)布,。另外,，Q房網(wǎng)深圳表示,，通過(guò)正常的業(yè)務(wù)接觸至最終交易確定，屬于行業(yè)內(nèi)正常商業(yè)服務(wù)行為,，對(duì)于行家指摘的“跳單”說(shuō)法,，沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)。（南方都市報(bào)）

“跳單”行為的法律分析

“跳單”又稱(chēng)“跳中介”或者“甩中介”,，根據(jù)最高人民法院案例指導(dǎo)工作辦公室的說(shuō)明,，“跳單”是指：“買(mǎi)方通過(guò)中介公司的居間服務(wù)選定房源后，卻故意繞開(kāi)該中介公司直接與房主達(dá)成交易或通過(guò)其他中介公司與房主達(dá)成交易的現(xiàn)象”,。根據(jù)房屋居間業(yè)務(wù)的實(shí)際慣例,，委托人與居間人通常會(huì)達(dá)成《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》，在此《確認(rèn)書(shū)》中,，居間方常常會(huì)為了避免“白吃力不討好”而與委托人約定一格式條款,，即不允許委托人利用居間人的信息、服務(wù)等資源之后又故意繞開(kāi)自己而直接與房屋出賣(mài)方交易,，如果委托人違背此條款則要承擔(dān)違約責(zé)任,。

對(duì)于“跳單”現(xiàn)象的法律分析，我們應(yīng)從兩方面入手,，其一,，需要對(duì)禁止“跳單”條款的效力進(jìn)行認(rèn)定，只有在其有效的情況下再談如何認(rèn)定“跳單”行為的構(gòu)成才有意義,；其二,，即分析委托人的何種行為構(gòu)成“跳單”。

一,、“跳單”行為的構(gòu)成

在“跳單”條款有效的前提下,，委托人的何種行為才構(gòu)成“跳單”。對(duì)此,，學(xué)界也產(chǎn)生了爭(zhēng)論,，主要有如下幾方面因素：

其一，委托人是否“惡意”回避付酬,。委托人的“惡意”是指,，其希望以最小的代價(jià)來(lái)利用居間方的勞動(dòng)，在居間方提供了有交易潛力的信息和機(jī)會(huì)后,，其故意甩開(kāi)已付出勞動(dòng)的居間人而單獨(dú)與第三方達(dá)成交易以規(guī)避居間報(bào)酬的主觀故意,。有學(xué)者認(rèn)為，委托人是否惡意并不是構(gòu)成“跳單”違約的要件,，“合同責(zé)任是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任,，與當(dāng)事人的主觀狀態(tài)無(wú)涉”。筆者認(rèn)為，如果委托人繞開(kāi)居間人的原因是其房屋報(bào)價(jià)過(guò)高或者服務(wù)態(tài)度差等居間人自身原因造成的,，委托人便不可構(gòu)成“跳單”，因?yàn)槲腥擞袡?quán)利自由選擇房屋價(jià)格低,、服務(wù)態(tài)度好的居間人,；如果委托人單純是想利用居間人提供的服務(wù)和信息等資源故意降低自己的成本，那么此時(shí)委托人的主觀惡性較大,，可以構(gòu)成“跳單”行為,。

其二，委托人與居間人簽訂的居間合同是否為“獨(dú)家委托”合同,。在德國(guó)法上,，獨(dú)家委托分為“簡(jiǎn)單獨(dú)家委托”與“特別獨(dú)家委托”，前者“使委托人放棄了召入其他居間人的自由”,，后者甚至使委托人“放棄了自己直接與意向人磋商締約的自由”,。對(duì)于獨(dú)家委托的效力學(xué)界也存在不同看法，有學(xué)者認(rèn)為,，由于委托人享有任意解除權(quán),，不得召入其他居間人的約定沒(méi)有拘束力，“委托人仍可委托其他居間人來(lái)完成事務(wù),，只是產(chǎn)生賠償責(zé)任與否需要個(gè)案認(rèn)定”,。就指導(dǎo)案例1號(hào)來(lái)講，陶德華在委托中原公司之前已委托某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司,，并且在交易達(dá)成時(shí)支付了傭金,，可見(jiàn)，陶德華與中原公司簽訂的應(yīng)非獨(dú)家委托合同,；而且從合同解釋的角度講,，根據(jù)《法國(guó)民法典》第1156條、1162條規(guī)定,，應(yīng)從契約中尋找締約當(dāng)事人的共同意圖,；在契約有異議的情況下，應(yīng)作不利于訂立條款人而有利于債務(wù)人的解釋,。由此,，指導(dǎo)案例1號(hào)中的禁止“跳單”條款應(yīng)不作獨(dú)家委托之意。 指導(dǎo)案例1號(hào)中,，中原公司的房屋出售信息并非是獨(dú)家信息,，某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司也掛牌出售該房屋，且報(bào)價(jià)更低,，可見(jiàn)陶德華并沒(méi)利用中原公司的獨(dú)家信息,。

另外，委托人具有任意解除權(quán)，這種任意解除權(quán)是否可以構(gòu)成對(duì)“跳單”的抗辯,？答案是否定的,，并不是委托人具有任意解除權(quán)就不能構(gòu)成“跳單”違約。在參考上述因素的基礎(chǔ)上,，這里還涉及到費(fèi)用問(wèn)題,。行使任意解除權(quán)如果給居間人造成損害，委托人應(yīng)當(dāng)賠償,；如果在解除合同之前,，居間人付出了勞力，委托人也應(yīng)承擔(dān)居間人的必要費(fèi)用付出,。

二,、規(guī)避“跳單”條款的效力

在居間合同法律關(guān)系中，居間人是為委托人服務(wù)的,，這種服務(wù)表現(xiàn)為報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)或者提供訂約的媒介,，其目的在于通過(guò)居間活動(dòng)取得傭金。但是,，在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上,，存在委托人“跳單”行為，如中介公司帶看房或介紹買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)識(shí)后,，買(mǎi)賣(mài)雙方為不付傭金而私下成交,，或者為少付傭金而一起到另一家中介公司成交。為了防止委托人“跳單”的不誠(chéng)信行為,，中介服務(wù)合同中普遍存在著“跳單”委托人要承擔(dān)違約責(zé)任的合同條款,。

對(duì)于規(guī)避“跳單”條款的效力認(rèn)定，學(xué)界產(chǎn)生了不同的看法,。觀點(diǎn)一認(rèn)為此條款違背了《合同法》第四十條的規(guī)定,，加重了對(duì)方責(zé)任、排除了對(duì)方的主要權(quán)利,，從而無(wú)效,；觀點(diǎn)二認(rèn)為此條款系顯失公平，屬于《合同法》第五十四條規(guī)定的可變更可撤銷(xiāo)合同,；觀點(diǎn)三認(rèn)為此條款合法有效,，是雙方當(dāng)事人意思自治的結(jié)果。從最高人民法院的判決理由中我們可以看出,，“該約定并不存在免除一方責(zé)任,、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形,，應(yīng)認(rèn)定有效”,。

根據(jù)《合同法》第三十九條第二款規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款?！备鶕?jù)本市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)交易習(xí)慣,，類(lèi)似《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)》的合同通常是中介公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并且就條款內(nèi)容在訂立時(shí)未與對(duì)方協(xié)商,，因此應(yīng)認(rèn)定為格式條款,。《合同法》第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任,、加重對(duì)方責(zé)任,、排除對(duì)方主要權(quán)利的,，該條款無(wú)效,。”規(guī)避“跳單”條款是關(guān)于客戶跳開(kāi)中介公司的違約責(zé)任條款,，是指中介公司履行帶看房的報(bào)告義務(wù)后,，委托人如有惡意逃避傭金支付行為的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于傭金的違約金,；并不是指中介公司只要參與交易,，無(wú)論成交與否，均可獲取居間傭金,，否則中介公司只要靜待其他中介公司促成交易,，即可坐收相當(dāng)于傭金的違約金；也不是指委托人在未委托獨(dú)家代理的情況下,，對(duì)參與交易過(guò)程但未促成交易的中介公司均需支付成交價(jià)1％的傭金,，可能導(dǎo)致其支付雙倍甚至多倍傭金的結(jié)果，顯失公平,。因此,，規(guī)避“跳單”條款旨在保護(hù)中介公司作為居間人依法應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益，防止當(dāng)事人利用已獲得的中介公司提供的房源信息,，卻“跳”過(guò)該中介公司進(jìn)行私下交易,，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，其雖為格式條款,，但并不存在免除一方責(zé)任,、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形,，故應(yīng)認(rèn)定為有效,。

三、“跳單”違約行為的構(gòu)成

《合同法》第四百二十六條,、第四百二十七條規(guī)定：“居間人促成合同成立的,，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬,?！钡侨绻斡晌腥丝捶亢蟆疤边^(guò)中介公司，逃避支付傭金的約定義務(wù),，則對(duì)居間人顯屬不公平,。根據(jù)《合同法》第四十五條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就,?！比绻腥藶榱瞬唤换蛏俳粋蚪鸲徽?dāng)?shù)刈柚箓蚪鹬Ц稐l件成就，視為條件已成就,，委托人應(yīng)向居間人支付傭金,。

因此，遵循誠(chéng)實(shí)信用,、平等保護(hù)——既要維護(hù)房屋交易雙方的合法權(quán)益,，也要促進(jìn)房屋中介市場(chǎng)有序發(fā)展的原則，“跳單”違約行為的認(rèn)定應(yīng)滿足四個(gè)條件：（一）中介公司的委托權(quán)限,，是一般代理還是獨(dú)家代理,；（二）中介公司是否提供了房源信息或成交機(jī)會(huì)，并且積極履行媒介服務(wù),；（三）委托人是否利用該信息,、機(jī)會(huì)與出賣(mài)方私下成交或另行委托他人居間成交；（四）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意,。其中,，衡量買(mǎi)方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看其是否利用了該中介公司提供的信息,、機(jī)會(huì)等條件,，如果買(mǎi)方并未利用該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件,，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源的信息,，則買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低的中介公司購(gòu)買(mǎi)該房屋，而不構(gòu)成“跳單”違約,。

司法實(shí)務(wù)中,，由于中介與客戶之間是否簽訂了相關(guān)的約束性文件，從而導(dǎo)致“跳單”后,，中介訴到法院要求購(gòu)房者承擔(dān)賠償責(zé)任的案件在結(jié)果上的不同,。但不論如何，對(duì)于相關(guān)房產(chǎn)中介而言,，碰到“跳單”確實(shí)是對(duì)中介勞動(dòng)的不尊重,。但也說(shuō)明中介一方對(duì)自己的服務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)防范也有值得改進(jìn)的地方,。