8月8日，立秋第二天,，也是《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見第六天,，在北京一家事業(yè)單位工作的李亮看到新聞后，專門登錄首都之窗網(wǎng)站查閱了征求意見的全文,。

他快速找到申請條件條款：申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房,。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房子……

“我非常符合條件?！彼嬖V《法制日報》記者,。

減少初次購房者壓力

李亮是一名70后，早年間畢業(yè)于一所位于河南省的211高校,，工作,、結(jié)婚、生子,，有了一對雙胞胎,。

過了幾年，李亮在妻子支持下,，先是在母校攻讀碩士,，接著又考入北京一所名校攻讀博士，畢業(yè)后進入北京一家事業(yè)單位工作,，落下了戶口,。

當(dāng)時，單位考慮到他的家庭情況,，為他們提供了一套位于北京四環(huán)外的一居室,，只能居住,，沒有產(chǎn)權(quán)。四口人居住雖然緊張,，但兩個孩子還小,，一家人非常高興。

李亮讀書多年,，妻子收入也不高,，家中并無多少積蓄，雖然在北京落戶,，但一直沒有能力買房子,。他原本想努力工作，有了積蓄后再買一套屬于自己的房子,，但沒有想到的是,，北京的房價一路躥升，自己的收入距離房價差距越來越大,。

“我一年的工資收入不夠買兩平方米四環(huán)外的房子,。”李亮說起這些,，總是直搖頭,。讓他無奈的是，兩個孩子一天天長大,，一居室越顯逼仄,，而且，孩子的戶口只能落在單位集體戶上,。

8月3日,，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》開始公開征求意見，北京擬推共有產(chǎn)權(quán)住房,，主要是滿足無房家庭的住房需求,。如果購房人手上的買房款不夠買普通商品房，又不具備公租房的申請條件,，就可以考慮申購共有產(chǎn)權(quán)住房,。

剛看到消息時，身為“剛需”的李亮眼睛一亮,，等他把相關(guān)消息讀完一遍發(fā)現(xiàn),，笑著對記者說，“就像給我設(shè)計的一樣,，我的條件都符合”,。

根據(jù)征求意見稿，共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持,，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè),，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平,，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房,。

北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負責(zé)人解釋說,，通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人,，進一步降低了房屋出售價格,，最大限度支持“夾心層”首次購房需求，滿足無房家庭住房“剛需”,。

北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授,、中國民法學(xué)研究會副秘書長孟強解釋說，物權(quán)法對物權(quán)的共有作出了規(guī)定,。不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位,、個人共有。共有包括按份共有和共同共有,。按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán),。

“《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》規(guī)定的是按份共有形態(tài)，是對于政策性商品住房,，由政府與購房人雙方主體之間的按份共有,。也就是，在房屋銷售時,，根據(jù)項目銷售均價占同地段,、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例，就確定了購房人所享有的產(chǎn)權(quán)份額和政府所享有的產(chǎn)權(quán)份額,?！泵蠌姼嬖V《法制日報》記者。

“共有產(chǎn)權(quán)住房是將住房保障制度與市場機制有機結(jié)合的一種制度嘗試,。通過政府持有部分份額的方式進行讓利,，從而有效降低初次購房者的支付壓力和還貸壓力?！弊〗ú课兄袊缈圃貉芯宽椖俊肮灿挟a(chǎn)權(quán)住房研究”核心成員,、中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華告訴《法制日報》記者。

在鄒琳華看來,，相對于商品房,，就共有產(chǎn)權(quán)住房而言，政府除了折價入股外，還存在一些隱形補貼,，加上降低初次購房者的支付壓力和還貸壓力,，“如果定價合理，一房難求或搖號申購都可能是常態(tài)”,。

共有產(chǎn)權(quán)權(quán)益如何分

在瀏覽征求意見稿全文時,，李亮對有的條款一眼就能夠看明白，對有的條款則不是很明白,。

比如,，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額,，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的,，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)提交申請，由代持機構(gòu)回購,?；刭弮r格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定?；刭彽姆课堇^續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用,。

根據(jù)征求意見稿，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的,，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額,。購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán),。

對此,，鄒琳華的解釋是，共有產(chǎn)權(quán)住房與商品房本質(zhì)上并無不同,。二者的主要差別在于,，共有產(chǎn)權(quán)住房把商品房的折價部分明確為政府的“股份”，同時規(guī)范了5年后上市的退出機制,。

也就是說,，共有產(chǎn)權(quán)住房在5年后上市出售時，除了按約定份額上交部分收益,，還應(yīng)當(dāng)按政府份額上交部分本金,。

鄒琳華舉了一個例子，比如,，共有產(chǎn)權(quán)房初始購房定價為70萬元一套,，而當(dāng)時同等商品房市場參考價為100萬元，共有產(chǎn)權(quán)房中政府份額確定為30%,。5年后這套房子上市出售時,，如果市場價上漲為200萬元,，則需要上交給政府的金額為：30萬元(本金中的政府份額)+30萬元(收益部分的30%)=60萬元。

也就是說,，5年之后,，如果購房人想取得房子的全部產(chǎn)權(quán)，可以按照購買政府的份額,，購買之后房子也由共有產(chǎn)權(quán)住房變成了商品住房,。

孟強解釋說，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外,。據(jù)此《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》在事先就與購房人約定好了房屋的處分條件,，即：共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的,，一般不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額,；共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額,。

孟強還提醒,，在共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系存續(xù)期間，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,，共有人可以按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),。根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》的規(guī)定，政府雖然享有房屋的一部分產(chǎn)權(quán),，但并不直接使用房屋,，而是將房屋全部面積均交給購房人使用，政府只是作為按份共有人保留其共有產(chǎn)權(quán),，并對購房人對房屋的使用和轉(zhuǎn)讓情況進行監(jiān)督,。

在孟強看來，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》也留意到了政府的法律風(fēng)險,，規(guī)定購房人,、同住人違反購房合同約定，有擅自出售,、贈與,、出租、出借或超過份額擔(dān)保等行為的,，代持機構(gòu)可以按照合同約定,，要求其改正，并追究其違約責(zé)任,。

構(gòu)建新型房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系

在李亮看來,，自己名下如果能擁有一套住房,，已經(jīng)是一件非常值得高興的事情，不會考慮5年以后把房子賣掉,，“何況以我們家現(xiàn)在的收入,，如果房價持續(xù)上漲，也沒有能力換套房子”,。

李亮把這個好消息也告訴了妻子,，妻子也很期待，還問他：“啥時候可以申請,？”李亮也不知道,，畢竟，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》仍處于征求意見階段,，距離出臺肯定還有一段距離,。

鄒琳華告訴《法制日報》記者：“共有產(chǎn)權(quán)住房不但能夠降低‘剛需’的購房支付壓力，如果購房人在房子里長期住下去的話,，根本不用考慮共有產(chǎn)權(quán)問題,，政府不會向你再收取費用?！?/p>

在孟強看來,，通過對物權(quán)法規(guī)定的共有制度的靈活運用，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》構(gòu)建了有別于自住型商品住房,、限價商品住房,、經(jīng)濟適用住房等政策性住房的新型政策性房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

“通過共有物處分的法律限制和合同的事先約定,，政府長期,、穩(wěn)定地持有此類政策性房屋部分比例的產(chǎn)權(quán)，控制了政策性房屋的流轉(zhuǎn),，將流轉(zhuǎn)的受讓人范圍限定在其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭上,，有效地實現(xiàn)了此類房屋僅服務(wù)于確有住房需要的特定人群的政策性目的?！泵蠌娬J為,，也能夠在完善住房供應(yīng)體系、滿足城市居民基本住房需求方面發(fā)揮良好的作用,，為住房“剛需”人群解決城市住房問題,。

北京擬推出的共有產(chǎn)權(quán)住房政策，也是我國近年來住房保障制度的一種探索,。

根據(jù)公開資料顯示,，國內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點始于2007年，由江蘇省淮安市先行探索,。按照淮安的做法,，中低收入住房困難家庭購房時,，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán),。其用地由劃撥改為出讓,，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資,，形成政府產(chǎn)權(quán),。

“比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房，共有產(chǎn)權(quán)房是百姓花了經(jīng)濟適用房的錢買到的商品房,?！睋?jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)負責(zé)人介紹。

2010年,，上海推出共有產(chǎn)權(quán)住房,，申請人需要具有城鎮(zhèn)常住戶口3年以上，且在提出申請前5年內(nèi)無住房出售或贈予行為,。此外,，國內(nèi)其他城市也在探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度。

2013年11月,，十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》,，提出“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”,。

2013年12月,，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人在部署2014年工作時明確表示,，“要更加注重分類指導(dǎo),，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強化市場監(jiān)管”。

2014年,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委制定《關(guān)于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》,，全面開始推動發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

對于北京此舉,，鄒琳華建議,，共有產(chǎn)權(quán)住房探索成功與否，還需要把好入口關(guān),。共有產(chǎn)權(quán)住房中,，政府份額越高，其準入審核機制相應(yīng)地應(yīng)越嚴格,。否則,，共有產(chǎn)權(quán)房也難免淪為少數(shù)人套利的工具。

“大道至簡,。在保障其共有產(chǎn)權(quán)基本要義的前提下,，共有產(chǎn)權(quán)住房制度應(yīng)盡量簡化規(guī)則,，讓老百姓都能理解?！编u琳華說,，“至于共有產(chǎn)權(quán)住房的份額如何劃分、住滿5年之后的轉(zhuǎn)讓,、上市等具體細則,，可以在申購合同中進行明確?！?/p>