隨著改革開放的不斷深入,、商品經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,，公民之間、法人之間,、公民與法人之間運(yùn)用實(shí)體,、房屋等抵押擔(dān)保債務(wù)履行的逐漸增多，由此而產(chǎn)生的各種糾紛也成正比例增長(zhǎng),。債務(wù)到了約定期限債務(wù)人沒有償還,，債權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償,；協(xié)議不成的,，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。當(dāng)然,，在現(xiàn)實(shí)生活中,，許多債務(wù)人借款都是因?yàn)槠惹行枰Y金，在這種情況下,，借款人往往為了獲得借款往往會(huì)接受不公平的條件,，以價(jià)值超過借款數(shù)的實(shí)物設(shè)定抵押物或質(zhì)押物，直接約定以物抵債的流質(zhì)條款容易造成不公的結(jié)果,。

2012年4月11日,，某家禽養(yǎng)殖場(chǎng)因經(jīng)營之需向徐某借款42萬元，雙方約定：月息為25‰,，2013年下半年歸還35萬元,，余款本息于2014年下半年還清；如不能按時(shí)償還,，家禽養(yǎng)殖場(chǎng)以城內(nèi)餐廳房屋六間及房前土地抵償債務(wù),。借款到期以后，家禽養(yǎng)殖場(chǎng)未能歸還本息,，徐某向法院提起訴訟,，要求家禽養(yǎng)殖場(chǎng)辦理六間房屋及土地的過戶手續(xù)。

我國《擔(dān)保法》第40條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí),，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí),，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！痹摋l是對(duì)流質(zhì)契約的禁止性規(guī)定,。所謂流質(zhì)契約，是指在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，當(dāng)事人雙方在抵押合同中定于主債權(quán)已屆清償期而未受清償時(shí),，抵押物的所有權(quán)即轉(zhuǎn)移給債權(quán)人所有,。我國《擔(dān)保法》對(duì)于流質(zhì)契約，采取無效的立場(chǎng),?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》）第57條規(guī)定,，“當(dāng)事人在抵押合同中約定,，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效,。該內(nèi)容的無效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力”,。也就是說，抵押合同部分條款無效,，而不是整個(gè)抵押無效,，抵押人仍要以抵押物的價(jià)值承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押權(quán)人仍可按法定程序?qū)Φ盅何镎蹆r(jià),、拍賣,、變賣，從變賣價(jià)款中優(yōu)先受償,。

那么是不是雙方有了登記公示,，抵押合同就生效了呢？所謂抵押合同,，是指?jìng)鶛?quán)人與債務(wù)人或第三人之間為擔(dān)保特定債權(quán)的實(shí)現(xiàn),，而就特定的財(cái)產(chǎn)約定在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，債權(quán)人就該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或折價(jià),、變賣,，并從其價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)囊馑急硎疽恢碌男袨椤５盅汉贤瑢儆谠O(shè)權(quán)合同,，目的是設(shè)定抵押權(quán),，但抵押合同的本質(zhì)仍然是合同的本質(zhì)，其成立和生效以及無效均由《合同法》來調(diào)整,。抵押合同是抵押權(quán)設(shè)立的原因,，沒有當(dāng)事人在抵押合同中就設(shè)立抵押權(quán)進(jìn)行協(xié)議，抵押權(quán)沒有發(fā)生來塬,，但抵押合同并不能直接設(shè)立抵押權(quán),，抵押權(quán)的設(shè)立需要履行設(shè)立手續(xù)，即進(jìn)行登記公示,。登記行為是抵押權(quán)的設(shè)立行為,。抵押人將房屋抵押給債權(quán)人，如果經(jīng)過抵押物登記公示，具有對(duì)抗第三人的效力,。只有認(rèn)定抵押合同有效,，符合物權(quán)公示原則，才不會(huì)動(dòng)搖抵押登記的公信力,。

本案原被告簽訂借款合同時(shí)約定以房地產(chǎn)抵償債務(wù),，根據(jù)物權(quán)法定的原則，違背了流質(zhì)契約禁止的規(guī)定,，即使原被告補(bǔ)辦了抵押登記手續(xù),，使抵押權(quán)成立，法院也不能依原被告約定的內(nèi)容直接讓被告辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù),，只能確認(rèn)流質(zhì)契約無效,。

綜上所述，家禽養(yǎng)殖場(chǎng)因經(jīng)營之需向徐某借款時(shí)約定債務(wù)到期如不能按時(shí)償還,，家禽養(yǎng)殖場(chǎng)以城內(nèi)餐廳房屋六間及房前土地抵償債務(wù),，便是屬于流質(zhì)契約，根據(jù)《擔(dān)保法》第40條的規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,，而且從行政上雙方也未辦理抵押登記，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效抵押合同,。徐某可依據(jù)借貸合同行使自己的權(quán)利,。

此外在債款合同中約定，如借款人到期不歸還借款時(shí),，由貸款人自行處置抵押物,，或者當(dāng)事人雖然未在抵押合同中簽訂流押條款，但在債權(quán)已屆清償前,，抵押權(quán)人與抵押人訂立延期清償合同,，在延期合同中約定如抵押人在延期內(nèi)仍未清償債務(wù)時(shí)抵押物歸抵押權(quán)人所有或交抵押權(quán)人經(jīng)營，或者債務(wù)人與債權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)出售合同,，但并不轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的占有,，仍然由債務(wù)人占有不動(dòng)，而由債權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款支付給債務(wù)人,，在合同中約定債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在一定的期限內(nèi)履行債務(wù)以贖回該不動(dòng)產(chǎn),。

以物抵債是指?jìng)鶆?wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸債權(quán)人所有，以清償債務(wù)的行為,。根據(jù)當(dāng)事人設(shè)定以物抵債的時(shí)間不同,，以物抵債可以分為兩種情形：一是債務(wù)未屆清償期，雙方約定以物抵債消滅債務(wù),；二是債務(wù)已屆清償期,，雙方約定以物抵債消滅債務(wù)。本案屬于第一種情形，當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前達(dá)成了以物抵債協(xié)議,，該協(xié)議具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的,。該種情形比照物權(quán)法及擔(dān)保法的規(guī)定，雖然雙方之間非直接約定成立擔(dān)保法律關(guān)系,、抵債有對(duì)價(jià),、不是所有權(quán)歸屬的直接約定，但對(duì)法律現(xiàn)象的分析不能僅從外觀,，而應(yīng)看其本質(zhì),，當(dāng)事人雙方在債務(wù)清償期屆滿之前的以物抵債，符合流質(zhì)的基本特征,，本質(zhì)上是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn),。雖然有對(duì)價(jià)的約定,，但由于雙方并沒有明確在債務(wù)不履行時(shí)就抵債標(biāo)的物進(jìn)行清算,，也沒有明確債務(wù)人在債務(wù)清償后可以回贖抵債標(biāo)的物，《物權(quán)法》第186條規(guī)定：“押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)所有,。” 抵押人和抵押權(quán)人事先約定的在債務(wù)清償期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí),，抵押物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給抵押權(quán)人所有的合同條款,，在法律上被稱為“流押條款”、“流質(zhì)條款”或“抵押物代償條款”,。法律禁止流質(zhì)抵押的目的在于防止債務(wù)人因一時(shí)急于借款,，便以高價(jià)的抵押物作為少額債權(quán)的擔(dān)保，到清償期到來后因不能清償債務(wù)便失去 了抵押物的所有權(quán),。因?yàn)閭鶆?wù)人在進(jìn)行抵押貸款時(shí),，往往處于急迫困窘之時(shí)，而債權(quán)人多會(huì)利用這一機(jī)會(huì),，迫使債務(wù)人訂立流押條款,，以價(jià)值非常大的抵押物擔(dān)保數(shù)額較小的債權(quán)，而寄希望于債務(wù)人到期不能清償債務(wù),，獲得抵押物的所有權(quán),，在這種情形下，債務(wù)人的利益將受到極大的損失,，也違反了民法規(guī)定的公平,、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。故性質(zhì)上仍屬流質(zhì),，該約定應(yīng)作無效認(rèn)定,。