眾所周知,，承租人對租賃的房屋享有優(yōu)先購買權，但關于承租人優(yōu)先購買權范圍的界定,，權利的行使,，權利受侵時的救濟等具體問題法律并未做出明確具體的規(guī)定，所以在司法實踐中,，承租人優(yōu)先購買權的行使問題引起諸多糾紛,。其中比較典型的是，出租人整體出售或捆綁出售房屋時,，承租人優(yōu)先購買權的行使問題,。

具體而言，就是如果承租部分房屋的承租人表示愿意購買全部房屋,，也愿意接受競買的最高價格,，即接受出租人出售的全部條件，是否符合我國有關法律對于“同等條件”的規(guī)定，對全部房屋享有優(yōu)先購買權,？

第一,、關于承租人僅承租部分房屋，在房屋整體出售時,，如何確認其優(yōu)先購買權所及范圍的問題,。根據(jù)《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權的復函》的觀點，承租人優(yōu)先購買權所及范圍,，應從房屋使用功能及租用面積上進行判斷,。房屋使用功能上，承租部分與房屋整體可分者,，優(yōu)先購買權及于承租部分,，不可分者，考慮承租部分占房屋整體比例,。承租部分占房屋比例在一半以上的,，承租人對出租人出賣的整體房屋享有優(yōu)先購買權，反之則不宜認定,。

第二,、關于出租人與第三人就案涉物業(yè)簽訂了房屋買賣合同，且第三人已付清相應價款,，承租人是否仍可行使優(yōu)先購買權,，主張強制締約的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形,，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持,。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持,。

需要注意的是,，根據(jù)《合同法》第二十四條第四款規(guī)定，第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,，承租人不得再主張優(yōu)先購買房屋,。可見,，承租人優(yōu)先購買權的行使派生出兩種權利——損害賠償請求權和強制締約請求權,。在第三人非善意購買租賃房屋或未辦理登記手續(xù)的情況下，承租人可選擇行使損害賠償請求權或強制締約請求權,。一旦第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù),，承租人就只能選擇行使損害賠償請求權。所以，如果第三人雖已與出租人締結了《房屋買賣合同》且付清房屋全部價款,，但因其未完成不動產(chǎn)登記手續(xù),，故承租人依法仍有權主張強制締約。

第三,、關于出租人整體出售或捆綁出售房屋,，承租人如何主張優(yōu)先購買權的問題。根據(jù)《合同法》第二百三十條的規(guī)定,，限定承租人享有的優(yōu)先權須以接受“同等條件”為前提,。那么，當出租人整體出售房屋或捆綁出售包括租賃房屋在內的多套房屋時,，承租人應當接受的“同等條件”是否包括對整體房屋或捆綁房屋的“整體購買”,。

1、出售房屋的方式會對所售房屋單價,、物業(yè)整體規(guī)劃,、出售人資本運作等產(chǎn)生重大影響。所以可以認為出售房屋的方式亦應列為交易條件之一,?？v觀眾多法院判例，承租人因無法接受“整體購買”的交易條件而被判無權優(yōu)先購買的案例不在少數(shù),?？梢姡S多法院亦認可整體出售或捆綁出售時應將“整體購買”作為“同等條件”之一,。

2,、如果承租人作為具有較雄厚經(jīng)濟實力的承租人，主動提出愿意接受“整體購買”的“同等條件”,，購買整棟房屋,。而出租人認為承租人僅承租部分房產(chǎn)，其無權以接受“同等條件”為由,，要求對整棟房屋進行購買,。司法實踐中，承租人此項實現(xiàn)優(yōu)先購買權的主張,，是在法律規(guī)定的行權模式下實現(xiàn)的,，依法有據(jù)，應予支持,。所以,，如果承租人表示愿意購買全部房屋，也愿意接受競買的最高價格,，即全部接受出租人出售的各種條件,，符合我國有關法律對于“同等條件”的規(guī)定，應享有優(yōu)先購買權。

承租人行使優(yōu)先購買權,，應依據(jù)物業(yè)具體狀況,、租賃現(xiàn)狀、交易進程等實際情況,，結合《合同法》,、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，對權利范圍及行使方式做出判斷,。在出租人整體出售或捆綁出售房屋時,，若有必要，可利用對“同等條件”的接受,，實現(xiàn)優(yōu)先購買權范圍的擴張,。明確優(yōu)先購買權行使的相關問題，對穩(wěn)定房地產(chǎn)租賃法律關系,，保障承租人可以優(yōu)先得到房屋所有權,，促進社會主義市場經(jīng)濟的健康快速發(fā)展具有重要意義。