中國(guó)人民銀行出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定,，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款最低降至20%,。但是,，我國(guó)還是有部分地方可以零首付購(gòu)房，顯然,，這是不符合這一規(guī)定的,。因此，零首付購(gòu)房對(duì)于購(gòu)房者,、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),、銀行來說都存在或多或少的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待,。

一,、對(duì)于購(gòu)房者的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施

由于購(gòu)房者在整個(gè)零首付購(gòu)房法律關(guān)系中是處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，并且采用零首付購(gòu)房方式的一般是經(jīng)濟(jì)條件暫時(shí)不是很好的消費(fèi)者,，所以是否選擇零首付以及選擇何種零首付方式,，購(gòu)房者千萬要慎之又慎。對(duì)于購(gòu)房者選擇開發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)墊資來支付首付的,，應(yīng)該首先要確保自身今后每月能有足夠的資金可以兼顧償還墊資和銀行貸款,，如果承受不了償還墊資款及銀行貸款的雙重壓力，就很容易發(fā)生斷供的危險(xiǎn),，從而進(jìn)入銀行的失信黑名單,。

選擇開發(fā)商墊資方式的，購(gòu)房者一定要在和開發(fā)商簽訂合同前問清楚是否有墊資利息和手續(xù)費(fèi)以及墊資利息的多寡,、償還期限,、償還方式，而且大部分開發(fā)商通常會(huì)和購(gòu)房者另行簽訂一個(gè)合同,，并在合同中明確約定,，如果購(gòu)房者未能依約還清墊付的首付款的，開發(fā)商有權(quán)收回房屋,。對(duì)于這種情形,，購(gòu)房者可以向法院起訴合同無效，收回已付的購(gòu)房款,，并請(qǐng)求開發(fā)商賠償損失,。

實(shí)踐中,，還有一種變相墊資的方式，就是在購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同之外,，另行簽訂一份購(gòu)房者向開發(fā)商借款的借貸合同,，用于購(gòu)房者支付首付款,。對(duì)于這種做法,，學(xué)界有不同的看法，有些人認(rèn)為這種做法違反了最高人民法院《關(guān)于如何確認(rèn)公民與企業(yè)之間借貸行為效力問題的批復(fù)》中企業(yè)以借貸名義向社會(huì)公眾發(fā)放貸款的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效的規(guī)定,，和《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》中嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款的規(guī)定,，而大部分人對(duì)這種以借款的形式墊付首付款的購(gòu)房方式傾向于認(rèn)為并不違反相關(guān)規(guī)定，并且在司法實(shí)務(wù)中,，也有法院認(rèn)可了這種做法,，比如安徽合肥廬陽區(qū)人民法院審理的一起零首付借貸合同糾紛，法院最終判決向開發(fā)商借款用于支付零首付的購(gòu)房者依約返還借款,，并承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任,。

如果購(gòu)房者和開發(fā)商或者房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以陰陽合同或者高評(píng)高貸的形式騙取銀行貸款的，銀行很可能會(huì)解除購(gòu)房者與銀行的貸款合同,，并追究購(gòu)房者和開發(fā)商的違約責(zé)任,，數(shù)額較大或者情節(jié)嚴(yán)重的，可能被認(rèn)定為使用虛假證明文件騙取銀行貸款的行為,，進(jìn)而可能導(dǎo)致被追究刑事責(zé)任,。

另外，在開放商和購(gòu)買者之間由于存在一份陰陽合同,，所以當(dāng)雙方產(chǎn)生法律糾紛,，購(gòu)房者將難以依法依約追究開發(fā)商的責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)巨大,，所以千萬要避免采用這種做法進(jìn)行零首付購(gòu)房,。

二、對(duì)于開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施

對(duì)于開發(fā)商來說,，主要存在兩個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn),，一個(gè)是行政責(zé)任，一個(gè)是民事責(zé)任,。

對(duì)于行政責(zé)任,，由于開發(fā)商串通購(gòu)房者采取了欺騙手段幫助購(gòu)房者以騙取銀行貸款的方式實(shí)現(xiàn)零首付購(gòu)房而可能被有關(guān)行政機(jī)關(guān)處罰，情節(jié)嚴(yán)重的,，還可能涉及到刑事責(zé)任,。防范這種風(fēng)險(xiǎn)的唯一辦法就是安分守己，依法經(jīng)營(yíng),。而且開發(fā)商擅自打出的“零首付”售房宣傳廣告,，可能還涉嫌虛假宣傳的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為,，從而可能被工商行政管理機(jī)關(guān)查處。

對(duì)于民事責(zé)任,，主要是如果購(gòu)房者不能依約按時(shí)償還銀行貸款,，而開發(fā)商又提供階段性擔(dān)保的，開發(fā)商可能需要向銀行承擔(dān)連帶還款責(zé)任,，并且最終還可能有回購(gòu)房屋的風(fēng)險(xiǎn),。如果購(gòu)房者后期遭遇變故，無法按約定時(shí)間償還甚至無力償還開發(fā)商的墊資款的,，可能還會(huì)面臨無法回籠資金的風(fēng)險(xiǎn),。對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避要求開發(fā)商事先對(duì)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力和征信記錄等做到盡可能詳細(xì)的了解,，并事后及時(shí)了解購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)情況,，積極和購(gòu)房者溝通還款事宜。

三,、對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)操作的零首付購(gòu)房方式主要有以下幾種：一種是之前所說的由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者墊付首付款,，然后向購(gòu)房者收取一定的手續(xù)費(fèi)或傭金；一種是通過疏通銀行關(guān)系,，做高房屋評(píng)估價(jià)或者協(xié)助房屋買賣雙方簽訂陰陽合同來獲取高額貸款,，變相實(shí)現(xiàn)零首付；再就是幫助購(gòu)房者將房屋做“二次抵押”,，比如,，中介機(jī)構(gòu)幫助購(gòu)房者在一家大銀行貸款，然后將押在該銀行的房產(chǎn)證再次抵押給另一家銀行,，以“消費(fèi)貸”的名義貸到首付款,。

對(duì)于第一種墊資方式類似于借款給購(gòu)房者，存在的法律風(fēng)險(xiǎn)就是購(gòu)房者的履約風(fēng)險(xiǎn),，防范該種風(fēng)險(xiǎn)的措施就是事前做好有關(guān)購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)狀況,、還款能力和銀行信用等方面的調(diào)查，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)降到最低,。

對(duì)于第二種虛構(gòu)事實(shí)騙取銀行貸款的方式,，屬風(fēng)險(xiǎn)最大，尤其是在目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)和銀行自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的不斷提高的狀況下,。騙取銀行貸款,，輕則銀行解除貸款合同，追究民事賠償責(zé)任,，重則追究刑事責(zé)任,。

四、對(duì)于銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施

銀行在整個(gè)零首付過程中都是處于發(fā)放貸款的一方,，所以涉及到的法律風(fēng)險(xiǎn)歸根結(jié)底主要就是能否收回所貸出的款項(xiàng),。銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)來源于內(nèi)部監(jiān)管的不嚴(yán)格,，將貸款發(fā)放給了不該發(fā)放的對(duì)象，違反了中國(guó)人民銀行的相關(guān)規(guī)定,。要想規(guī)避無法收回貸款的風(fēng)險(xiǎn),，根本的方法就是嚴(yán)格落實(shí)中國(guó)人民銀行關(guān)于個(gè)人住房貸款的相關(guān)規(guī)定。

不論是對(duì)于購(gòu)房者還是售房者,，抑或是貸款銀行,、中介機(jī)構(gòu)，都應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎操作零首付購(gòu)房的有關(guān)事宜,，零首付購(gòu)房雖然并不違反法律規(guī)定,，但國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策對(duì)其進(jìn)行規(guī)范,，所以大家應(yīng)注意切勿違反國(guó)家政策,，以免給大家增加一些不必要的麻煩。并且在簽訂,、履行與零首付購(gòu)房有關(guān)的合同過程中,，大家要切記依法行事，否則可能產(chǎn)生民事責(zé)任,，甚至是刑事責(zé)任,。