房地產(chǎn)市場,，歷來是輿論焦點和民眾關注的重中之重,。2016年中央經(jīng)濟工作會議提出，“加快研究建立符合國情,、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”,。“長效機制”概念一經(jīng)提出,，就引發(fā)了全社會的廣泛關注。但“長效機制”是什么,，怎么建,，一直未有定論。同時,，一些似是而非的觀點和看法也趁機泛濫,。為正本清源、凝聚共識,，本版即日起推出“求解房地產(chǎn)長效機制”系列報道,，敬請廣大讀者垂注,。

春節(jié)后，房價又一次吸引了公眾眼球,。有媒體稱,，去年房價漲幅首位的合肥部分地區(qū)大幅下降，其他熱點二線城市也不同程度“回調(diào)”,。這讓不少人長長地松了口氣：“房價終于給摁住了,！”

但一些信息也顯露出了不同的跡象。開年后各地繼續(xù)開始土地競拍,，在屢屢觸及最高限價后均改用其他方式確定買家,。這說明，土地市場依然火爆,，只不過這次是“地王”被摁住了,！

強令執(zhí)行的行政手段能長期管用嗎？“地王”頻現(xiàn)的制度根源怎么消除,？“面粉”和“面包”如何不相互推漲,？現(xiàn)在，房價暫時停漲或許正給我們提供一個有利時機,，是時候快馬加鞭推進改革,，構建房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制了。

行政手段只是短期行為

2月14日,，南京迎來了春節(jié)后的首場土地拍賣,，經(jīng)激烈爭奪，其中5幅地塊超過最高限價,，搖號決定最終買家,。次日，其中一個地塊以98億元的價格,，成為南京總價地王,。這一天廈門也進行了開年后的土地市場首拍。其中一個地塊開拍不到半小時,，報價已達最高限價,，最終以競配建決定買家。

南京和廈門兩地土地市場火爆至少反映了一個現(xiàn)象,，就是房地產(chǎn)企業(yè)在熱點城市拿地的熱情仍然高漲,。去年在一二線城市有項目的企業(yè)普遍大賺，房子賣完后,，資金充足了,，就產(chǎn)生了補庫存的需要。

在去年一二線城市房市大漲后,，各地陸續(xù)出臺了多項限購限貸措施,。春節(jié)后,，政策又進一步收緊，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會的公約要求,，房貸利率最多只可打9折,，二套房貸款不得超過25年。天津,、廣州,、青島、杭州,、大連,、珠海也陸續(xù)傳出房貸政策收緊的消息。

近日,，中國基金業(yè)協(xié)會明確資管計劃不得支付土地出讓價款或補充流動資金,，且不得直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸。在此之前,，證券交易所也明確,，重點調(diào)控城市競拍地王的房地產(chǎn)企業(yè)將禁止發(fā)行公司債，發(fā)債募集資金不得用于購置土地,。

種種跡象表明,，在市場的非常時期，行政手段實屬必要,。但行政措施只可用于短期,，不具有可持續(xù)性。長期而言,，只要需求還真實存在,，沒有通過其他方式滿足，或遲或早終會爆發(fā)出來,。

土地供應出現(xiàn)倒掛

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的一個顯著特征是,，兩極分化非常明顯。大城市尤其是特大城市的人口流動大,，房屋需求旺盛,，中小城市人口減少，房屋需求不足,。雪上加霜的是,，近年來大城市尤其是特大城市土地供應相對不足，但大舉供地的往往是需求不足的中小城鎮(zhèn),。如去年北京土地市場共有44宗地塊成交，同比減少66宗,，其中住宅類用地僅有15宗,。

這種情況的出現(xiàn),，是因為自2000年以來，各地普遍經(jīng)歷了城市攤大餅式的發(fā)展浪潮,，粗放式發(fā)展造成了土地供應緊張的局面,。為此，近年來節(jié)約集約用地已成共識,。

今年年初,，北京市有關負責人就曾表示，將每年減少城鄉(xiāng)建設用地存量30平方公里,，減到30平方公里以上的才是當年新增建設用地的規(guī)模,。杭州市國土資源局提供的資料顯示，2020年杭州市中心城區(qū)規(guī)劃面積400平方公里,，但到2014年底,，中心城區(qū)建設用地面積已經(jīng)達到385平方公里，人均建設用地面積85平方米,，剩余空間有限,。

但也有一些城市卻庫存高企，房價地價都呈跌勢,。比如沈陽,，作為省會城市，去年房價一直溫和甚至微跌,。遼寧省鐵嶺市的鐵嶺新城有大量土地資源,，但已經(jīng)連續(xù)兩年沒有土地成交了。

從全國而言,，新增建設用地呈現(xiàn)越來越少的趨勢,。近日，國土資源部發(fā)布的2016年國土資源統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，全國土地出讓面積20.82萬公頃,，同比下降5.9%，其中房地產(chǎn)用地10.75萬公頃,，同比下降10.3%,。

有人認為，要解決上述問題,，熱點城市要加大土地供應,，才能實現(xiàn)供需平衡。但一味增加供應,，顯然不具備現(xiàn)實可操作性,。解決之道，還要從供給側(cè)結(jié)構性改革做文章。

抓住時機推進改革

從土地供給改革的角度看,，城鎮(zhèn)低效用地盤活和農(nóng)村集體建設用地改革的空間都很大,。

數(shù)據(jù)顯示，2016年土地供應中,，存量建設用地超六成,。其中，城鎮(zhèn)工礦用地空間很大,。通過改革,，完善這些低效用地的再開發(fā)激勵機制，可加快這些土地的供應并實現(xiàn)城市升級改造,。

隨著城市的發(fā)展,，不少工廠現(xiàn)在處于城市中心位置，伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,，有些工廠實際上可以轉(zhuǎn)為他用,。近日國土資源部門明確，在符合規(guī)劃的前提下,，鼓勵原國有土地使用權人通過自主,、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設用地實行改造開發(fā),。

農(nóng)村集體建設用地改革空間更大,。目前，我國集體土地尚不能上市交易,，城市居民購買集體土地上的房屋,，是小產(chǎn)權房，屬于違規(guī),。

去年9月份,，國土資源部召開進一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進農(nóng)村土地制度改革三項試點會議，決定把農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革擴大到現(xiàn)有33個試點地區(qū),，宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區(qū),。如這些改革有突破，農(nóng)村集體建設用地入市將為當前的房地產(chǎn)市場提供更多的空間,。

另外,，土地招拍掛制度有待進一步改革。2004年8月份以后,，我國規(guī)定所有國有土地出讓必須經(jīng)過招拍掛,。客觀地說,，此舉對于防止腐敗,，保證公平競爭,，促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和地方財政收入提高作用很大。但在價高者得的游戲規(guī)則下,，客觀上理性的企業(yè)很難拿到地,，只有膽子大的企業(yè)才能獲得土地,，導致地價越來越高,。

目前，各地均出臺了不少招拍掛制度的改進措施,，如到達限價后看物業(yè)自持,、配套建設情況、中小戶型供應情況等,，這一領域還有很大改革空間,。

此外，在土地一級市場由政府提供的情況下,，在地方財權事權不匹配的情況下,，容易助長地方政府對“土地財政”的依賴。有分析認為,，增值稅改革后,，地方財政收入增速下降和新一輪基建支出增加存在矛盾，使得近年來一些地方政府對土地財政依賴性提高,。要解決這一問題,，需進一步推進財稅體制改革，使地方政府財權和事權能夠相互匹配,。