【關(guān)鍵詞】 不動產(chǎn)登記,，權(quán)屬確認,，登記簿推定力，舉證負擔規(guī)范

 

【摘要】 物權(quán)變動的“權(quán)源”是當事人之間的法律行為或法律規(guī)定的非法律行為,，而非不動產(chǎn)登記的確認,。從民事訴訟程序看，法律對不動產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定是一種證明責任或舉證負擔規(guī)范,?！段餀?quán)法司法解釋一》第2條是指登記物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不一致，“真實權(quán)利人”應當是“真實物權(quán)人”,，只有原告提供的證據(jù)能夠證明上述事實,，其確認物權(quán)的請求才能夠得到支持。

 

【全文】

 

一,、不動產(chǎn)登記的民法屬性與法律效果

 

《物權(quán)法》第9條規(guī)定,，除法律另有規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓,、消滅,，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力,。這確立了基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的主要模式即債權(quán)形式主義模式,。在這一模式下，不動產(chǎn)物權(quán)需經(jīng)登記始發(fā)生物權(quán)效力,。由于基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動是物權(quán)變動的主要方式,，故不動產(chǎn)登記在多數(shù)情況下是不動產(chǎn)物權(quán)變動生效的要件,，因此，正確認識不動產(chǎn)登記的法律性質(zhì)是正確理解不動產(chǎn)登記在物權(quán)權(quán)屬確認中作用的前提和基礎(chǔ),。筆者認為,，我國的不動產(chǎn)登記在性質(zhì)上具有復合性。不動產(chǎn)登記行為本身是行政機關(guān)的行政行為,，但不動產(chǎn)登記更是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式,，這是不動產(chǎn)登記的民法屬性，也是其產(chǎn)生和存在的基本定位,。

 

首先,，從不動產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生和發(fā)展歷史看，不動產(chǎn)交易需要一種既能確證權(quán)利正當性又能保持社會記憶的公示形式,，而登記機關(guān)對物權(quán)狀態(tài)進行記載并制作表明權(quán)屬和客體狀況的證書,，更明確地記載權(quán)利人享有的物權(quán)類型，比占有更容易表征標的物的物權(quán),，登記因此作為不動產(chǎn)物權(quán)變動公示手段登上“舞臺”,。同時，由于不動產(chǎn)物權(quán)是涉及國計民生的重要權(quán)利,，故國家機關(guān)基于國家行為權(quán)威性,、嚴肅性的特點承擔了不動產(chǎn)登記的職能，公眾基于對公共權(quán)力機構(gòu)權(quán)利來源可靠性的認同以及對于公共權(quán)力本身的信賴,，從而很自覺地認同“登記的權(quán)利即享有的權(quán)利”,。[1]由此可見，不動產(chǎn)登記的目的并非是國家要對不動產(chǎn)交易進行干預,，其制度價值也不在于行政管理,，而是在于對不動產(chǎn)物權(quán)的得喪變更進行公示，為外界知曉,，維護交易的穩(wěn)定與安全,。

 

其次，從不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式看,，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式,，其并非必然作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。從比較法上看,，法律通過物權(quán)公示原則保護第三人的交易安全,，存在兩種立法體例：一是公示生效主義，即非經(jīng)公示,，不發(fā)生物權(quán)變動,；二是公示對抗主義，即是否公示,，不影響物權(quán)的變動,，僅影響物權(quán)是否具有對抗第三人的效力,。就我國而言，基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動,，以登記生效為原則,，登記對抗為例外。建設(shè)用地使用權(quán),、房屋所有權(quán)等不動產(chǎn)物權(quán)變動須經(jīng)登記才能發(fā)生物權(quán)效力,，土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)則自合同成立時發(fā)生物權(quán)效力，未經(jīng)登記的法律后果只是不得對抗善意第三人,。至于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動,，如依據(jù)人民法院導致物權(quán)變動效果的法律文書、政府的征收決定等,，其生效于裁判文書,、征收決定發(fā)生效力之時，而不是在不動產(chǎn)物權(quán)進行登記之時,?？梢姡粍赢a(chǎn)物權(quán)生效與不動產(chǎn)登記實處于不同的法律維度,，兩者不能等同,。法律規(guī)定不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，公示的目的又在于產(chǎn)生公信力,，即對于通過法定的公示方法所公示出來的權(quán)利狀態(tài),，相對人有合理的理由相信其真實的權(quán)利狀態(tài)，并與登記權(quán)利人進行交易,。

 

再次,，從不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因看，不動產(chǎn)物權(quán)源于當事人的法律行為或法律規(guī)定的非法律行為,。在基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中,，我國的主要物權(quán)變動模式是債權(quán)形式主義，原因行為和登記都是不動產(chǎn)物權(quán)變動生效的要件,，但“要件”不能等同于“原因”,。不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因只能是當事人的法律行為。登記雖然在不動產(chǎn)物權(quán)變動中是生效要件,，但登記本身并非賦權(quán)行為,，債權(quán)合意等當事人的意思表示才是物權(quán)變動的基礎(chǔ)，登記則標志著當事人之間旨在轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利義務關(guān)系劃上句號,，然后就是通過登記將該物權(quán)變動向社會公示。不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為無效或者被撤銷的,，不動產(chǎn)物權(quán)即使辦理了登記也會相應無效或者被撤銷,。相反,，如果原因行為有效，登記因程序違法被撤銷的,，權(quán)利人仍可要求對方當事人繼續(xù)履行原因行為所設(shè)定的義務,，協(xié)助辦理登記手續(xù)并獲得不動產(chǎn)物權(quán)?？梢?，不動產(chǎn)物權(quán)的變動從根本上說取決于當事人關(guān)于物權(quán)變動的原因行為，而非不動產(chǎn)登記,。相對于當事人法律行為的基礎(chǔ)法律關(guān)系地位,，不動產(chǎn)登記具有從屬性。因此,，除法律另有規(guī)定,，對不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的終局性判斷，只能依賴于原因行為或基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的審查判斷結(jié)果,。至于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動,，根據(jù)《物權(quán)法》第28條至第31條的規(guī)定，依據(jù)相應的事實行為或法律規(guī)定直接導致變動,，未經(jīng)登記的,，只影響權(quán)利取得人的處分權(quán)，故登記更非不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件,，而僅為不動產(chǎn)物權(quán)的處分要件,。

 

由上所述，物權(quán)變動的“權(quán)源”是當事人之間的法律行為或法律規(guī)定的非法律行為,，而非不動產(chǎn)登記的確認,。從民事活動的基本特征看，物權(quán)變動和債權(quán)變動,，應該都是當事人效果意思追求的結(jié)果,，在民法理論和實踐上必須徹底地堅持意思自治原則。因此應把不動產(chǎn)登記理解為當事人不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的意思表示推動的結(jié)果,，或者理解為物權(quán)變動的生效要件,，而不能把不動產(chǎn)物權(quán)變動解釋為行政權(quán)力的物權(quán)授權(quán)，這才是符合民法基本精神的,。[2]這是不動產(chǎn)登記最為根本的民法屬性之所在,。

 

但同時，對不動產(chǎn)登記民法屬性的理解亦不能脫離法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式這一基礎(chǔ),。實踐中,，有觀點認為，既然不動產(chǎn)物權(quán)源于當事人的法律行為或法律規(guī)定的非法律行為,，那么登記在判斷物權(quán)歸屬時就不具有絕對效力,，即使不經(jīng)登記,，仍然是物權(quán)。在基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中,，當事人之間法律行為所包含的合意與登記不一致時,，可依當事人之間的真實意思表示為依據(jù)直接確認不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬。筆者認為,，這種觀點雖然在諸如土地承包經(jīng)營權(quán),、地役權(quán)等以登記對抗為原則的不動產(chǎn)物權(quán)變動時在結(jié)論上是成立的，但其立足點已經(jīng)出現(xiàn)偏差,，實際上混淆了物權(quán)與債權(quán),，與物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動的主要模式和要件在根本上相違背，將導致虛化不動產(chǎn)登記在物權(quán)變動中的法律作用或效力的后果,，因而是錯誤的,。以實踐中最為常見和典型的物權(quán)變動形式，即以登記為生效要件的基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動為例,，當事人之間的原因行為固然是不動產(chǎn)物權(quán)變動的核心推動力,，但同時，依法律規(guī)定,，不動產(chǎn)登記亦為其生效要件之一,，登記完成才標志著不動產(chǎn)物權(quán)變動的最終完成。如果僅僅具有當事人之間的原因行為,，而未完成登記,，則相應的“物權(quán)變動”因欠缺生效要件而未發(fā)生物權(quán)效力。例如,，當事人之間買賣一套商品房,，簽訂了房屋買賣合同，但尚未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，此時,，雖然當事人之間形成了房屋買賣法律關(guān)系，但房屋所有權(quán)并未從出賣人轉(zhuǎn)移到買受人,，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成時才最終發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律效果,，買受人才享有法律認可的房屋所有權(quán)?？梢?，雖然不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，但在常見的基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中,，法律賦予不動產(chǎn)登記生效要件的法律地位,，這也是不動產(chǎn)登記民法屬性的重要構(gòu)成。對此，不應忽視,，更不能罔顧不理,。否則，將構(gòu)成對我國現(xiàn)行法下主要物權(quán)變動模式的違反和背離,。

 

綜上，在不動產(chǎn)登記的民法屬性及法律效果的問題上,，可得出如下結(jié)論：一方面,，不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，據(jù)此應區(qū)分民事訴訟程序與行政訴訟程序,。當事人對不動產(chǎn)物權(quán)歸屬產(chǎn)生的爭議,，實質(zhì)上存在于平等民事主體之間，而與登記機構(gòu)之間并無實質(zhì)爭議,，故由此提起的訴訟屬于民事訴訟,。另一方面，在以登記為生效要件的基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中,，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的生效要件之一,，據(jù)此在確認不動產(chǎn)物權(quán)時應區(qū)分物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系，下文對此將詳細探討,。

 

二,、不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭議中的“真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”

 

不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭議中，最為常見的糾紛類型就是在“真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”時,，真實權(quán)利人主張其應為不動產(chǎn)物權(quán)人,，從而請求確認其享有物權(quán)?！罢鎸崣?quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”存在的可能性或制度根源在于,，法律賦予不動產(chǎn)登記（簿）在不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認定上具有權(quán)利推定效力，這就意味著不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)并不總是會與真實物權(quán)狀態(tài)相一致,。

 

（一）不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力與權(quán)屬爭議

 

《物權(quán)法》第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。”就登記生效的物權(quán)變動而言,，該條規(guī)定體現(xiàn)的精神是,，法律推定不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況以及權(quán)利限制事項與真實情況保持一致。這主要包括了以下兩層含義,。

 

一方面,，不動產(chǎn)登記（簿）的推定力是指法律上的權(quán)利推定。理論上,，被推定的法律要件可以是一個事實（事實推定）,，也可以是一種權(quán)利狀態(tài)（權(quán)利推定）。前者是指法律規(guī)定以某一事實的存在為前提，并以此來認定待證事實存在的推定,；后者是指立法者在法律上就某一特定的權(quán)利或法律關(guān)系不待對有關(guān)的要件事實進行證明就直接對其現(xiàn)狀是否存在予以推認的情形,，即直接根據(jù)前提事實而并非要件事實來推定該項權(quán)利存在或不存在的法律狀態(tài)。從不動產(chǎn)登記簿的制度演進和法律賦予的功能看,，不動產(chǎn)登記簿對有關(guān)不動產(chǎn)的面積,、坐落、結(jié)構(gòu),、層數(shù),、用途等自然狀況的記載不能適用推定力。

 

另一方面,，不動產(chǎn)登記（簿）推定力作為一種權(quán)利推定,，本質(zhì)上是對證明責任的分配。也就是說,，法律對不動產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定是一種證明責任或舉證負擔的規(guī)范,，與實體權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。因此,，訴訟中,，若當事人就登記簿上記載的物權(quán)歸屬發(fā)生爭議，則登記簿上記載的物權(quán)人首先被推定為真實物權(quán)人,，對此無需再行舉證證明,。但作為一種法律擬制事實，登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不總與真實物權(quán)狀態(tài)相一致,，故在民事訴訟中允許對此提出異議的當事人通過舉證證明真實的物權(quán)狀態(tài),，如果其能夠證明真實物權(quán)狀態(tài)與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致，人民法院可以推翻登記簿記載所證明的物權(quán)狀態(tài),，根據(jù)當事人提交的證據(jù)確認不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬,。

 

（二）物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分與權(quán)屬確認

 

實踐中大量的不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭議更多地發(fā)生在基于合同法律關(guān)系的當事人之間，如借名買房,、掛靠開發(fā)房地產(chǎn)糾紛,。在這種情形下，實際出資購買房屋或投資開發(fā)房地產(chǎn)的一方當事人（可稱為借名人,、掛靠人）并非登記權(quán)利人,，但其與登記權(quán)利人之間往往通過口頭或書面協(xié)議約定房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)的實際所有權(quán)為借名人或掛靠人享有，在雙方當事人對房屋,、土地權(quán)屬發(fā)生爭議時,，應作何認定？下面以借名買房引發(fā)的所有權(quán)確認糾紛為例加以分析,。

 

對此,，一種觀點認為,，如根據(jù)當事人提供的購房款支付、房貸的償還,、雙方之間關(guān)于借名買房及所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù),，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關(guān)系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權(quán),，被借名人雖然根據(jù)相應的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人,，但這并非當事人的真實意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而不具有原因行為的基礎(chǔ),，從而導致最終形成的登記權(quán)利狀態(tài)與真實權(quán)利狀態(tài)不一致,，此時，不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力將因有證據(jù)證明權(quán)屬的真實狀態(tài)而遭到否定,，從而應回歸真實權(quán)利狀態(tài)，故當事人請求確認物權(quán)的,，應予支持,。[3]這種觀點可稱為“物權(quán)說”。

 

有觀點在基本認同“物權(quán)說”結(jié)論的基礎(chǔ)上,，對于“物權(quán)說”論證的過程提出了不同看法,。該觀點認為，當事人之間通過借名的方式購買房屋,，其本質(zhì)是當事人之間通謀,，不表示內(nèi)心真意的假裝實施法律行為的意思表示的形式，當事人之間借名購買房屋構(gòu)成虛偽表示,，其簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在被借名人名下的行為則構(gòu)成隱藏行為,。而虛偽行為在此種情況下應被認定為無效，故據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而喪失了不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)關(guān)系,，從而不發(fā)生相應的物權(quán)效力,，至于被隱藏的行為實為借名人買房，其是否有效,，則應根據(jù)法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定加以認定，如不存在無效的情形,，則借名人確認物權(quán)的請求應當被支持,。

 

另一種觀點則認為，在借名買房中,，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的,，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記，故是唯一合法的房屋所有權(quán)人,，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當事人,，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力,，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。[4]這一觀點可稱為“債權(quán)說”,。

 

筆者贊同后一種觀點,。究其根本，對于此種類型的權(quán)屬爭議,，應作何種處理,，實取決于對于物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分以及不動產(chǎn)登記在此類法律行為中作用的正確認識。

 

在借名買房關(guān)系中,，實際上主要存在兩個合意：一個是存在于借名人與被借名人之間的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的合意,；另一個是借名人（或被借名人）與第三人之間達成的買賣房屋，并據(jù)此向登記機構(gòu)表達的關(guān)于房屋所有權(quán)登記的合意,。這兩個合意在一般情況下應當是一致的,，但在借名買房的情形下則出現(xiàn)了分離。對于這兩個合意以及由此形成的法律關(guān)系和權(quán)利的性質(zhì),，應作區(qū)分理解,。

 

對于前者，首先應當承認的是在當事人之間形成了合同關(guān)系,，[5]這點并無異議,，當事人的合同約定在法律規(guī)定的框架下直接發(fā)生法律效力。但對于當事人該約定的意思仍需根據(jù)合法性解釋原則加以理解,，由于房屋買賣關(guān)系中,，法律賦予不動產(chǎn)登記物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，未經(jīng)登記,，不發(fā)生物權(quán)效力,，故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當事人約定而發(fā)生變動，還需登記這一生效要件相結(jié)合才能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果,，因此,，當事人雖然約定了房屋所有權(quán)歸屬于借名人，但該約定不發(fā)生物權(quán)效力,，房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有,，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時完成物權(quán)變動的債權(quán)債務關(guān)系，即該約定僅具有債權(quán)效力,，被借名人因此對借名人負有相應的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務,，借名人因此而成為這一關(guān)系下的債權(quán)人。

 

對于后者,，不論房屋出賣人是否知道借名人和登記權(quán)利人之間的借名買房關(guān)系,，房屋出賣人與登記權(quán)利人之間已經(jīng)達成了房屋買賣的合意，房屋買賣合同依法成立,，在該合同不因違法而無效的情形下,，登記權(quán)利人據(jù)此完成了房屋所有權(quán)登記,，就當然合法取得了房屋所有權(quán)。至于“物權(quán)說”中有人提出的當事人之間通過借名的方式購買房屋,，系虛偽表示,，在性質(zhì)上屬隱藏行為，從而應否定登記權(quán)利人取得物權(quán)的論斷,。筆者認為不能成立,。虛偽表示指表意人與相對人通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實施法律行為的意思表示,。在虛偽表示中,，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意,，因此該意思表示在當事人之間無效,。而在借名買房關(guān)系中，借名人確有通過被借名人購買房屋,，并將房屋登記于被借名人名下的法律拘束意思,，出名人也在這個意義上為允諾，雙方達成真實的意思表示,，并且據(jù)此與房屋出賣人簽訂房屋買賣合同。因此,，借名買房合同并不構(gòu)成虛偽表示,。

 

“物權(quán)說”的支持者認為，在借名買房的情形下,，借名人已經(jīng)享有了事實物權(quán),，故確認其物權(quán)自是當然之義。筆者認為,，理論上所謂的“事實物權(quán)”,，是與“法律物權(quán)”相對的概念。所謂法律物權(quán),，是指權(quán)利正確性通過法定公示方式予以推定的物權(quán),；而事實物權(quán)則是與法律物權(quán)分離的真正物權(quán)，它是指“在不存在交易第三人的情況下能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)”,。借名人對房屋享有的所有權(quán)就屬于事實物權(quán)中的“符合當事人本意的事實物權(quán)”,。在這種情況下，本應取得法律物權(quán)的權(quán)利人以保留物權(quán)的意思表示,，委托或者指令他人就同一標的物享有法律物權(quán),，則該權(quán)利人享有事實物權(quán)。[6]該學說提出是在《物權(quán)法》實施之前的2001年,，如果說在當時尚有實踐中的適用空間的話,，那么,，在《物權(quán)法》已經(jīng)確立物權(quán)法定原則以及債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動模式的今天，所謂的“事實物權(quán)”至少在以登記生效為要件的基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動情形下,，已經(jīng)不再有具有法律上的依據(jù)或者是合法性基礎(chǔ)了,。正如前文所述，在借名買房情形下,，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,，要取得房屋所有權(quán)，則不僅需要有效的原因行為作為要件,，而且需要具備登記作為生效要件之一,，兩者缺一不可，因此,，所謂的“事實物權(quán)”因欠缺法律規(guī)定的設(shè)立或變更一個物權(quán)所應具備的生效要件而不能成其為物權(quán),，既如此，又何來確認借名人享有房屋所有權(quán)呢,？

 

“物權(quán)說”在認為借名買房情形下應當確認借名人的房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上,，還主張應當區(qū)分對內(nèi)和對外關(guān)系。在不涉及第三人利益的情況下,，物的支配秩序即物權(quán)的靜態(tài)利益,，相對于物的交易秩序即物權(quán)的動態(tài)利益，更具有重要性,，故法律以保護事實物權(quán)為基本出發(fā)點,。但在涉及借名人與登記權(quán)利人以外的第三人也就是對外關(guān)系時，立法和司法保護的基本出發(fā)點是法律物權(quán),，原則上保護登記權(quán)利人的法律物權(quán),。保護法律物權(quán)的目的，是以此保證交易第三人取得物權(quán)的可能性,，維持交易秩序的暢通與安全,。維持法律物權(quán)的正確性，對保護第三人利益和維護交易安全意義重大,。其法理基礎(chǔ)在于,，因借名登記而產(chǎn)生的法律物權(quán)與事實物權(quán)的分離，歸因于借名當事人雙方,，該雙方之間的法律關(guān)系相對于第三人來說,，是一種內(nèi)部關(guān)系，這種內(nèi)部關(guān)系很難抗衡代表社會交易秩序的外部關(guān)系,。因而,，法律物權(quán)與事實物權(quán)分離所產(chǎn)生的權(quán)屬沖突，對第三人來說,，僅是借名雙方的內(nèi)部沖突,，而與其無關(guān),。進一步說，第三人作為該內(nèi)部關(guān)系的局外人,，沒辦法也無義務了解其中的內(nèi)容,，只能且只需根據(jù)物權(quán)公示的形式即登記作出判斷，推定登記權(quán)利人享有正確,、合法的物權(quán),。因此，一旦法律物權(quán)與事實物權(quán)分離涉及到第三人利益,，就必須采用能夠保護第三人利益的標準,，即物權(quán)公示原則。[7]實踐中的第三人主要可分為兩種：一類是登記權(quán)利人的一般債權(quán)人,，其已經(jīng)獲得生效法律文書對其債權(quán)的認可,，并據(jù)此申請強制執(zhí)行借名登記的房屋。另一類與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易的人,，該第三人依是否已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標準,，又可分為針對借名登記房屋享有請求權(quán)的合同債權(quán)人和已經(jīng)辦理完畢登記而取得物權(quán)的人。

 

對于第一種情況,，依據(jù)“物權(quán)說”,，顯然應當保護登記權(quán)利人的一般債權(quán)人的強制執(zhí)行債權(quán)。在“債權(quán)說”下,，由于借名人對登記權(quán)利人亦只是一般債權(quán)人,，故一般情況下也不能夠阻止其他債權(quán)人強制執(zhí)行借名房屋以實現(xiàn)債權(quán)。在結(jié)論上,，兩者是一致的,。

 

對于第二種情況,，按照“物權(quán)說”,，登記權(quán)利人并非真實權(quán)利人，則其處分房屋的行為當屬無權(quán)處分,，究竟應保護真實權(quán)利人還是第三人的權(quán)利,，應看第三人能否善意取得房屋所有權(quán)。如此,，則在未完成登記的情況下,，因不符合善意取得的構(gòu)成要件，故不能取得房屋所有權(quán),；在完成登記的情況下,，則看是否符合善意取得的其他構(gòu)成要件。在“債權(quán)說”下,，由于登記權(quán)利人就是真實物權(quán)人,，其享有的是合法的房屋所有權(quán),，故登記權(quán)利人將房屋出賣給第三人，雖然違背了其與借名人的約定,，但這僅僅是對借名人的違約行為,，并不能否認其對外的處分行為系有權(quán)處分。因此,，不論第三人是否已經(jīng)進行了不動產(chǎn)登記,，認定被借名人與第三人之間的合同效力及第三人取得房屋所有權(quán)是否有效，并不需要審查是否符合善意取得的構(gòu)成要件,。在結(jié)論上,，“物權(quán)說”與“債權(quán)說”截然不同。

 

筆者認為,，“物權(quán)說”在這一問題上存在重大缺陷,。第一，其區(qū)分內(nèi)外部關(guān)系的初衷與效果雖然不錯,，但在僅涉及內(nèi)部關(guān)系時,，認為應確認借名人的房屋所有權(quán)，即裁判只是對借名人本來就享有的所有權(quán)這一事實的確認,，而在涉及外部關(guān)系時,，又對借名人確認物權(quán)的請求不予支持，從而在實際上否認了借名人享有物權(quán),；而且,，如果當事人單獨通過內(nèi)部關(guān)系訴訟完成了確權(quán)，則在法律上登記權(quán)利人就不是真實物權(quán)人,，則如何解釋在此后又有第三人提起針對登記權(quán)利人的債權(quán)債務訴訟后,，又將該不動產(chǎn)確認為其對第三人承擔債務的責任財產(chǎn)?？梢?，“物權(quán)說”在這里出現(xiàn)了邏輯混亂。第二,，其支持登記權(quán)利人的強制執(zhí)行債權(quán)人可針對借名登記的房屋實現(xiàn)債權(quán),，但在第三人與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易時，卻以能否構(gòu)成善意取得來區(qū)分是否保護第三人的權(quán)利,，實際上導致了針對該借名不動產(chǎn)享有債權(quán)或者通過合同取得登記的人想要獲得保護所需要的條件,，遠高于債權(quán)并不直接針對該借名不動產(chǎn)的第三人的債權(quán)獲得保護所需的條件，“物權(quán)說”在這里出現(xiàn)了的權(quán)利保護的失衡,。相反,，筆者認為，“債權(quán)說”則保持了邏輯上的一致，在對外關(guān)系上仍然基于借名人是債權(quán)人的基本點,，處理與相關(guān)權(quán)利的沖突問題,。上述第一種情況無需多言，第二種情況下認定屬于有權(quán)處分,，也并不會造成價值追求方面的短板,。在此情況下，因?qū)儆袡?quán)處分,，故即使第三人主觀上明知或應知登記權(quán)利人與借名人之間的借名關(guān)系,，在已經(jīng)完成登記的情況下仍可取得所有權(quán)，在未完成登記的情況下則可參考一房數(shù)賣時的處理規(guī)則對由誰取得房屋所有權(quán)作出裁判,。有觀點認為,，在第三人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)后，借名人無權(quán)向第三人主張權(quán)利,，僅得向登記權(quán)利人請求違約損害或根據(jù)不當?shù)美埱螳@利之返還,，借名人借他人名義進行登記雖存在一定的可非難性，但因此承擔如此巨大的風險,，則有悖比例原則,。筆者認為，此觀點不能成立,，相反,，借名人借名買房往往是為了規(guī)避政策而追求自身的某種利益，其就應當承擔由此帶來的房屋所有權(quán)得不到法律認可所帶來的相應風險,，與比例原則并不背離,。

 

從實踐中的借名買房案件看，當事人借名買房往往是出于規(guī)避限購政策,、信貸政策的目的,。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規(guī),，但如保障性住房限購政策,，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購政策,、信貸政策,，是為了實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目的,，當事人之間通過借名買房行為,，實際上是對這些政策的架空，故在法律上具有一定的可非難性,。如持“物權(quán)說”,，以為規(guī)避普通商品房限購政策而借名買房為例，則此時可確認借名人的房屋所有權(quán),，但這將導致限購政策所要實現(xiàn)的目的的落空,，無疑有違“民事活動必須遵守法律,，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的原則,?！拔餀?quán)說”在借名購買保障性住房的問題上，則試圖通過否定借名買房合同的效力的途徑來最終回避其確認權(quán)屬在結(jié)論上的不恰當,。但在“債權(quán)說”下,，則可較為圓滿地得到解決。無論是借名購買限購的普通商品房還是政策保障性住房,，借名人只享有對登記權(quán)利人的債權(quán),，并不對這些房屋享有所有權(quán)，故其確認所有權(quán)的請求不能得到支持,，其對登記權(quán)利人提出的協(xié)助過戶登記的請求,，則應區(qū)分不同情況：在借名人于訴訟時仍不具備購房資格或該房屋不具備再行轉(zhuǎn)讓交易的條件的情形下，其請求因法律上的履行不能而不應得到支持,；但當借名人于訴訟時符合了購房條件或者該房屋具備了再行轉(zhuǎn)讓交易的條件時,，因并不存在繼續(xù)履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權(quán)利人協(xié)助辦理過戶登記的請求,?？梢姡_認識了借名人對房屋權(quán)利的性質(zhì),，相應問題將迎刃而解,。而且，筆者認為,，這樣的處理結(jié)果,，使借名人在不具備購房條件時始終只能對登記權(quán)利人享有債權(quán)，而不能取得對房屋的所有權(quán),，借名人通過借名買房所要達成的目的將不能實現(xiàn),，其在此期間亦將不得不面對登記權(quán)利人將房屋轉(zhuǎn)賣他人、登記權(quán)利人的債權(quán)人執(zhí)行該房屋以實現(xiàn)債權(quán)等危及其最終實現(xiàn)房屋所有權(quán)目的的風險,，而這正是這種行為應當受到法律非難的體現(xiàn),。可見,，“債權(quán)說”在處理這類房屋的借名買房問題上較好地實現(xiàn)了法律效果與社會效果的統(tǒng)一,。

 

綜上所述，對于不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭議的正確處理,，離不開對“真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”涵義的正確理解,，從根本上應建諸于對不動產(chǎn)登記的法律效力以及物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的準確把握。

 

三、物權(quán)權(quán)屬確認之訴的形式與實質(zhì)

 

行文至此,，可能會有人提出疑問,，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋

 

（一）》（以下簡稱《物權(quán)法司法解釋一》）第2條規(guī)定：“當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人,，請求確認其享有物權(quán)的,，應予支持?！比绻凑毡疚挠^點,，則該條規(guī)定的適用范圍就非常有限，進而物權(quán)權(quán)屬確認之訴的價值也將大打折扣,。對此,，筆者不敢茍同。這種觀點實際上并未認識到物權(quán)權(quán)屬確認之訴的形式與實質(zhì)之區(qū)分,。

 

就形式而言,，物權(quán)權(quán)屬確認之訴，具有獨立的程序價值,。所謂確認之訴,，是指原告請求法院確認其與被告間存在或不存在某種民事法律關(guān)系的訴。就確認之訴的程序啟動而言,，當事人是基于自己對法律關(guān)系的認識,，請求法院確認其與對方當事人之間是否存在某種法律關(guān)系。在物權(quán)權(quán)屬確認的訴訟程序下,，主要是當事人基于自己的認識,，認為其享有物權(quán)，從而提起訴訟,。這其中,，就包括了該當事人實際上確實享有物權(quán)而提起的確認之訴，也包括該當事人實際上并不享有物權(quán),，但其基于自身認識認為其享有物權(quán),，而提起的確認之訴?！段餀?quán)法》第33條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬,、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利,?！睆某绦蚍ㄉ侠斫猓﹃P(guān)系人自然可以是任何與特定的物就物權(quán)的歸屬和內(nèi)容有相應權(quán)利訴求的人,，不能認為當事人依據(jù)協(xié)議享有的是債權(quán)請求權(quán),，就否認其提起確認之訴的訴權(quán)，認為其不能提起物權(quán)確認之訴,。只不過,，這與其物權(quán)確認請求最終能否得到支持之間并無必然聯(lián)系。因此,，物權(quán)權(quán)屬確認之訴的程序價值具有與實體價值相對獨立的屬性,，并不能把兩者完全等同視之。

 

在能否確認物權(quán)的實體判斷上,，由于確認之訴僅就某種權(quán)利或法律關(guān)系以及事實的存在與否予以宣告,，從而其根本不能導致任何權(quán)利的變動，故在物權(quán)權(quán)屬確認中,，能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)權(quán)屬確認的,，應當限于已經(jīng)享有物權(quán)的人，依法主張確認其物權(quán),，對于并未依法享有物權(quán)的人,，請求確認其享有物權(quán)的，則顯然不能得到支持,，否則,，將構(gòu)成對現(xiàn)存的物權(quán)狀態(tài)的變動，而這顯然有違確認之訴的功能,。從實體意義上講,，在不動產(chǎn)物權(quán)確認的場合，意味著真實的物權(quán)狀態(tài)與登記物權(quán)狀態(tài)不一致,。筆者認為,，《物權(quán)法司法解釋一》第2條所稱的確認物權(quán)能夠得到支持的情形，應當限于當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實物權(quán)狀態(tài)不符,、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實物權(quán)人,。這也與該條規(guī)定的文義相符，該條中的“真實權(quán)利狀態(tài)”是與“不動產(chǎn)登記簿的記載”相對應的,，而不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)顯然是物權(quán)狀態(tài),，而非債權(quán)狀態(tài)，故這里的“真實權(quán)利狀態(tài)”只能是與之相對應的物權(quán)狀態(tài),。

 

而且,，如此理解的適用范圍，也符合《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)變動模式以及不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定,。既然物權(quán)法確立了形式主義為主的物權(quán)變動模式,，明確了不動產(chǎn)登記所具有的除公示不動產(chǎn)物權(quán)之外，在這種物權(quán)變動模式下作為不動產(chǎn)物權(quán)生效要件的法律作用,，即使當前不動產(chǎn)登記的公信力不太強,，我們也不應虛化不動產(chǎn)登記的法律功能和效用,，而是應當站在引導民事主體把自己所追求取得的物權(quán)通過不動產(chǎn)登記的方式加以公示，使得真實的物權(quán)狀態(tài)與登記的物權(quán)狀態(tài)盡可能地實現(xiàn)一致,。如果我們不作這種理解,，物權(quán)法定和物權(quán)公示公信原則的價值意義將受到嚴重損害，也將進一步導致今后實踐中物權(quán)觀念的越發(fā)淡薄,，由此產(chǎn)生更多的糾紛和爭議,。因此，筆者認為,，上述《物權(quán)法司法解釋一》第2條適用范圍的解釋也完全符合《物權(quán)法》規(guī)定的基本精神以及法律指引作用的基本遵循,。

 

實際上，按照本文第三部分中的“物權(quán)說”觀點,，對于《物權(quán)法司法解釋一》第2條的適用,，與按照“債權(quán)說”觀點的適用，在大部分問題處理的最終效果上是一致的,。如在內(nèi)部關(guān)系上,，借名人最終都能夠取得物權(quán)，在對外關(guān)系上,，借名人最終都無法對抗第三人的權(quán)利,，從而不能實現(xiàn)物權(quán)。因此,，認為對《物權(quán)法司法解釋一》第2條作上述解釋,，將會使得物權(quán)權(quán)屬確認之訴的價值將大打折扣的觀點，并不成立,，物權(quán)權(quán)屬確認之訴的價值空間并未因此受到擠壓,。

 

四、結(jié)論

 

歸結(jié)起來,，基于以上分析,，主要可以得出如下結(jié)論。

 

（一）物權(quán)變動的“權(quán)源”是當事人之間的法律行為或法律規(guī)定的非法律行為,，而非不動產(chǎn)登記的確認,，不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，據(jù)此應區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬確認民事訴訟程序與不動產(chǎn)登記行政訴訟程序,。

 

（二）在以登記為生效要件的基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中,，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的生效要件之一，僅有原因行為但未完成不動產(chǎn)登記的,，因欠缺不動產(chǎn)物權(quán)的生效要件而不發(fā)生物權(quán)變動的效力,。

 

（三）法律賦予不動產(chǎn)登記（簿）以權(quán)利推定力，但作為一種權(quán)利推定,，就意味著可能存在“真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”,，從民事訴訟程序的角度看,，法律對不動產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定是一種證明責任或舉證負擔的規(guī)范。

 

（四）對于合同法律關(guān)系的當事人之間就合同所涉不動產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭議的,，應區(qū)分物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系,，當事人關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的約定，在以登記生效為要件的物權(quán)變動模式下,，不具有物權(quán)法上的效力,，不符合物權(quán)變動生效要件,，其性質(zhì)為債權(quán)而非物權(quán),，當事人之間的爭議應基于合同約定的債權(quán)債務關(guān)系加以處理。

 

（五）《物權(quán)法司法解釋一》第2條所稱的“不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符”的涵義是指登記物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不一致,，所謂的“真實權(quán)利人”應當是“真實物權(quán)人”,，只有原告提供的證據(jù)能夠證明上述事實的，才符合《物權(quán)法司法解釋一》第2條規(guī)定的情形,，其確認物權(quán)的請求才能夠得到支持,。

 

【注釋】：

[1]屈茂輝：《物權(quán)法?總則》，中國法制出版社2005年版,，第345頁,。

[2]孫憲忠：“我國物權(quán)法中物權(quán)變動規(guī)則的法理評述”，載《法學研究》2008年第3期,。

[3]持此觀點的裁判,，可參見林志與WANSU LIAO（廖皖蘇）房屋所有權(quán)確認糾紛案，轉(zhuǎn)引自萬發(fā)文：“隱名購房協(xié)議的效力認定及所有權(quán)的確認”,，載《上海房地》2014年第5期,。

[4]參見周峰、李興：“隱名購房行為的法律性質(zhì)認定與執(zhí)法對策研究”,，載《法律適用》2012年第8期,。

[5]至于兩者之間形成了何種性質(zhì)的合同關(guān)系，在認識上存在爭議,，限于本文主題,，不再展開，相關(guān)觀點可參見注[4],；另參見馬一德：“借名買房之法律適用”,，載《法學家》2014年第6期；馬強：“借名購房案件所涉問題之研究——以法院裁判的案件為中心”,，載《政治與法律》2014年第7期,。

[6]孫憲忠、常鵬翱：“論法律物權(quán)和事實物權(quán)的區(qū)分”,，載《法學研究》2001年第5期,。

[7]同注[6],；另參見馬一德：“借名買房之法律適用”，載《法學家》2014年第6期,。