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為借錢抵押房產,,可能因為遇到出借人、售房代理人,、買受人串通,,導致房產被低價惡意出售造成重大損失,如今這種通過委托售房,、委托收房款等方式抵房借款的情況越來越多,。房地產抵押是伴隨著我國用權制度改革和房地產業(yè)的發(fā)展,而產生的一種房地產利用方式,,也是融資風險的一種防范措施,。
抵押房產借錢,小心惡意出售
為借錢抵押房產,,可能因為遇到出借人,、售房代理人、買受人串通,,導致房產被低價惡意出售造成重大損失,;而借錢給人,要求對方抵押房產,,也可能因該房早就被抵押給他人或抵押給多人,,甚至被查封,導致錢房兩空,。
如今這種通過委托售房,、委托收房款等方式抵房借款的情況越來越多,日前,,二中院通報了此類案件審理情況,,提醒借款人要有風險意識,如果借款人不按法律規(guī)定的要求辦理抵押登記,,一定要提高警惕,,這有可能就是一個陷阱,。
法院通報,出借人借錢后惡意串通他人賣房
據(jù)統(tǒng)計,,2014年,、2015年及2016年上半年,二中院先后審理涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件分別為4件,、5件和5件,。案件數(shù)量不多,但涉及法律問題較復雜,,蘊含法律風險較高,。據(jù)二中院民一庭庭長肖大明介紹,涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件主要表現(xiàn)形式是,,出借人出借一定款項給借款人,,要求借款人提供一套房屋并委托出借人代辦售房、收房款或過戶等事宜,,在借款人到期不能還款時,,代理人直接將房屋出售,以房款沖抵借款,。
通常情況下,,雙方會辦理公證委托書,有的同時辦理抵押登記,。肖大明表示,,實踐中,由于房屋價值較高或房價上漲因素,,一些出借人甚至惡意躲避還款,,故意造成債務人到期無法還債的事實,。同時,,還經常發(fā)現(xiàn)委托售房人與買受人惡意串通、低價轉讓,、循環(huán)轉賬,、買受人購買后立即出售變現(xiàn)等情形。此類案件類型主要有兩種:一類是出賣人(房屋登記所有權人)起訴買受人與代理人,,要求確認買賣合同無效,;另一類是相關權利人(如共有權人)起訴出賣人與買受人,要求確認買賣合同無效,。
借款人可能錢房兩失
肖大明表示,,涉抵押房產借款糾紛有幾種表現(xiàn)形式,包括交易方式有意規(guī)避“流押契約”的禁止性規(guī)定,;出借方在形式上故意規(guī)避法律,;房屋所有權人未參與實際交易,,導致取證難、維權難,;糾紛爭議焦點是售房交易是否為惡意串通,。肖大明說,在此類案件中,,不論用于“擔?!钡姆课輧r值本來就遠大于債權,還是由于市場變化而在房屋出售時升值,,出借人為收回債權而獲得了房屋交易價值,,顯然利益失衡,同時違背了法律規(guī)定,。這樣的交易模式下,,交易雙方均面臨巨大的風險。
首先出借人面臨無法收回借款的風險,。出借人及售房代理人,、買受人及后手買受人共同組成的利益共同體,不論如何精心設計交易流程以規(guī)避法律,,只要法院發(fā)現(xiàn)他們串通起來出售借款人房屋,,就可能認定買賣合同無效。出借人不僅面臨款項可能無法收回的風險,,如果能夠查明其故意侵害他人財產權,,符合刑法相關規(guī)定的,甚至可能因違法行為承擔刑事責任,。借款人和房屋所有權人面臨失去房屋的風險,。由于出借人及其相關人之間聯(lián)絡行為隱蔽性強,借款人和房屋所有權人很難取得相關證據(jù),,維權的難度和風險非常大,。一旦沒有證據(jù)證明出借人與代理人、買房人惡意串通,,借款人和房屋所有權人面臨失去房屋,、高價房屋被低價出售等風險。(法制晚報)
房產抵押的形式
據(jù)統(tǒng)計,,2014年,、2015年及2016年上半年,二中院先后審理涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件分別為4件,、5件和5件,。房產抵押是指產權所有人以房契作為抵押,取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理,,債權人只按期取息,,而無使用管理房屋的權利,待借款還清,,產權人收回房契抵押即告終結,。如債務人不能履行債務,則債權人有權依法處分抵押房屋,,并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償,。房產抵押的形式主要有以下兩種:
1、房屋產權和土地使用權的同時抵押,。房屋產權和土地使用權的同時抵押,,即抵押人以其合法的房屋和該房屋占用的土地使用權結合為一個統(tǒng)一的房地產作為抵押物向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
2,、房產和地產的分別抵押,。房產和地產的分別抵押,即抵押人以其合法的房屋和地產作為各自獨立的財產而分別抵押給不同的抵押權人,,抵押權人行使抵押權時,,可將房產和地產并付拍賣,但僅就抵押物賣得的價金優(yōu)先受償,。
房產抵押的效力
房地產抵押權經抵押雙方當事人簽訂抵押合同并辦理房地產抵押權登記后成立,,依法成立的房地產抵押權即產生相應的法律效力,不僅在當事人之間設定了相應的權利義務,,且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響,。根據(jù)房地產抵押權效力的對象,可將其劃分為對內效力和對外效力,。
1,、房地產抵押權的對內效力
房地產抵押權的對內效力,簡而言之,,即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優(yōu)先受償?shù)臋嗔?。房地產抵押權擔保的債權范圍包括:(1)主債權;(2)利息,。包括法定利息和約定利息,。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息,亦屬于房地產抵押權的擔保范圍,;(3)違約金;(4)損害賠償金,;(5)實現(xiàn)房地產抵押權的費用,。當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的,從其約定。
抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的,,房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為,。所抵押的房地產價值減少時,房地產抵押人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當?shù)膿?。抵押人對抵押物價值減少無過錯的,,房地產抵押權人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。
2,、房地產抵押權的對外效力
房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響,,具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響,。
首先,,房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保,抵押物的使用價值對其沒有影響,,因此無論是在抵押權設定前或設定后,,抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力,。
其次,,房地產價值巨大,足以擔保數(shù)個債權,,同時,,抵押不移轉房地產的占有,因此也有可能在同一個房地產上設定數(shù)個抵押權,。在同一房地產上設定數(shù)個抵押權時,,其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償,順序相同的則按債權比例受償,。關于房地產抵押權設定先受順序的確定,,應采申請日標準,凡提出房地產抵押權登記申請在先的抵押權,,經登記后,,其順位先于后提出申請的房地產抵押權,而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期,。
最后,,與設定用益物權一樣,抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權,,也可以將已設定抵押權的房屋出租,。房屋租賃關系存在于抵押之前的,房地產抵押權的效力不及于該租賃關系,,抵押的房地產拍賣后,,原租賃合同對房地產的受讓者繼續(xù)有效,。如果將已設定抵押權的房屋出租的,則房地產抵押權的效力及于該租賃關系,,房地產抵押權實現(xiàn),,租賃關系解除。
隨著我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展,,房產抵押也隨之得到了發(fā)展,,房產抵押已逐漸成為一種比較活躍、普遍的融資方式,。抵押不必轉移標的物,,不會妨礙抵押人的正常使用,又為抵押人籌集到了資金,。同時,,對于抵押權人來說,為所擔保的債權提供了保障,,符合各方的利益,。
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抵押房產借錢,帶您了解房產抵押的效力
為借錢抵押房產,,可能因為遇到出借人、售房代理人,、買受人串通,,導致房產被低價惡意出售造成重大損失,如今這種通過委托售房,、委托收房款等方式抵房借款的情況越來越多,。房地產抵押是伴隨著我國用權制度改革和房地產業(yè)的發(fā)展,而產生的一種房地產利用方式,,也是融資風險的一種防范措施,。
抵押房產借錢,小心惡意出售
為借錢抵押房產,,可能因為遇到出借人,、售房代理人、買受人串通,,導致房產被低價惡意出售造成重大損失,;而借錢給人,要求對方抵押房產,,也可能因該房早就被抵押給他人或抵押給多人,,甚至被查封,導致錢房兩空,。
如今這種通過委托售房,、委托收房款等方式抵房借款的情況越來越多,日前,,二中院通報了此類案件審理情況,,提醒借款人要有風險意識,如果借款人不按法律規(guī)定的要求辦理抵押登記,,一定要提高警惕,,這有可能就是一個陷阱,。
法院通報,出借人借錢后惡意串通他人賣房
據(jù)統(tǒng)計,,2014年,、2015年及2016年上半年,二中院先后審理涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件分別為4件,、5件和5件,。案件數(shù)量不多,但涉及法律問題較復雜,,蘊含法律風險較高,。據(jù)二中院民一庭庭長肖大明介紹,涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件主要表現(xiàn)形式是,,出借人出借一定款項給借款人,,要求借款人提供一套房屋并委托出借人代辦售房、收房款或過戶等事宜,,在借款人到期不能還款時,,代理人直接將房屋出售,以房款沖抵借款,。
通常情況下,,雙方會辦理公證委托書,有的同時辦理抵押登記,。肖大明表示,,實踐中,由于房屋價值較高或房價上漲因素,,一些出借人甚至惡意躲避還款,,故意造成債務人到期無法還債的事實,。同時,,還經常發(fā)現(xiàn)委托售房人與買受人惡意串通、低價轉讓,、循環(huán)轉賬,、買受人購買后立即出售變現(xiàn)等情形。此類案件類型主要有兩種:一類是出賣人(房屋登記所有權人)起訴買受人與代理人,,要求確認買賣合同無效,;另一類是相關權利人(如共有權人)起訴出賣人與買受人,要求確認買賣合同無效,。
借款人可能錢房兩失
肖大明表示,,涉抵押房產借款糾紛有幾種表現(xiàn)形式,包括交易方式有意規(guī)避“流押契約”的禁止性規(guī)定,;出借方在形式上故意規(guī)避法律,;房屋所有權人未參與實際交易,,導致取證難、維權難,;糾紛爭議焦點是售房交易是否為惡意串通,。肖大明說,在此類案件中,,不論用于“擔?!钡姆课輧r值本來就遠大于債權,還是由于市場變化而在房屋出售時升值,,出借人為收回債權而獲得了房屋交易價值,,顯然利益失衡,同時違背了法律規(guī)定,。這樣的交易模式下,,交易雙方均面臨巨大的風險。
首先出借人面臨無法收回借款的風險,。出借人及售房代理人,、買受人及后手買受人共同組成的利益共同體,不論如何精心設計交易流程以規(guī)避法律,,只要法院發(fā)現(xiàn)他們串通起來出售借款人房屋,,就可能認定買賣合同無效。出借人不僅面臨款項可能無法收回的風險,,如果能夠查明其故意侵害他人財產權,,符合刑法相關規(guī)定的,甚至可能因違法行為承擔刑事責任,。借款人和房屋所有權人面臨失去房屋的風險,。由于出借人及其相關人之間聯(lián)絡行為隱蔽性強,借款人和房屋所有權人很難取得相關證據(jù),,維權的難度和風險非常大,。一旦沒有證據(jù)證明出借人與代理人、買房人惡意串通,,借款人和房屋所有權人面臨失去房屋,、高價房屋被低價出售等風險。(法制晚報)
房產抵押的形式
據(jù)統(tǒng)計,,2014年,、2015年及2016年上半年,二中院先后審理涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件分別為4件,、5件和5件,。房產抵押是指產權所有人以房契作為抵押,取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理,,債權人只按期取息,,而無使用管理房屋的權利,待借款還清,,產權人收回房契抵押即告終結,。如債務人不能履行債務,則債權人有權依法處分抵押房屋,,并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償,。房產抵押的形式主要有以下兩種:
1、房屋產權和土地使用權的同時抵押,。房屋產權和土地使用權的同時抵押,,即抵押人以其合法的房屋和該房屋占用的土地使用權結合為一個統(tǒng)一的房地產作為抵押物向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
2,、房產和地產的分別抵押,。房產和地產的分別抵押,即抵押人以其合法的房屋和地產作為各自獨立的財產而分別抵押給不同的抵押權人,,抵押權人行使抵押權時,,可將房產和地產并付拍賣,但僅就抵押物賣得的價金優(yōu)先受償,。
房產抵押的效力
房地產抵押權經抵押雙方當事人簽訂抵押合同并辦理房地產抵押權登記后成立,,依法成立的房地產抵押權即產生相應的法律效力,不僅在當事人之間設定了相應的權利義務,,且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響,。根據(jù)房地產抵押權效力的對象,可將其劃分為對內效力和對外效力,。
1,、房地產抵押權的對內效力
房地產抵押權的對內效力,簡而言之,,即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優(yōu)先受償?shù)臋嗔?。房地產抵押權擔保的債權范圍包括:(1)主債權;(2)利息,。包括法定利息和約定利息,。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息,亦屬于房地產抵押權的擔保范圍,;(3)違約金;(4)損害賠償金,;(5)實現(xiàn)房地產抵押權的費用,。當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的,從其約定。
抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的,,房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為,。所抵押的房地產價值減少時,房地產抵押人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當?shù)膿?。抵押人對抵押物價值減少無過錯的,,房地產抵押權人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。
2,、房地產抵押權的對外效力
房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響,,具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響,。
首先,,房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保,抵押物的使用價值對其沒有影響,,因此無論是在抵押權設定前或設定后,,抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力,。
其次,,房地產價值巨大,足以擔保數(shù)個債權,,同時,,抵押不移轉房地產的占有,因此也有可能在同一個房地產上設定數(shù)個抵押權,。在同一房地產上設定數(shù)個抵押權時,,其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償,順序相同的則按債權比例受償,。關于房地產抵押權設定先受順序的確定,,應采申請日標準,凡提出房地產抵押權登記申請在先的抵押權,,經登記后,,其順位先于后提出申請的房地產抵押權,而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期,。
最后,,與設定用益物權一樣,抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權,,也可以將已設定抵押權的房屋出租,。房屋租賃關系存在于抵押之前的,房地產抵押權的效力不及于該租賃關系,,抵押的房地產拍賣后,,原租賃合同對房地產的受讓者繼續(xù)有效,。如果將已設定抵押權的房屋出租的,則房地產抵押權的效力及于該租賃關系,,房地產抵押權實現(xiàn),,租賃關系解除。
隨著我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展,,房產抵押也隨之得到了發(fā)展,,房產抵押已逐漸成為一種比較活躍、普遍的融資方式,。抵押不必轉移標的物,,不會妨礙抵押人的正常使用,又為抵押人籌集到了資金,。同時,,對于抵押權人來說,為所擔保的債權提供了保障,,符合各方的利益,。
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