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不管是買商品房還是買二手房都需要簽訂書面的購房合同,,該協(xié)議以不動產(chǎn)房屋為標的物,記載了房屋出售方將房產(chǎn)所有權轉移給購房者,,由購房者支付房款等內(nèi)容,。然而在實踐中,,許多人并不重視購房合同的內(nèi)容,要知道購房合同關系著自己購房后的各項權利,,尤其是當發(fā)生違約的時候,,如何向違約方追償,這些都是需要當事人雙方了解的,。
房主收定金后毀約不賣 遭買家起訴被判賠50萬元
簽了房屋買賣合同之后,,房主毀約不賣了。而就在賣家毀約的3個月內(nèi),,房價漲了40多萬,,買房者的損失誰來承擔?今年1月,,胡小姐和丈夫打算在江寧某小區(qū)買套房作為投資,。房主的女婿周某帶他們看房后,胡小姐就與周某簽訂合同,。之后,,胡小姐先付了5萬元定金,但過了一段時間,,對方卻反悔不賣了,。
胡小姐表示,無論是什么原因,,對方出爾反爾嚴重影響了自己的購房投資,。最后,胡小姐只能在4月以359萬元的價格,,在這個小區(qū)附近買了一套期房,。“面積還沒有這個大,,卻貴了60多萬,。”胡小姐越想越覺得吃虧,,便把房主張某和簽合同的周某告上法庭,,要求賠償50萬元的損失,并返還定金,。
法院審理后認為,,胡小姐與房主就房屋買賣事宜進行了磋商,并對具體權利義務進行約定,,雙方形成房屋買賣合同法律關系,。房主張某應當退還胡小姐之前所支付的5萬元定金,并賠償胡小姐實際損失數(shù)額50萬元。(現(xiàn)代快報)
購房定金的法律適用
交付定金是買賣,、租賃等活動的交易習慣,,它在很大程度上能促成交易,并且能在交易不成功時,,降低無過錯方的損失,,而這些都得益于定金罰則,當然定金罰則的適用也不是任意的,,它需要具備一定的條件,,那具體而言,定金罰則該如何適用呢,?
首先,,通常來講,給付定金方不履行合同義務的,,無權請求返還定金,;接受定金方不履行合同義務的,雙倍返還定金,。當事人一方不完全履行合同的,,應按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例,適用定金罰則,。定金罰則的適用需要符合以下幾個條件:定金合同是實踐合同,,需要定金的實際交付。定金如未實際交付的,,在當事人一方不履行合同債務或者拒不訂立主合同時,,不能適用定金罰則;主合同必須有效,。這是由定金合同的從屬性所決定的,。如果主合同無效或者被撤銷的,即便當事人已有交付和收受定金的事實,,也不能適用定金罰則。但是,,當事人可以約定定金合同的效力獨立于主合同,,即主合同無效定金合同卻不一定無效;當事人不履行債務且無法定免責情形,。
其次,,若雙方都違約了怎么適用定金罰則,所謂雙方違約,,是指在一個合同關系中,,負有對待給付的雙方當事人,都分別違反合同規(guī)定,破壞了合同雙方各自期待的合同利益,,而應當各自承擔責任的情形,。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中流行的定金主要有兩種形式:一種是合同當事人為保證其債權的實現(xiàn)而要求另一方提供的保證金。另一種形式的定金,,是雙方在合同成立時候,,為保證各自義務的履行而向共同認可的第三人(通常為公證機關)提存的定金。
在雙方違約的情形中,,如果一方違約屬于法定或者約定的適用定金罰則的情形,,另一方就其他事項違約,則僅就前者單方適用定金罰則,,對后者可以追究其相應的違約責任,。如果雙方違約均屬于法定或者約定的適用定金罰則的情形,則對二者均適用定金罰則,,即一方喪失定金,,另一方雙倍返還定金,相互抵消后,,給付定金的一方當事人可以收回全部或者部分定金,。
簽訂購房合同時應注意的問題
作為購房者在簽訂購房合同的時候,對一些違約事項一定標明清楚,,在違約事項發(fā)生時可以依照購房合同向其進行追償,,以保障自己的權益得到全面的維護。同時,,購房合同的簽訂也不得違反我國法律,、法規(guī)的規(guī)定,違反規(guī)定的,,購房合同無效,。
首先,在商品房買賣合同糾紛中,,面積誤差糾紛所占比重最大,。房屋面積“縮水”、多算公攤減少套內(nèi)面積,、重復計算甚至編造虛假面積等行為,,嚴重侵害購房者的利益。建議在合同中明確約定面積大小并明確是什么面積,;買受人需要特殊情形之下的出賣人的違約責任和締約過失責任問題,。出賣人可能因為違約行為、欺詐行為或者締約過失行為,,需要承擔“懲罰性賠償”,,即“承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。
其次,要確定自己購買的房子沒有被開發(fā)商賣給別人或者將該商品房出租,,如果已經(jīng)出租,,弄清承租人是否放棄優(yōu)先購買權關系到購房者能否實現(xiàn)買賣合同,否則,,有被人民法院宣告該房屋買賣無效的可能,;違約責任的后果是一種財產(chǎn)責任,承擔違約責任的形式有支付違約金,、支付賠償金,、解除合同、返還定金等,。購房者需要注意違約責任情形,,免責事由、時效問題以及慎重行使自己的“解除權”,。
因房地產(chǎn)行業(yè)的火熱,,購房合同在實際生活中廣泛使用,也經(jīng)常因為合同約定出現(xiàn)糾紛,。因此,,簽訂房屋買賣合同時一定要認真查看合同的條款和具體內(nèi)容,將涉及的事項全面明確地寫入合同,,避免日后發(fā)生糾紛,。在交易中,雖然有定金罰則的束縛,,但仍然無法杜絕違約現(xiàn)象,,這也就意味著,咱們要盡可能的將交易合同等事項做好,,以降低法律風險,。本案中,胡小姐與房主就房屋買賣事宜形成房屋買賣合同法律關系,,房主違約理應就此承擔相應的違約責任,。
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房主收定金后毀約不賣,違約將承擔法律責任
不管是買商品房還是買二手房都需要簽訂書面的購房合同,,該協(xié)議以不動產(chǎn)房屋為標的物,記載了房屋出售方將房產(chǎn)所有權轉移給購房者,,由購房者支付房款等內(nèi)容,。然而在實踐中,,許多人并不重視購房合同的內(nèi)容,要知道購房合同關系著自己購房后的各項權利,,尤其是當發(fā)生違約的時候,,如何向違約方追償,這些都是需要當事人雙方了解的,。
房主收定金后毀約不賣 遭買家起訴被判賠50萬元
簽了房屋買賣合同之后,,房主毀約不賣了。而就在賣家毀約的3個月內(nèi),,房價漲了40多萬,,買房者的損失誰來承擔?今年1月,,胡小姐和丈夫打算在江寧某小區(qū)買套房作為投資,。房主的女婿周某帶他們看房后,胡小姐就與周某簽訂合同,。之后,,胡小姐先付了5萬元定金,但過了一段時間,,對方卻反悔不賣了,。
胡小姐表示,無論是什么原因,,對方出爾反爾嚴重影響了自己的購房投資,。最后,胡小姐只能在4月以359萬元的價格,,在這個小區(qū)附近買了一套期房,。“面積還沒有這個大,,卻貴了60多萬,。”胡小姐越想越覺得吃虧,,便把房主張某和簽合同的周某告上法庭,,要求賠償50萬元的損失,并返還定金,。
法院審理后認為,,胡小姐與房主就房屋買賣事宜進行了磋商,并對具體權利義務進行約定,,雙方形成房屋買賣合同法律關系,。房主張某應當退還胡小姐之前所支付的5萬元定金,并賠償胡小姐實際損失數(shù)額50萬元。(現(xiàn)代快報)
購房定金的法律適用
交付定金是買賣,、租賃等活動的交易習慣,,它在很大程度上能促成交易,并且能在交易不成功時,,降低無過錯方的損失,,而這些都得益于定金罰則,當然定金罰則的適用也不是任意的,,它需要具備一定的條件,,那具體而言,定金罰則該如何適用呢,?
首先,,通常來講,給付定金方不履行合同義務的,,無權請求返還定金,;接受定金方不履行合同義務的,雙倍返還定金,。當事人一方不完全履行合同的,,應按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例,適用定金罰則,。定金罰則的適用需要符合以下幾個條件:定金合同是實踐合同,,需要定金的實際交付。定金如未實際交付的,,在當事人一方不履行合同債務或者拒不訂立主合同時,,不能適用定金罰則;主合同必須有效,。這是由定金合同的從屬性所決定的,。如果主合同無效或者被撤銷的,即便當事人已有交付和收受定金的事實,,也不能適用定金罰則。但是,,當事人可以約定定金合同的效力獨立于主合同,,即主合同無效定金合同卻不一定無效;當事人不履行債務且無法定免責情形,。
其次,,若雙方都違約了怎么適用定金罰則,所謂雙方違約,,是指在一個合同關系中,,負有對待給付的雙方當事人,都分別違反合同規(guī)定,破壞了合同雙方各自期待的合同利益,,而應當各自承擔責任的情形,。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中流行的定金主要有兩種形式:一種是合同當事人為保證其債權的實現(xiàn)而要求另一方提供的保證金。另一種形式的定金,,是雙方在合同成立時候,,為保證各自義務的履行而向共同認可的第三人(通常為公證機關)提存的定金。
在雙方違約的情形中,,如果一方違約屬于法定或者約定的適用定金罰則的情形,,另一方就其他事項違約,則僅就前者單方適用定金罰則,,對后者可以追究其相應的違約責任,。如果雙方違約均屬于法定或者約定的適用定金罰則的情形,則對二者均適用定金罰則,,即一方喪失定金,,另一方雙倍返還定金,相互抵消后,,給付定金的一方當事人可以收回全部或者部分定金,。
簽訂購房合同時應注意的問題
作為購房者在簽訂購房合同的時候,對一些違約事項一定標明清楚,,在違約事項發(fā)生時可以依照購房合同向其進行追償,,以保障自己的權益得到全面的維護。同時,,購房合同的簽訂也不得違反我國法律,、法規(guī)的規(guī)定,違反規(guī)定的,,購房合同無效,。
首先,在商品房買賣合同糾紛中,,面積誤差糾紛所占比重最大,。房屋面積“縮水”、多算公攤減少套內(nèi)面積,、重復計算甚至編造虛假面積等行為,,嚴重侵害購房者的利益。建議在合同中明確約定面積大小并明確是什么面積,;買受人需要特殊情形之下的出賣人的違約責任和締約過失責任問題,。出賣人可能因為違約行為、欺詐行為或者締約過失行為,,需要承擔“懲罰性賠償”,,即“承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。
其次,要確定自己購買的房子沒有被開發(fā)商賣給別人或者將該商品房出租,,如果已經(jīng)出租,,弄清承租人是否放棄優(yōu)先購買權關系到購房者能否實現(xiàn)買賣合同,否則,,有被人民法院宣告該房屋買賣無效的可能,;違約責任的后果是一種財產(chǎn)責任,承擔違約責任的形式有支付違約金,、支付賠償金,、解除合同、返還定金等,。購房者需要注意違約責任情形,,免責事由、時效問題以及慎重行使自己的“解除權”,。
因房地產(chǎn)行業(yè)的火熱,,購房合同在實際生活中廣泛使用,也經(jīng)常因為合同約定出現(xiàn)糾紛,。因此,,簽訂房屋買賣合同時一定要認真查看合同的條款和具體內(nèi)容,將涉及的事項全面明確地寫入合同,,避免日后發(fā)生糾紛,。在交易中,雖然有定金罰則的束縛,,但仍然無法杜絕違約現(xiàn)象,,這也就意味著,咱們要盡可能的將交易合同等事項做好,,以降低法律風險,。本案中,胡小姐與房主就房屋買賣事宜形成房屋買賣合同法律關系,,房主違約理應就此承擔相應的違約責任,。
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