王某與李某簽訂購(gòu)房合同,，由于王某在支付定金后未能按時(shí)支付首付款，李某提出終止合同,，為此,，王某起訴要求解除合同并要求李某雙倍返還定金，而李某也提出反訴,。日前,，通州法院駁回了王某的訴訟請(qǐng)求，并支持了李某合理的反訴請(qǐng)求,。房屋買賣是生活中的最受關(guān)注的問(wèn)題之一,，關(guān)于購(gòu)房違約賠償問(wèn)題，也是很多人關(guān)注的焦點(diǎn),。

購(gòu)房人未交首付款合同被廢,，反而起訴賣家索20萬(wàn)

因王某在支付10萬(wàn)元定金后未能按時(shí)支付首付款,，售房人李某提出終止合同。為此,，王某起訴要求解除合同并要求李某雙倍返還定金,，而李某也提出反訴，向王某索要36萬(wàn)元違約金,。北京晨報(bào)記者昨天獲悉,，通州法院駁回了王某的訴訟請(qǐng)求，并支持了李某合理的反訴請(qǐng)求,。

2014年,，王某與李某簽訂購(gòu)房合同，約定購(gòu)買李某位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)一套價(jià)值233萬(wàn)余元的房屋,，付款方式為定金,、首付款和貸款。合同簽訂后,，王某向李某支付了10萬(wàn)元定金,，并準(zhǔn)備用其售房款支付余款。

后王某起訴至法院稱,，他在出售其自身房屋中,，由于購(gòu)房人違法，他不得不重新出售,，浪費(fèi)了大量時(shí)間,。造成原告無(wú)法在約定的2014年8月30日前向被告交付首付款。對(duì)此,，他及時(shí)告知李某,，對(duì)方明確表示可以等他湊夠首付款后再繼續(xù)履行合同。為了促成與被告的交易,，王某將自身房屋以低于市場(chǎng)的價(jià)值對(duì)外出售,。不料，當(dāng)他即將拿到售房款之時(shí),，李某卻突然提出終止房屋買賣合同,，不再出售該房屋給他。王某多次與李某協(xié)商希望繼續(xù)履行合同,，但對(duì)方始終拒絕,。為此，王某起訴要求解除購(gòu)房合同并要求李某雙倍返還定金20萬(wàn)元,。

庭審中,，李某卻稱原告惡意違約，先后以錢款湊不齊等借口拒付首付款，從雙方約定的支付首付款的最晚期限（2014年8月30日）計(jì)算至今已長(zhǎng)達(dá)153天,，仍未支付首付款,。李某還提出反訴要求解除合同并向王某索要36萬(wàn)元違約金。

通州法院經(jīng)審理認(rèn)為,，根據(jù)合同約定,，在支付定金10萬(wàn)元后，第一筆首付款支付期限為2014年8月30日之前,，王某不能在合同約定期限到達(dá)前取得購(gòu)房款用于支付首付款,，遂與李某協(xié)商延遲支付首付款時(shí)間。根據(jù)王某提交的微信聊天記錄及錄音證據(jù),，李某均表明其僅同意首付款支付時(shí)間延遲一個(gè)月，王某對(duì)此均未反駁或否認(rèn),。據(jù)此,，王某超過(guò)雙方變更的首付款支付時(shí)間仍未支付，已構(gòu)成違約,。后一審駁回王某的訴訟請(qǐng)求,，并支持了李某合理的反訴請(qǐng)求。（北京晨報(bào)）

購(gòu)房合同違約時(shí)的賠償責(zé)任

買房子是人一生中的大事,，我們都希望能夠順順利利地收到稱心如意的房子,。但如果在購(gòu)房合同中，出現(xiàn)違約情況,，當(dāng)事人是要需要承擔(dān)違約責(zé)任的,。如果遇到新聞中的情況，涉及到違約金問(wèn)題,，根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少,；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的,，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,。逾期交付使用房屋的,，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

而關(guān)于損害賠償問(wèn)題,，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則,，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”,，具體情形包括：第一,，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,；第二,，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人,；第三,，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；第四,，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),；第五，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),。此五種情形導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷,、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失,，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。值得注意的是,，只有買方最終無(wú)法取得房屋的,，才適用懲罰性賠償責(zé)任。此懲罰性賠償規(guī)則不同于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的地方體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1,、《解釋》中的懲罰性賠償規(guī)則適用于違約行為和欺詐行為,，而《消法》中的懲罰性賠償規(guī)則只適用于欺詐行為。同時(shí)兩處“欺詐”的范圍也有所不同,?！督忉尅分械摹捌墼p”僅限于隱瞞真相，《消法》中的“欺詐”包括隱瞞真相和捏造事實(shí),。

2,、《解釋》和《消法》關(guān)于賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不同?！督忉尅芬?guī)定“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”,，而《消法》規(guī)定“應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者購(gòu)買商品價(jià)款的雙倍予以賠償”。顯而易見,，兩者對(duì)于承擔(dān)賠償責(zé)任一方的要求不同,。對(duì)于商品房的買受人來(lái)說(shuō)，可以請(qǐng)求懲罰性賠償,，但并非必然獲得法院的支持,，即使獲得法院支持，具體數(shù)額也不確定。而對(duì)于普通商品的買受人來(lái)說(shuō),，獲得確定的懲罰性賠償?shù)膸茁蚀蟮枚唷?/p>

因此,，必須認(rèn)清商品房買賣懲罰性規(guī)則的適用范圍，同時(shí)充分考慮適用此規(guī)則的成本和收益,，以實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)過(guò)程中效益的最大化,。

購(gòu)房時(shí)違約金過(guò)高如何處理

當(dāng)事人約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，違約金數(shù)額與違約損失額差額過(guò)大時(shí),，法律允許對(duì)其予以調(diào)整,，這也是由違約金的性質(zhì)即補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔而決定的,。

當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額,。

違約金的調(diào)整應(yīng)當(dāng)綜合考慮，靈活把握,。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》再次對(duì)減少過(guò)高的違約金問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定。針對(duì)《合同法》制定的司法解釋均適用于受《合同法》調(diào)整的所有類型的合同,，商品房買賣合同作為其中之一,，自然也在此范圍之內(nèi)。

當(dāng)事人主張的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的,，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量,，并做出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金造成損失的百分之三十的,，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”,。

合同約定違約金數(shù)額或者計(jì)算方法的，一般以合同約定為準(zhǔn),。但根據(jù)法律規(guī)定,，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少,。在當(dāng)事人提出違約金過(guò)高要求予以調(diào)整時(shí),，均要根據(jù)案件的具體情況綜合衡量。

房屋買賣涉及的錢款數(shù)量巨大,，遇到違約等問(wèn)題時(shí),，當(dāng)事人將會(huì)承受較大損失。因此，要注意合同的履行期限和定金及違約金的數(shù)額,，確保自己的權(quán)益不受侵犯,。必要時(shí)，可以提起訴訟或是反訴,，通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題,。