最近二手房市場(chǎng)火爆，市民王先生手里也有套房要出售,，卻遭遇了“陰陽合同”,。在房屋買賣的過程中，很多人通過陰陽合同進(jìn)行避稅,，但是這種行為是違法的,，存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。而且,，陰陽合同不僅損害國(guó)家利益,，也損害當(dāng)事人的利益。

二手房簽“陰陽合同”,，小心損失更大

最近二手房市場(chǎng)火爆,，市民王先生手里也有套房要出售，房子在鼓樓,，還是學(xué)區(qū)房,。前不久，他和買家劉先生來到南京公證處,，申請(qǐng)辦理二手房買賣合同公證,。兩人稱第一次買賣房子，互相不認(rèn)識(shí),，想請(qǐng)公證員把關(guān)合同,，這樣踏實(shí)點(diǎn)。

為避稅簽“陰陽合同”，賣家吃了虧

最近二手房市場(chǎng)火爆,，市民王先生手里也有套房要出售,，房子在鼓樓，還是學(xué)區(qū)房,。前不久,，他和買家劉先生來到南京公證處，申請(qǐng)辦理二手房買賣合同公證,。兩人稱第一次買賣房子,，互相不認(rèn)識(shí)，想請(qǐng)公證員把關(guān)合同,，這樣踏實(shí)點(diǎn),。

公證員看了他們的合同發(fā)現(xiàn)，兩人約定的房款價(jià)格低得離譜,，幾乎只有市場(chǎng)價(jià)的一半,。公證員問道，你們是不是想通過“陰陽合同”來避稅,？?jī)扇艘宦?，支吾了半天，說大家是朋友,，房?jī)r(jià)低一點(diǎn)沒什么大不了,。剛開始說不認(rèn)識(shí)，這會(huì)又說是朋友,，明顯有問題,。

不過不管公證員怎么問，兩人堅(jiān)持用這個(gè)價(jià)格買賣房子,，公證員在幫兩人辦理合同公證期間反復(fù)強(qiáng)調(diào)低價(jià)售房和“陰陽合同”的風(fēng)險(xiǎn),，并記錄在談話筆錄中。幾天后,，王先生又來到公證處,，要求修改公證書。原來他們?yōu)榱吮芏?，確實(shí)簽了兩份合同,，去公證的合同是為了給房產(chǎn)局備案、過戶所用,，另一份沒有公證的合同上,，才是真正的交易價(jià)格。

現(xiàn)在買家堅(jiān)決要求按照公證合同上的價(jià)格來交易,，王先生傻眼了,。公證員告訴他,，如果要修改合同，必須雙方一起到公證處修改,，王先生一個(gè)人沒辦法修改合同內(nèi)容,。得知這個(gè)消息，王先生嘆氣了,，如果買家不配合,，他只能打官司了。

公證員提醒

二手房買賣雙方為避稅,，簽訂所謂的“陰陽合同”，風(fēng)險(xiǎn)極大,。首先,，用“陰陽合同”避稅不合法，一旦被房產(chǎn)部門和稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn),，交易雙方將受到法律嚴(yán)懲,。另外，由于同時(shí)存在兩份價(jià)格懸殊的合同,，買方很有可能要求按低價(jià)合同履行,，容易產(chǎn)生糾紛。（現(xiàn)代快報(bào)）

房屋買賣中“陰陽合同”的效力判定

二手房買賣雙方為避稅,，簽訂所謂的“陰陽合同”,，風(fēng)險(xiǎn)極大，王先生的事情就是很好的例子,。而對(duì)于房屋買賣中“陰陽合同”的效力認(rèn)定問題上,，主要存在三種不同觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“陰陽合同”均為無效合同,，理由是：二者均違反了《合同法》第52條“惡意串通,，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”和“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定,，因而是無效的,，是不受法律保護(hù)的。應(yīng)當(dāng)按照無效合同的處理原則來處理糾紛,，并應(yīng)對(duì)買賣雙方實(shí)行民事制裁,。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，“陽合同”不是合同雙方的真實(shí)意思表示,，且合同內(nèi)容主要條款之一的價(jià)格條款違法進(jìn)而導(dǎo)致“陽合同”整體無效,，而“陰合同”系合同雙方的真實(shí)意思表示和實(shí)際履行的合同，在不存在其他影響合同效力因素的情況下應(yīng)為合法有效合同,。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,，“陰合同”有效,，“陽合同”除價(jià)格條款內(nèi)容部分無效外,，其余條款內(nèi)容應(yīng)為有效,。在合同實(shí)際履行中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同雙方的真實(shí)意思和履行的實(shí)際情況來確定雙方的權(quán)利義務(wù),。

合同的效力如何確定,，首先要區(qū)分合同的成立和生效,。合同成立是指當(dāng)事人就某特定事項(xiàng)自愿達(dá)成合意，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致,，合同即成立,。合同的生效是指依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力，合同受到法律的保護(hù),。應(yīng)該說,，從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。在合同條款有不一致的時(shí)候,，如何認(rèn)定合同的效力呢,？就第一份合同來講，是雙方當(dāng)事人就系爭(zhēng)房屋的買賣,、價(jià)格等主要條款達(dá)成了一致,，根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效,?！蓖瑫r(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效,；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力?！倍诙莺贤请p方當(dāng)事人為辦理房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記的目的而簽訂的,，是為了實(shí)現(xiàn)第一份合同的履行、使第一份合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的約定經(jīng)登記生效而訂立,，所以就這一部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是繼續(xù)有效的,。而關(guān)于房?jī)r(jià)的約定，因?yàn)槭菫榱藴p少交稅而故意虛報(bào)的,，《合同法》第五十二條規(guī)定,，有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同,，損害國(guó)家利益,；（2）惡意串通，損害國(guó)家,、集體或者第三人利益,；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益,；（5）違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。所以本案中的第二份合同明顯違反上述第二項(xiàng)的規(guī)定,，合同雙方為了少繳稅,，惡意串通降低成交金額，損害了國(guó)家利益,，所以該合同的成交金額不是雙方的真實(shí)意思表示,，即便是合同成立也不發(fā)生法律效力。

陰陽合同的法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)

簽訂“陰陽合同”確實(shí)可以給當(dāng)事人帶來非正當(dāng)利益,，但這是一種違規(guī)行為，這種掩蓋非法目的的做法,，暗藏著很大的法律風(fēng)險(xiǎn),。主要風(fēng)險(xiǎn)包括：

一是涉嫌逃稅要承擔(dān)法律責(zé)任，即稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦查實(shí)的話要追繳稅款,，而且要處以稅款5倍以下的罰款,。如果數(shù)額到了一定程度要受刑事處罰，我國(guó)《刑法》201條有規(guī)定,，作為納稅人如果逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的,，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金,。

二是當(dāng)買房人再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí),，將面臨賣出和買入價(jià)之間差額較大，相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問題,，將要承擔(dān)更多的稅賦,。

三是如果買者用該房屋抵押，就得不到這個(gè)房屋真實(shí)價(jià)格的抵押,，銀行只會(huì)按你在房產(chǎn)局備案的那個(gè)合同來確定,。

四是當(dāng)買賣雙方因交易發(fā)生爭(zhēng)訟時(shí)，一旦進(jìn)入法律程序,，由于簽訂陰陽合同屬于當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家利益的行為,，“陽合同”肯定會(huì)被宣布無效，因而基于這份合同所進(jìn)行的過戶行為也會(huì)被撤銷,。這樣,，買方就面臨著支付了房款而無法取得房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),。

五是雙方因支付價(jià)款發(fā)生糾紛時(shí)，如買方主張按照備案合同中的房?jī)r(jià)購買,，不再購買“作價(jià)”的各類配套設(shè)施設(shè)備,，即便法院最終確認(rèn)按照實(shí)際的成交價(jià)格來交易，由于雙方在交易環(huán)節(jié)中涉嫌避稅,，也會(huì)被追究相應(yīng)的法律責(zé)任,。另外，簽訂“陰陽合同”的雙方還都可能被相關(guān)部門將其逃稅行為記入個(gè)人征信體系,，留下信用污點(diǎn),。

日常生活中，房屋買賣的過程應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律規(guī)定,，按照市場(chǎng)交易原則進(jìn)行正規(guī)交易,。不應(yīng)通過陰陽合同避稅，否則不僅會(huì)導(dǎo)致合同無效,，還會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),。如果在不知情下簽訂了陰陽合同，可以通過訴訟途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益,。