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8月的北京,,炎熱尚未散去,,地鐵口附近的燒烤攤已經(jīng)出街,各種奇怪的肉被烤得“嗞嗞”作響,,吸引著那些剛鉆出地鐵的上班族,,還有總在附近逡巡、穿白襯衫,、黑制服的房地產(chǎn)中介。
在北京市豐臺區(qū)馬家堡西路南盡頭,,不足200米的距離內(nèi),,聚集了5家房地產(chǎn)中介門店,這還不包括那些沒有招牌的房地產(chǎn)中介小作坊,。
這是北京市的南四環(huán),,兩條地鐵線路在此產(chǎn)生交集,周邊房價(jià)一直穩(wěn)步抬升,。附近的小區(qū)里,,每天都會有房地產(chǎn)中介的身影。然而,,隨便拉住一位市民采訪,,他們對房地產(chǎn)中介有好感的卻寥寥無幾。
在主管部門眼中,,“房地產(chǎn)中介”中的“二手房經(jīng)紀(jì)亂象”已經(jīng)到了不得不整頓的地步,。今年5月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定,,在年內(nèi)開展一次專門針對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的大規(guī)模專項(xiàng)整頓治理行動,。3個(gè)月后,住建部,、國家發(fā)改委,、央行等七部門近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》,。
“‘意見’的出臺,有很重要的意義,,將對房地產(chǎn)中介行業(yè)以及房地產(chǎn)交易產(chǎn)生積極的影響,。”中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副研究員,、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥在接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí)說,。
清除“黑中介”還需提高準(zhǔn)入門檻
此次七部門印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》,被稱為我國史上最嚴(yán)房地產(chǎn)中介管理新規(guī)的政策,?!耙庖姟睆姆吭葱畔ⅰ⒔灰走^程,、中介服務(wù)收費(fèi)等角度全面規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、范圍等,將集中“圍剿”市場中頻繁出現(xiàn)的提供虛假信息,、收費(fèi)不透明等問題,。
趙慶祥在接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí)說,“意見”分為三大方面16項(xiàng)措施,,針對當(dāng)前房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)存在諸多頑疾“對癥下藥”,,發(fā)文部門之多、涉及范圍之廣,、采取措施之全,、實(shí)施監(jiān)管之嚴(yán)都是空前的。在缺少行業(yè)準(zhǔn)入和行業(yè)立法的前提下,,為規(guī)范房地產(chǎn)中介市場,、加強(qiáng)中介管理,這個(gè)“意見”可以說已經(jīng)使出了“洪荒之力”,。
記者注意到,,此次“意見”中明確要求,各市,、縣房地產(chǎn)主管部門會同價(jià)格,、金融、稅務(wù),、工商行政等主管部門,,建立多部門聯(lián)動機(jī)制,加快建設(shè)房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺,,建立嚴(yán)重失信主體“黑名單”制度,,對嚴(yán)重失信的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員,聯(lián)合實(shí)施市場和行業(yè)禁入措施,。
此舉也被認(rèn)為徹底治理房地產(chǎn)中介亂象的一記重拳,,加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管能夠起到威懾作用,。不過,作為實(shí)務(wù)界人士的鏈家研究院的研究人員也建議,,要使房產(chǎn)中介行業(yè)徹底擺脫“黑中介”的帽子,,就要從制度根源下功夫。對比國外經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律,,我國經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化水平之所以低,,其根源在于行業(yè)準(zhǔn)入制度真空、信息專有權(quán)保護(hù)缺失以及缺乏經(jīng)紀(jì)人間合作機(jī)制,。
“因此,,要從根源上治理‘黑中介’,還需要建立起行業(yè)準(zhǔn)入門檻,,實(shí)行考試執(zhí)照制度,,要建立起獨(dú)家委托機(jī)制下的信息專屬保護(hù)機(jī)制,使經(jīng)紀(jì)人從過度競爭轉(zhuǎn)向合作,,不斷提高職業(yè)化水平,,才能真正走向‘白中介’?!鄙鲜鲅芯繂T建議說,。
“在房地產(chǎn)中介行業(yè)管理上,‘意見’創(chuàng)造了很多個(gè)第一,,可以看出以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門為首的行業(yè)管理部門加強(qiáng)中介管理,、規(guī)范中介服務(wù)市場的決心。目前有關(guān)部門正在起草房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例,,根治‘黑中介’,期盼這個(gè)條例早日出臺,?!壁w慶祥說。
根治“假房源”需核驗(yàn)機(jī)制保障
登錄房地產(chǎn)中介公司的網(wǎng)站,,隨意選擇剛剛更新過的房源要求看房,,有的中介表示“房子剛剛賣掉”,建議看看“價(jià)格和位置,、布局差不多的另一套房”,;有的中介表示“賣家臨時(shí)提高了售價(jià)”……這些招數(shù),用房地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)的行話叫“轉(zhuǎn)盤”,,把客戶騙進(jìn)來再說,。
“已成交的房源信息在網(wǎng)上和門店仍然掛著的很多,出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象有兩種情況,,一是經(jīng)紀(jì)人員不知道房源已經(jīng)成交,,二是知道已成交,,仍然作為幌子‘吸引客戶’。所以,,治理假房源,,必須規(guī)定已成交房源應(yīng)當(dāng)撤下?!壁w慶祥在接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí)說,。
針對于此,“意見”首次明確規(guī)定,,對于已出售或出租,,或者委托人已取消委托的房屋,促成交易的中介機(jī)構(gòu)要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個(gè)工作日內(nèi),,將房源信息從門店,、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除。
在趙慶祥看來,,目前假房源現(xiàn)象非常突出,,非常普遍,特別是在一些公共的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站上面,?!耙庖姟背雠_具體措施向假房源開戰(zhàn),具有劃時(shí)代意義,。
“‘意見’首次明確將通過互聯(lián)網(wǎng)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)納入備案管理,,第三方網(wǎng)站對假房源問題要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,如果對房源信息不審核,,比如發(fā)布沒有核驗(yàn)二維碼的房源信息,,這些網(wǎng)站應(yīng)當(dāng)受到工信部的處罰,甚至取消網(wǎng)站備案資格,?!壁w慶祥說。
不少受訪的市民向記者表示,,在房地產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)平臺上,,各個(gè)實(shí)體中介掛上來的房源實(shí)在太多太雜了。業(yè)主本身就會多處掛牌,,而由于第三方平臺審核機(jī)制的不完善,,許多假圖片、假價(jià)格乃至根本不存在的房源都出現(xiàn)了,。即使平臺方建立舉報(bào)機(jī)制,,但虛假房源還是不斷滋生。
對此,,“意見”規(guī)定我國要實(shí)行房源信息核驗(yàn)制度,,而且中介機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息要編制房屋狀況說明書,,標(biāo)明房源信息核驗(yàn)情況、房屋產(chǎn)權(quán)狀況等信息,;中介機(jī)構(gòu)不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息,。
不過,據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,,產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)效率仍然不高,。“我國房屋產(chǎn)權(quán)信息一般由建委或房管局存管,,不同城市在房屋核驗(yàn)上未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),、難易各異,有些地市已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上付費(fèi)查詢,,有些地市需攜帶房主的身份證明在當(dāng)?shù)毓芾聿块T窗口查詢,。所需時(shí)間也有較大差異,在部分交易活躍地區(qū),,查驗(yàn)過程長達(dá)10天,,延緩了交易周期?!辨溂已芯吭貉芯咳藛T介紹,,更重要的是,一些地區(qū)產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)內(nèi)容不全面,、不及時(shí)的問題在多數(shù)地區(qū)都尚未得到解決,,在交易過程中出現(xiàn)查封、抵押等情況無法得到及時(shí)反饋,,由此造成的買方財(cái)產(chǎn)損失也時(shí)有發(fā)生,。此外產(chǎn)權(quán)問題造成的賠付責(zé)任劃分不清,產(chǎn)權(quán)糾紛與索賠須訴諸于漫長的法律流程,。交易完成后因房屋所有權(quán),、使用權(quán)造成的糾紛更難以有效解決。
“北京等城市先行先試,,房源核驗(yàn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全市覆蓋。核驗(yàn)時(shí)限比較長主要是房屋交易和不動產(chǎn)登記分離造成的,,房源核驗(yàn)受理是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,,信息核實(shí)和確權(quán)又在不動產(chǎn)登記部門,,部門之間的工作銜接和登記信息的不共享,是造成核驗(yàn)時(shí)間長的主要原因,。完善房源核驗(yàn)制度,,應(yīng)當(dāng)對備案的中介機(jī)構(gòu)和有職業(yè)資格經(jīng)紀(jì)人員提供房屋權(quán)屬登記信息的查詢服務(wù),?!壁w慶祥說,,如果能夠做到發(fā)布的房源信息有房源核驗(yàn)的二維碼和書面委托書,肯定能遏制假房源,。假房源存在有一個(gè)制度性的根本原因,,就是沒有獨(dú)家代理,,沒有對房源發(fā)布方合法權(quán)益的保護(hù)機(jī)制,根治假房源確實(shí)需要全面推行獨(dú)家代理和強(qiáng)制合作,。
新規(guī)未禁止房地產(chǎn)中介金融服務(wù)
今年年初,鏈家上海分公司的抵押貸款金融服務(wù)引發(fā)爭議,。至今,,包括鏈家在內(nèi)各式崛起的金融業(yè)務(wù)正在成為風(fēng)暴眼,,遭受的非議和質(zhì)疑最多。
因此,,“意見”明確規(guī)定,中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的,,應(yīng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu),,不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁,,而且中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供“首付貸”等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù),,不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。
“房地產(chǎn)金融服務(wù)是房地產(chǎn)交易服務(wù)不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié),。特別是在改善型需求為主的市場中,,買一賣一形成的連環(huán)單,在抵押貸款無法交易的情況下,,金融服務(wù)是房地產(chǎn)交易服務(wù)中特別重要的一環(huán),。”趙慶祥說,,房地產(chǎn)中介與房地產(chǎn)金融服務(wù)有著天然的強(qiáng)聯(lián)系,,“意見”中關(guān)于房地產(chǎn)金融服務(wù)的要求,,目的不是阻斷房地產(chǎn)中介與金融服務(wù)聯(lián)系,強(qiáng)調(diào)的是中介機(jī)構(gòu)不得提供違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù),?!耙庖姟睂ⅰ笆赘顿J”明確為違法違規(guī)的金融服務(wù),房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不能再碰這條“紅線”,。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,,許多中介在洽談房源時(shí),如果遇到買家急需資金,,會主動提出“我們能夠辦理短期借款”,也就是所謂的“首付貸”,。這種問題常常出現(xiàn)在買主是置換房屋的情況,。中介會暗示買家:“錢不夠沒有關(guān)系,,我們可以想辦法繞過限購,,想辦法辦理短期借款,利率可能比銀行高一點(diǎn),,給你解燃眉之急,。反正是短期借款,你把房子賣掉之后可以還上就行,?!敝劣诰唧w的資金來源,,中介工作人員語焉不詳。
實(shí)際上,,“首付貸”的來源之一是“高評房價(jià)”,。許多房地產(chǎn)中介在被詢問時(shí),均表示可協(xié)助以“高評房價(jià)”的方式套取購房“首付款”,。一名中介業(yè)務(wù)員坦承,鼓動并協(xié)助購房者高評房價(jià),,既為促成交易也為賺取不菲的“墊資費(fèi)”。據(jù)介紹,,“墊資費(fèi)”一般按照墊資金額的1.6%至3%收取,。
有的中介為實(shí)現(xiàn)“高評套貸”,甚至向銀行員工行賄,。2014年6月到2015年3月,,蘇州某銀行職工顧某因收受多名中介賄賂90余萬元,,抬高客戶信用等級,,被依法判處有期徒刑4年3個(gè)月。
“中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù),,雖屬‘你情我愿’的市場行為,,但‘意見’首次要求金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)合作,這一點(diǎn)特別重要,?!壁w慶祥說。
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專家解讀:“最嚴(yán)監(jiān)管”能否根除房地產(chǎn)中介亂象
8月的北京,,炎熱尚未散去,,地鐵口附近的燒烤攤已經(jīng)出街,各種奇怪的肉被烤得“嗞嗞”作響,,吸引著那些剛鉆出地鐵的上班族,,還有總在附近逡巡、穿白襯衫,、黑制服的房地產(chǎn)中介。
在北京市豐臺區(qū)馬家堡西路南盡頭,,不足200米的距離內(nèi),,聚集了5家房地產(chǎn)中介門店,這還不包括那些沒有招牌的房地產(chǎn)中介小作坊,。
這是北京市的南四環(huán),,兩條地鐵線路在此產(chǎn)生交集,周邊房價(jià)一直穩(wěn)步抬升,。附近的小區(qū)里,,每天都會有房地產(chǎn)中介的身影。然而,,隨便拉住一位市民采訪,,他們對房地產(chǎn)中介有好感的卻寥寥無幾。
在主管部門眼中,,“房地產(chǎn)中介”中的“二手房經(jīng)紀(jì)亂象”已經(jīng)到了不得不整頓的地步,。今年5月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定,,在年內(nèi)開展一次專門針對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的大規(guī)模專項(xiàng)整頓治理行動,。3個(gè)月后,住建部,、國家發(fā)改委,、央行等七部門近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》,。
“‘意見’的出臺,有很重要的意義,,將對房地產(chǎn)中介行業(yè)以及房地產(chǎn)交易產(chǎn)生積極的影響,。”中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副研究員,、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥在接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí)說,。
清除“黑中介”還需提高準(zhǔn)入門檻
此次七部門印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》,被稱為我國史上最嚴(yán)房地產(chǎn)中介管理新規(guī)的政策,?!耙庖姟睆姆吭葱畔ⅰ⒔灰走^程,、中介服務(wù)收費(fèi)等角度全面規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、范圍等,將集中“圍剿”市場中頻繁出現(xiàn)的提供虛假信息,、收費(fèi)不透明等問題,。
趙慶祥在接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí)說,“意見”分為三大方面16項(xiàng)措施,,針對當(dāng)前房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)存在諸多頑疾“對癥下藥”,,發(fā)文部門之多、涉及范圍之廣,、采取措施之全,、實(shí)施監(jiān)管之嚴(yán)都是空前的。在缺少行業(yè)準(zhǔn)入和行業(yè)立法的前提下,,為規(guī)范房地產(chǎn)中介市場,、加強(qiáng)中介管理,這個(gè)“意見”可以說已經(jīng)使出了“洪荒之力”,。
記者注意到,,此次“意見”中明確要求,各市,、縣房地產(chǎn)主管部門會同價(jià)格,、金融、稅務(wù),、工商行政等主管部門,,建立多部門聯(lián)動機(jī)制,加快建設(shè)房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺,,建立嚴(yán)重失信主體“黑名單”制度,,對嚴(yán)重失信的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員,聯(lián)合實(shí)施市場和行業(yè)禁入措施,。
此舉也被認(rèn)為徹底治理房地產(chǎn)中介亂象的一記重拳,,加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管能夠起到威懾作用,。不過,作為實(shí)務(wù)界人士的鏈家研究院的研究人員也建議,,要使房產(chǎn)中介行業(yè)徹底擺脫“黑中介”的帽子,,就要從制度根源下功夫。對比國外經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律,,我國經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化水平之所以低,,其根源在于行業(yè)準(zhǔn)入制度真空、信息專有權(quán)保護(hù)缺失以及缺乏經(jīng)紀(jì)人間合作機(jī)制,。
“因此,,要從根源上治理‘黑中介’,還需要建立起行業(yè)準(zhǔn)入門檻,,實(shí)行考試執(zhí)照制度,,要建立起獨(dú)家委托機(jī)制下的信息專屬保護(hù)機(jī)制,使經(jīng)紀(jì)人從過度競爭轉(zhuǎn)向合作,,不斷提高職業(yè)化水平,,才能真正走向‘白中介’?!鄙鲜鲅芯繂T建議說,。
“在房地產(chǎn)中介行業(yè)管理上,‘意見’創(chuàng)造了很多個(gè)第一,,可以看出以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門為首的行業(yè)管理部門加強(qiáng)中介管理,、規(guī)范中介服務(wù)市場的決心。目前有關(guān)部門正在起草房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例,,根治‘黑中介’,期盼這個(gè)條例早日出臺,?!壁w慶祥說。
根治“假房源”需核驗(yàn)機(jī)制保障
登錄房地產(chǎn)中介公司的網(wǎng)站,,隨意選擇剛剛更新過的房源要求看房,,有的中介表示“房子剛剛賣掉”,建議看看“價(jià)格和位置,、布局差不多的另一套房”,;有的中介表示“賣家臨時(shí)提高了售價(jià)”……這些招數(shù),用房地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)的行話叫“轉(zhuǎn)盤”,,把客戶騙進(jìn)來再說,。
“已成交的房源信息在網(wǎng)上和門店仍然掛著的很多,出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象有兩種情況,,一是經(jīng)紀(jì)人員不知道房源已經(jīng)成交,,二是知道已成交,,仍然作為幌子‘吸引客戶’。所以,,治理假房源,,必須規(guī)定已成交房源應(yīng)當(dāng)撤下?!壁w慶祥在接受《法制日報(bào)》記者采訪時(shí)說,。
針對于此,“意見”首次明確規(guī)定,,對于已出售或出租,,或者委托人已取消委托的房屋,促成交易的中介機(jī)構(gòu)要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個(gè)工作日內(nèi),,將房源信息從門店,、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除。
在趙慶祥看來,,目前假房源現(xiàn)象非常突出,,非常普遍,特別是在一些公共的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站上面,?!耙庖姟背雠_具體措施向假房源開戰(zhàn),具有劃時(shí)代意義,。
“‘意見’首次明確將通過互聯(lián)網(wǎng)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)納入備案管理,,第三方網(wǎng)站對假房源問題要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,如果對房源信息不審核,,比如發(fā)布沒有核驗(yàn)二維碼的房源信息,,這些網(wǎng)站應(yīng)當(dāng)受到工信部的處罰,甚至取消網(wǎng)站備案資格,?!壁w慶祥說。
不少受訪的市民向記者表示,,在房地產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)平臺上,,各個(gè)實(shí)體中介掛上來的房源實(shí)在太多太雜了。業(yè)主本身就會多處掛牌,,而由于第三方平臺審核機(jī)制的不完善,,許多假圖片、假價(jià)格乃至根本不存在的房源都出現(xiàn)了,。即使平臺方建立舉報(bào)機(jī)制,,但虛假房源還是不斷滋生。
對此,,“意見”規(guī)定我國要實(shí)行房源信息核驗(yàn)制度,,而且中介機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息要編制房屋狀況說明書,,標(biāo)明房源信息核驗(yàn)情況、房屋產(chǎn)權(quán)狀況等信息,;中介機(jī)構(gòu)不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息,。
不過,據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,,產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)效率仍然不高,。“我國房屋產(chǎn)權(quán)信息一般由建委或房管局存管,,不同城市在房屋核驗(yàn)上未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),、難易各異,有些地市已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上付費(fèi)查詢,,有些地市需攜帶房主的身份證明在當(dāng)?shù)毓芾聿块T窗口查詢,。所需時(shí)間也有較大差異,在部分交易活躍地區(qū),,查驗(yàn)過程長達(dá)10天,,延緩了交易周期?!辨溂已芯吭貉芯咳藛T介紹,,更重要的是,一些地區(qū)產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)內(nèi)容不全面,、不及時(shí)的問題在多數(shù)地區(qū)都尚未得到解決,,在交易過程中出現(xiàn)查封、抵押等情況無法得到及時(shí)反饋,,由此造成的買方財(cái)產(chǎn)損失也時(shí)有發(fā)生,。此外產(chǎn)權(quán)問題造成的賠付責(zé)任劃分不清,產(chǎn)權(quán)糾紛與索賠須訴諸于漫長的法律流程,。交易完成后因房屋所有權(quán),、使用權(quán)造成的糾紛更難以有效解決。
“北京等城市先行先試,,房源核驗(yàn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全市覆蓋。核驗(yàn)時(shí)限比較長主要是房屋交易和不動產(chǎn)登記分離造成的,,房源核驗(yàn)受理是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,,信息核實(shí)和確權(quán)又在不動產(chǎn)登記部門,,部門之間的工作銜接和登記信息的不共享,是造成核驗(yàn)時(shí)間長的主要原因,。完善房源核驗(yàn)制度,,應(yīng)當(dāng)對備案的中介機(jī)構(gòu)和有職業(yè)資格經(jīng)紀(jì)人員提供房屋權(quán)屬登記信息的查詢服務(wù),?!壁w慶祥說,,如果能夠做到發(fā)布的房源信息有房源核驗(yàn)的二維碼和書面委托書,肯定能遏制假房源,。假房源存在有一個(gè)制度性的根本原因,,就是沒有獨(dú)家代理,,沒有對房源發(fā)布方合法權(quán)益的保護(hù)機(jī)制,根治假房源確實(shí)需要全面推行獨(dú)家代理和強(qiáng)制合作,。
新規(guī)未禁止房地產(chǎn)中介金融服務(wù)
今年年初,鏈家上海分公司的抵押貸款金融服務(wù)引發(fā)爭議,。至今,,包括鏈家在內(nèi)各式崛起的金融業(yè)務(wù)正在成為風(fēng)暴眼,,遭受的非議和質(zhì)疑最多。
因此,,“意見”明確規(guī)定,中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的,,應(yīng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu),,不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁,,而且中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供“首付貸”等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù),,不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。
“房地產(chǎn)金融服務(wù)是房地產(chǎn)交易服務(wù)不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié),。特別是在改善型需求為主的市場中,,買一賣一形成的連環(huán)單,在抵押貸款無法交易的情況下,,金融服務(wù)是房地產(chǎn)交易服務(wù)中特別重要的一環(huán),。”趙慶祥說,,房地產(chǎn)中介與房地產(chǎn)金融服務(wù)有著天然的強(qiáng)聯(lián)系,,“意見”中關(guān)于房地產(chǎn)金融服務(wù)的要求,,目的不是阻斷房地產(chǎn)中介與金融服務(wù)聯(lián)系,強(qiáng)調(diào)的是中介機(jī)構(gòu)不得提供違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù),?!耙庖姟睂ⅰ笆赘顿J”明確為違法違規(guī)的金融服務(wù),房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不能再碰這條“紅線”,。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,,許多中介在洽談房源時(shí),如果遇到買家急需資金,,會主動提出“我們能夠辦理短期借款”,也就是所謂的“首付貸”,。這種問題常常出現(xiàn)在買主是置換房屋的情況,。中介會暗示買家:“錢不夠沒有關(guān)系,,我們可以想辦法繞過限購,,想辦法辦理短期借款,利率可能比銀行高一點(diǎn),,給你解燃眉之急,。反正是短期借款,你把房子賣掉之后可以還上就行,?!敝劣诰唧w的資金來源,,中介工作人員語焉不詳。
實(shí)際上,,“首付貸”的來源之一是“高評房價(jià)”,。許多房地產(chǎn)中介在被詢問時(shí),均表示可協(xié)助以“高評房價(jià)”的方式套取購房“首付款”,。一名中介業(yè)務(wù)員坦承,鼓動并協(xié)助購房者高評房價(jià),,既為促成交易也為賺取不菲的“墊資費(fèi)”。據(jù)介紹,,“墊資費(fèi)”一般按照墊資金額的1.6%至3%收取,。
有的中介為實(shí)現(xiàn)“高評套貸”,甚至向銀行員工行賄,。2014年6月到2015年3月,,蘇州某銀行職工顧某因收受多名中介賄賂90余萬元,,抬高客戶信用等級,,被依法判處有期徒刑4年3個(gè)月。
“中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù),,雖屬‘你情我愿’的市場行為,,但‘意見’首次要求金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)合作,這一點(diǎn)特別重要,?!壁w慶祥說。
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