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買賣不破租賃的適用條件,、范圍及其限制

李竑 2016-08-16 09:32:00
買賣不破租賃的適用條件、范圍及其限制

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展,,法律制度也隨之完善與改進(jìn),,從“買賣破除租賃”發(fā)展到“買賣不破租賃”就是很好的例證。近代各國的法律制度大多承認(rèn)“買賣不破租賃”的規(guī)則,,“買賣不破租賃”原則是租賃權(quán)物權(quán)化的具體體現(xiàn),。從立法的角度看,設(shè)立“買賣不破租賃”原則的目的在于保護(hù)承租人的利益,,穩(wěn)定租賃關(guān)系,,保障租賃交易的安全進(jìn)行。

 

買賣不破租賃的適用條件

 

我國《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,,不影響租賃合同的效力,?!贝送猓覈鞘蟹课葑赓U管理辦法第11條也有類似規(guī)定,?!百I賣不破租賃”是債權(quán)的一個(gè)特例,有其嚴(yán)格的適用條件:

 

1,、就同一標(biāo)的物上存有買賣合同和租賃合同,;買賣合同與租賃合同均有效成立。如果無效的,,就按照無效合同的處理方法處置,。

 

2、租賃合同履約在先,,亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于他人,,若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權(quán)移轉(zhuǎn)就不發(fā)生“買賣不破租賃”。

 

3,、承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購買權(quán),,若承租人主張優(yōu)先購買權(quán),則取得所有權(quán),。

 

買賣不破租賃的適用范圍

 

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,,該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃,,這可以從各國立法中得到印證,。我國在《合同法》出臺之前,司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣,。而在司法實(shí)踐中,,當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法,,大多數(shù)學(xué)者主張對我國《合同法》229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃,。

 

在我國,由于土地屬于國家所有或者集體所有,,單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán),。根據(jù)憲法的規(guī)定,土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,、出租,,那么,對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同,,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),,其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效,即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則,。

 

買賣不破租賃的限制適用

 

“買賣不破租賃”的問題,。合同法第二百二十九條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,,不影響租賃合同的效力?!痹撘?guī)定說明租賃權(quán)具有對抗第三人的效力,,不因第三人取得租賃物的所有權(quán)而導(dǎo)致租賃合同失效。

 

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條的規(guī)定,,租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),,承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持,。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:

 

1,、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

 

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看,該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃,。

 

動(dòng)產(chǎn)的種類繁多,,且價(jià)值普遍較低,通過市場交易很容易取得,,因此,,沒有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。對動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則,,不利于財(cái)產(chǎn)的流通,不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用,,不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則,。租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界,否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷,,而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂,,這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來,即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化,。

 

2,、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)上的限制適用

 

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定:抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,,租賃合同對受讓人不具有約束力,。

 

“買賣不破租賃”原則是現(xiàn)代民法體系中的重要原則之一,對保護(hù)承租人的合法利益,,實(shí)現(xiàn)物盡其用,,發(fā)揮更大的利用價(jià)值起到了重要作用?!百I賣不破租賃”原則實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)可以對抗新的所有權(quán),,強(qiáng)化了對承租人的保護(hù),有利于租賃市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。

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