規(guī)范執(zhí)行秩序,，降低執(zhí)行風(fēng)險，提高執(zhí)行效率,，最大限度地依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,，維護(hù)法律的權(quán)威，是規(guī)范人民法院執(zhí)行工作的首要任務(wù),?！皬慕鼛啄耆嗣穹ㄔ翰樘幍倪`法違紀(jì)案件看，近70%集中在民事執(zhí)行領(lǐng)域,，而其中約70%又發(fā)生在資產(chǎn)處置特別是司法拍賣環(huán)節(jié),。”1因此,，只有緊緊掌控財(cái)產(chǎn)處置這個執(zhí)行高風(fēng)險點(diǎn)的執(zhí)行行為,，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，才能攻克執(zhí)行亂這一難題,，才是規(guī)范執(zhí)行秩序的有效手段,。筆者根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，結(jié)合多年的執(zhí)行實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，針對財(cái)產(chǎn)處置當(dāng)中發(fā)生的,，特別是不動產(chǎn)處置中發(fā)生的問題以及“查封等控制財(cái)產(chǎn)亂”、“財(cái)產(chǎn)價值評估亂”,、“財(cái)產(chǎn)拍賣成交后移交難”等現(xiàn)象進(jìn)行梳理和剖析,，并提出建議和意見。

一,、執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)處置執(zhí)行亂的表現(xiàn)

（一）個別案件查封等控制措施亂,。查封財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明，底數(shù)不清,，為財(cái)產(chǎn)處置埋下原始隱患,。主要表現(xiàn)在，如甲法院對不動產(chǎn)和特定動產(chǎn)在登記機(jī)關(guān)的登記檔案進(jìn)行了查封和凍結(jié),，而未到現(xiàn)場對不動產(chǎn)進(jìn)行查封,；乙法院對不動產(chǎn)和特定動產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場查封，而未向登記機(jī)關(guān)送達(dá)協(xié)助查封通知書和裁定書；有的法院對于產(chǎn)權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn),，未到產(chǎn)權(quán)登記部門查明所有人或?qū)嶋H控制人,，也未查明實(shí)際占有人，就采取了查封等控制措施并進(jìn)入財(cái)產(chǎn)評估,、拍賣等處置程序,；還有法院的查封裁定書不依法送達(dá)當(dāng)事人，或者發(fā)現(xiàn)兄弟法院已經(jīng)查封的財(cái)產(chǎn)與本院輪候查封（凍結(jié)）的財(cái)產(chǎn),，存在擔(dān)保物權(quán)沖突或擔(dān)保物權(quán)和查封等控制執(zhí)行實(shí)施權(quán)矛盾,，不做協(xié)調(diào)和協(xié)商處理，就各行其是,，匆忙進(jìn)入財(cái)產(chǎn)處置程序,，為財(cái)產(chǎn)處置埋下原始風(fēng)險點(diǎn)。如此便造成案件雖然已經(jīng)進(jìn)入財(cái)產(chǎn)處置階段,，但拍賣結(jié)果難出,，財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以移交，在財(cái)產(chǎn)查封或處置階段就互爭財(cái)產(chǎn),，形成各種爭議,、異議不斷，給被執(zhí)行人趁機(jī)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn),，規(guī)避法律提供了機(jī)會,。還造成有的申請執(zhí)行人以其合法權(quán)益長期未能實(shí)現(xiàn)為由，到處上訪,，甚至申請國家賠償,；個別執(zhí)行干警被檢察機(jī)關(guān)以玩忽職守犯罪嫌疑立案偵查。

（二）評估機(jī)構(gòu)評估程序不規(guī)范,，財(cái)產(chǎn)評估價值不能體現(xiàn)物的實(shí)際市場價值,，為拍賣、變賣處置財(cái)產(chǎn)埋下重大隱患,。很多財(cái)產(chǎn)評估報告不能正確反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)市場價值,，有的評估機(jī)構(gòu)對價值數(shù)億元的尚未建成驗(yàn)收的幾十套房屋進(jìn)行價值評估時，僅從遠(yuǎn)處拍幾張照片敷衍了事,，卻不勘驗(yàn)樓房的內(nèi)部結(jié)構(gòu),，評估價嚴(yán)重偏離市場價；有的對土地使用權(quán)進(jìn)行價值評估,，卻不了解地上物的現(xiàn)狀如何,，也不對物權(quán)性質(zhì)、占有和使用情況核對和調(diào)查,，遺漏土地出讓金和拆遷成本,，忽視了占有人和使用人以及他人的合法權(quán)益,；還有的不進(jìn)行物上擔(dān)保物權(quán)和其它從權(quán)利的核對和調(diào)查，造成評估價不能正確體現(xiàn)物的實(shí)際市場價值,，不能為財(cái)產(chǎn)的拍賣,、變賣提供有效的價值參考依據(jù)。

（三）職權(quán)不明,，財(cái)產(chǎn)處置后物權(quán)難以移交,。有的評估報告未對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行全面價值評估和瑕疵披露，造成財(cái)產(chǎn)處置多次流拍,，浪費(fèi)司法資源,；有的執(zhí)行機(jī)構(gòu)未查明不動產(chǎn)和特定動產(chǎn)的所有人或?qū)嶋H占有人，以及該財(cái)產(chǎn)上是否還有法律規(guī)定的其他優(yōu)先權(quán)利人,，并且在處置財(cái)產(chǎn)時不通知優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先權(quán)利，侵害他人合法權(quán)益且難以彌補(bǔ),，造成拍賣成交易,，產(chǎn)權(quán)移交難；有的對案外人,、利害關(guān)系人和當(dāng)事人在財(cái)產(chǎn)處置階段提出的有關(guān)物權(quán)的實(shí)體執(zhí)行異議相互推諉,，對拍賣（變賣）物上的從權(quán)利或?qū)嶋H占有人不作妥善處理，物權(quán)未進(jìn)行實(shí)際移交,，陷入買受人成交不交錢,，申請執(zhí)行人上訪要求發(fā)還錢，異議當(dāng)事人纏訪維權(quán)難的尷尬境地,。

二,、完善不動產(chǎn)和特定動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置風(fēng)險的對策

物權(quán)法上的物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》（簡稱擔(dān)保法）第92條的規(guī)定,，不動產(chǎn)是指土地以及房屋,、林木等地上定著物 。從我國物權(quán)法的規(guī)定看,，不動產(chǎn)應(yīng)主要包括：土地,；建筑物；添附于土地和建筑物上的物,。本文所涉及的不動產(chǎn)主要指房屋,、土地使用權(quán)、在建工程等,；特定動產(chǎn)是指物權(quán)法第24條規(guī)定的按照不動產(chǎn)規(guī)則處理的船舶,、航空器和機(jī)動車等。

據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì),，本市中,、高級法院以進(jìn)入財(cái)產(chǎn)處置程序的不動產(chǎn)和特定動產(chǎn)作為標(biāo)的物的執(zhí)行案件占80%以上,，基層法院也占40%以上。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們法律意識的提高，這一比例可能還會不斷增加,。因此,，查封、凍結(jié)等控制性執(zhí)行行為和評估,、拍賣等不動產(chǎn)處置行為都是執(zhí)行案件關(guān)鍵性的執(zhí)行行為，也是規(guī)范執(zhí)行行為,、治理“執(zhí)行亂”的關(guān)鍵點(diǎn)所在,。財(cái)產(chǎn)處置程序質(zhì)量的高低，直接影響著當(dāng)事人合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)和執(zhí)行案件的法律效果及社會效果,。

（一）財(cái)產(chǎn)處置前應(yīng)該做好的工作,。

1.厘清財(cái)產(chǎn)來源，依法確認(rèn)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn),?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》（簡稱民訴法）第220條規(guī)定，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知書履行法律文書規(guī)定的義務(wù),，人民法院有權(quán)查封,、扣押、凍結(jié),、拍賣,、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。這里的財(cái)產(chǎn)既包括不動產(chǎn),，也包括動產(chǎn),；有可能是法律文書確定的財(cái)產(chǎn)，也可能是被執(zhí)行人自有的其他財(cái)產(chǎn),?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（簡稱物權(quán)法）第17條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致,；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn),。”最高人民法院,、國土資源部,、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（簡稱兩部一高通知）第2條規(guī)定：“人民法院對土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處分前,，應(yīng)當(dāng)向國土資源,、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地,、房屋的權(quán)屬?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（簡稱查封規(guī)定）第2條規(guī)定：“人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)被執(zhí)行人的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn),、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán),；未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬,；對于第三人占有的動產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動產(chǎn),、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，第三人書面確認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的,，人民法院可以查封,、扣押、凍結(jié),?！睆囊陨弦?guī)定可以看出,，在對被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)采取查控執(zhí)行措施前,，執(zhí)行人員應(yīng)到房屋、土地等行政登記部門進(jìn)行查詢復(fù)核確認(rèn),。

2.依法查控財(cái)產(chǎn),，為保證生效執(zhí)行依據(jù)得到執(zhí)行奠定基礎(chǔ)。對于生效的法律文書,，被執(zhí)行人未按照執(zhí)行通知書履行義務(wù)的,，人民法院可以根據(jù)申請執(zhí)行人的申請或依職權(quán)，依照民訴法第220條的規(guī)定,，2對被執(zhí)行人的不動產(chǎn),、特定動產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)采取查封、扣押,、凍結(jié)等措施,。（1）制作裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書,，送達(dá)當(dāng)事人,、協(xié)助執(zhí)行人和利害關(guān)系人。根據(jù)民訴法第220條,、最高人民法院查封規(guī)定第1條,、3《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（簡稱執(zhí)行規(guī)定）第41條的規(guī)定,，4對被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)采取查封、扣押,、凍結(jié)等控制性執(zhí)行措施,，應(yīng)制作執(zhí)行裁定書，送達(dá)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人,。需要有關(guān)單位或者個人協(xié)助執(zhí)行的,，還應(yīng)制作協(xié)助執(zhí)行通知書，連同裁定書副本一并送達(dá)協(xié)助執(zhí)行人,。需要注意的是,，是否向利害關(guān)系人送達(dá)裁定書的問題，目前法律并無明確規(guī)定,。筆者建議,，如果符合協(xié)助執(zhí)行人條件的，可以按照協(xié)助執(zhí)行人的送達(dá)方式送達(dá),，其他的以告知書的方式告知為宜,。上述法律文書的送達(dá)極為重要。因?yàn)榘凑辗梢?guī)定,，只有送達(dá)法律文書,，才對當(dāng)事人、協(xié)助執(zhí)行人,、利害關(guān)系人產(chǎn)生法律約束力,。（2）及時正確實(shí)施查封等控制性保全措施。執(zhí)行規(guī)定第41-43條,，5查封規(guī)定第8-13條,、20條，6兩部一高通知第13-15條,、20條7等法律法規(guī)詳細(xì)規(guī)定了實(shí)施查封,、扣押、凍結(jié)的基本要素,。具體的查封方法有,，除前述的查封、扣押,、凍結(jié)等強(qiáng)制措施外,，根據(jù)不動產(chǎn)現(xiàn)狀的不同，還可以適用預(yù)查封,、輪候查封等強(qiáng)制執(zhí)行措施,。簡單概括起來就是：查封不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告,，并可以提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照,；查封或扣押特定動產(chǎn)的,，除遵守上述規(guī)定外，人民法院還可以控制該項(xiàng)財(cái)產(chǎn),；查封,、扣押財(cái)產(chǎn)時，被執(zhí)行人是公民的,，應(yīng)當(dāng)通知被執(zhí)行人或者他的成年家屬到場,，被執(zhí)行人是法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)通知其法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人到場,，拒不到場的,，不影響執(zhí)行，但應(yīng)邀請被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)所在地的基層組織或有關(guān)部門現(xiàn)場見證,，并制作筆錄,，由執(zhí)行人員和上述在場人員簽名或蓋章；對查封,、扣押的財(cái)產(chǎn),，執(zhí)行人員必須造具清單，清單應(yīng)當(dāng)記明財(cái)產(chǎn)的所在地,、種類,、特征、規(guī)格,、數(shù)量等,，由在場人簽名或者蓋章后，交被執(zhí)行人或者他的成年家屬一份,；查封,、扣押,、凍結(jié)已登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán),，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù),；查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其管理人或者該建筑物的實(shí)際占有人,，并在顯著位置張貼公告,；扣押尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的機(jī)動車輛時，人民法院應(yīng)當(dāng)在扣押清單上記載該機(jī)動車輛的發(fā)動機(jī)編號,，在車輛扣押期間權(quán)利人要求辦理權(quán)屬登記手續(xù)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許并及時辦理相應(yīng)的扣押登記手續(xù)；及時指定保管人：查封扣押的財(cái)產(chǎn)不宜由人民法院保管的,，人民法院可以指定被執(zhí)行人負(fù)責(zé)保管,；不宜由被執(zhí)行人保管的,，可以委托第三人或者申請執(zhí)行人保管。為了發(fā)揮物的最大經(jīng)濟(jì)效能,，對于指定由被執(zhí)行人保管的財(cái)產(chǎn),，如果繼續(xù)使用對該財(cái)產(chǎn)的價值無重大影響的，可以允許被執(zhí)行人繼續(xù)使用,；但由人民法院或指定其他人保管的,，保管人不得使用。上述規(guī)定均是法定要件,，必須認(rèn)真遵守,。為此，執(zhí)行規(guī)定第41條第3款指出,，既未向有關(guān)管理登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書,，也未采取加貼封條或者張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封,。

（二）準(zhǔn)確確定評估財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價值,，為處置被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)提供準(zhǔn)確的價格依據(jù)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（簡稱拍賣變賣規(guī)定）第4條指出,，對擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估,。因此,，進(jìn)行價值評估是處置被執(zhí)行人不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)權(quán)益的必經(jīng)程序,。大多數(shù)需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)處置的案件,，涉及的執(zhí)行標(biāo)的往往數(shù)額巨大，法律關(guān)系復(fù)雜,，為了平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,，客觀估算財(cái)產(chǎn)價值，一般情況下,，對于擬處置的財(cái)產(chǎn)應(yīng)由人民法院委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行價值評估,。但是，評估是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作,，容易受到各種主,、客觀因素的影響和制約。實(shí)踐中不同評估機(jī)構(gòu)對同一執(zhí)行標(biāo)的物的評估結(jié)論往往不一致,，且價值差距巨大,，有些評估結(jié)果甚至與標(biāo)的物的市場價值有很大出入，當(dāng)事人意見很大。造成這些問題最主要的原因是評估方法和節(jié)點(diǎn)不統(tǒng)一,，除法律賦予當(dāng)事人對評估報告賦予可提出異議的權(quán)利之外,，關(guān)鍵是規(guī)范評估機(jī)構(gòu)的評估行為和評估節(jié)點(diǎn)。筆者認(rèn)為,，評估機(jī)構(gòu)在一般應(yīng)該掌握的工作基本原則和方法之外,，還應(yīng)注意以下幾個節(jié)點(diǎn)：1.重新復(fù)核確認(rèn)執(zhí)行標(biāo)的物的所有權(quán)或使用權(quán)歸被執(zhí)行人所有。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定,，只有被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)才能列入執(zhí)行案件的評估財(cái)產(chǎn)范圍,。未經(jīng)他人允許，是不能將第三人財(cái)產(chǎn)列入被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)范圍之內(nèi)的,。2.評估報告要客觀體現(xiàn)和注意區(qū)分執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)和占有權(quán)相分離對價值的影響,。根據(jù)合同法、物權(quán)法等法律的規(guī)定,，在多種情況下,，是允許物的所有權(quán)、占有權(quán),、使用權(quán)相分離的,。如房屋所有人或者特定動產(chǎn)如飛機(jī)、輪船的所有人將財(cái)產(chǎn)依法租賃給他人使用,?？雌饋韺ξ锏膬r值影響不大，但由于租期等其他因素的不同,，可直接影響擬處置物的變現(xiàn)價值,。3.注意審查并如實(shí)披露物上的擔(dān)保物權(quán)和其他法定優(yōu)先權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定,，不動產(chǎn)和特定動產(chǎn)上可以設(shè)定抵押權(quán),、留置權(quán)，也可載有工程款優(yōu)先受償權(quán),，物的共有人,、合法占有人或租賃人根據(jù)法律和合同規(guī)定還可享有優(yōu)先購買權(quán)等，這些均對拍賣,、變賣程序有重大影響,。另外,，其他對轉(zhuǎn)讓價格有重大影響的拖欠費(fèi)用,，如國有土地使用人未繳納的土地出讓金等，評估報告均應(yīng)如實(shí)核查,、披露,。4.認(rèn)真對待對評估報告的異議權(quán)。雖然評估報告不是物的價值的最終處理依據(jù)，但它是人民法院執(zhí)行中最重要的執(zhí)行行為之一,，直接影響到下一個重要執(zhí)行環(huán)節(jié)-拍賣,、變賣執(zhí)行行為的效率和公平。評估報告做出后,，應(yīng)依法盡快送達(dá)當(dāng)事人,、利害關(guān)系人。允許上述人員在法定期限內(nèi)提出異議,。當(dāng)事人或利害關(guān)系人有證據(jù)證明評估機(jī)構(gòu),、評估人員不具備相應(yīng)的評估資質(zhì)或者評估程序嚴(yán)重違法、評估報告遺漏重大事項(xiàng)而申請重新評估或補(bǔ)充評估的,，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,。

（三）依法公開公正拍賣或變賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，為執(zhí)行生效法律文書奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ),。新民訴法第247條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)被查封扣押后,，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務(wù)。被執(zhí)行人逾期不履行的,，人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣被查封,、扣押的財(cái)產(chǎn)；不適于拍賣或者當(dāng)事人雙方同意不進(jìn)行拍賣的,，人民法院可以委托有關(guān)單位變賣或者自行變賣,。國家禁止自由買賣的物品，交有關(guān)單位按照國家規(guī)定的價格收購,?！迸馁u變賣規(guī)定以及此后最高人民法院做出的補(bǔ)充規(guī)定，則詳細(xì)規(guī)定了人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的操作規(guī)則,。因此，關(guān)于采取什么形式拍賣,、變賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn),，上述規(guī)范性文件已有明文規(guī)定，本文不再贅述,。在內(nèi)部管理方面,，關(guān)于如何進(jìn)一步規(guī)范拍賣、變賣的工作節(jié)點(diǎn),，筆者認(rèn)為應(yīng)特別注意以下幾個方面：

一是拍賣,、變賣財(cái)產(chǎn)前應(yīng)該注意的問題：1.應(yīng)該再次確認(rèn)擬拍賣、變賣的不動產(chǎn)或特定動產(chǎn)的權(quán)屬屬于被執(zhí)行人所有或使用,。因?yàn)橐幹玫牟粍赢a(chǎn)或特定動產(chǎn)一般價值巨大,，一旦處置失誤，侵害他人利益，損失很難挽回,。因此,，人民法院在執(zhí)行中，能有其他財(cái)產(chǎn)可以滿足案件執(zhí)行需要的,，一般情況下,，不輕易啟動對不動產(chǎn)等價值較大財(cái)產(chǎn)的處置程序。確實(shí)需要處置的,，一定要核實(shí)該財(cái)產(chǎn)確屬被執(zhí)行人所有,。2.確認(rèn)并通知優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)。拍賣變賣規(guī)定第14條規(guī)定,，執(zhí)行法院應(yīng)在拍賣5日前以書面或其他能夠確認(rèn)收悉的方式,，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場,；收到通知后,，拒不到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),。按照《中華人民共和國合同法》（簡稱合同法）第229條,、230條的規(guī)定，承租人不僅享有“買賣不破租賃”的特權(quán),，而且在同等條件下享有對拍賣,、變賣物的優(yōu)先購買權(quán)；物權(quán)法第101條規(guī)定,，財(cái)產(chǎn)共有人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán),；另外，根據(jù)其他法律規(guī)定,，被執(zhí)行人,、申請執(zhí)行人、與擬處置物相關(guān)的利害關(guān)系人均應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)和申請執(zhí)行人以物抵債的優(yōu)先權(quán),。具體來說,，執(zhí)行標(biāo)的物的利害關(guān)系人，除擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán),、留置權(quán)人和建筑工程合同的承攬人和承包人外,，還應(yīng)包括查封規(guī)定第15-19條規(guī)定的第三人。8如果執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)通知優(yōu)先購買權(quán)人而未通知的,，則侵害了他們的優(yōu)先權(quán),，視為拍賣、變賣程序存在重大瑕疵,。應(yīng)允許他們行使異議權(quán)或撤銷權(quán)并申請執(zhí)行法院重新進(jìn)行拍賣或變賣,。3.確認(rèn)并排列優(yōu)先受償人的受償順序,，限制或禁止無益拍賣或變賣,。雖然優(yōu)先受償權(quán)人的利益只有到拍賣或變賣完畢后才能兌現(xiàn),，但一個物的價值總是有限的。執(zhí)行程序中,，除要考慮申請執(zhí)行人的利益外,，還要兼顧其他執(zhí)行當(dāng)事人和利害關(guān)系人的利益。同時執(zhí)行程序本身也是一種有限的資源,，拍賣作為成本較高的執(zhí)行措施,，其實(shí)施與否，既要考慮執(zhí)行當(dāng)事人的利益,，同時也要考慮社會成本和社會利益,，盡量避免對各方當(dāng)事人都沒有實(shí)際利益的執(zhí)行。如果申請執(zhí)行人是物的唯一優(yōu)先受償權(quán)人,，則不必考慮其他因素就可進(jìn)入拍賣或變賣處置程序,；如果物上既存在法定優(yōu)先受償權(quán)又存在擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)，申請執(zhí)行人享有的僅是一般債權(quán),，這種情況下,，就必須預(yù)先考慮受償順序和申請執(zhí)行人得到受償?shù)目赡芎捅壤卸嗌佟７ǘ▋?yōu)先受償權(quán)包括：根據(jù)合同法第286條和最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定的建設(shè)工程款,、消費(fèi)者交付的購房款,；其他優(yōu)先受償權(quán)包括物權(quán)法和擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán)和留置權(quán)等；法人企業(yè)和其他組織在資不抵債時,，職工安置費(fèi)用和拖欠的工資及各種保險費(fèi)用等,。如果擬處置物上存在多種權(quán)利競合，一定要根據(jù)法律規(guī)定排列當(dāng)事人各種債權(quán)的分配順序,。做到心中有數(shù),，執(zhí)行有序，盡量避免無益拍賣或變賣的后果,。無益拍賣或變賣財(cái)產(chǎn)是指：在普通債權(quán)人或受償順位在后的優(yōu)先債權(quán)人申請拍賣或變賣時,，如果依據(jù)本次拍賣或變賣保留價計(jì)算，拍賣或變賣所得價款減去清償順位在先的債權(quán)和強(qiáng)制執(zhí)行的費(fèi)用后,，沒有剩余可能的,，就意味著申請執(zhí)行人的債權(quán)很可能無法通過拍賣或變賣價款得到實(shí)現(xiàn)，這種情況下的拍賣或變賣就有可能成為無益拍賣,。其結(jié)果不僅對申請執(zhí)行人和順位在先的債權(quán)人無益,，而且還會造成司法資源的浪費(fèi)。但申請執(zhí)行人堅(jiān)持要求繼續(xù)拍賣或變賣的,，執(zhí)行法院無權(quán)停止拍賣或變賣,，但不能正常受償?shù)娘L(fēng)險應(yīng)由申請執(zhí)行人承擔(dān),，還要負(fù)擔(dān)處置物流拍后的相關(guān)費(fèi)用。4.協(xié)調(diào)對不動產(chǎn)或特定動產(chǎn)不同法院之間的查封,、扣押,、凍結(jié)順序，確認(rèn)財(cái)產(chǎn)處置的拍賣或變賣承辦法院,。不同法院對同一擬處置物先后采取了查封,、扣押、凍結(jié)等不同的強(qiáng)制執(zhí)行措施,，這就需要先解決法院之間執(zhí)行措施的紛爭,。只有依法確定了執(zhí)行標(biāo)的物的處置承辦法院，才能依法采取進(jìn)一步的執(zhí)行措施,。相關(guān)法院之間不能通過協(xié)商解決紛爭的,，應(yīng)報共同的上級法院協(xié)調(diào)解決。5.審查執(zhí)行異議,，符合法定條件的,，裁定進(jìn)入拍賣、變賣程序或通知撤回拍賣或變賣委托,。因?yàn)榉ㄔ簩Ρ粓?zhí)行人的不動產(chǎn)或特定動產(chǎn)采取拍賣或變賣執(zhí)行措施,，往往涉及到被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的重大變化或生存以及申請執(zhí)行人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的概率問題。因此,，一旦執(zhí)行法院裁定對查封,、扣押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或變賣處置，被執(zhí)行人,、利害關(guān)系人,、案外人將會集中對此執(zhí)行行為提出執(zhí)行異議。目前執(zhí)行法院的財(cái)產(chǎn)處置一般由司法行政等輔助部門操作運(yùn)行,。因此,，對于被執(zhí)行人、利害關(guān)系人,、案外人依法提出的執(zhí)行異議,，一定要做好部門之間的銜接工作，不能對執(zhí)行異議置之不理,。對上述異議,，執(zhí)行法院要按照民訴法第202條、204條的規(guī)定另行組成合議庭進(jìn)行審查,。符合拍賣變賣規(guī)定第20條規(guī)定的條件的,，要及時做出決定，由執(zhí)行機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)財(cái)產(chǎn)處置部門,，及時向拍賣或變賣機(jī)構(gòu)發(fā)出通知,，撤回拍賣或變賣委托,。執(zhí)行法院在拍賣前撤回拍賣或變賣委托的條件是：（1）據(jù)以執(zhí)行的生效法律文書被撤銷的；（2）申請執(zhí)行人及其他債權(quán)人撤回執(zhí)行申請的,；（3）被執(zhí)行人已經(jīng)履行了全部金錢債務(wù)的,；（4）當(dāng)事人達(dá)成了執(zhí)行和解協(xié)議，不需要繼續(xù)拍賣或變賣財(cái)產(chǎn)的,；（5）案外人對拍賣或變賣的財(cái)產(chǎn)提出確有理由的異議的,；（6）拍賣或變賣機(jī)構(gòu)與競買人惡意串通的,；（7）其他應(yīng)當(dāng)撤回拍賣或變賣委托的情形,。

二是拍賣中應(yīng)該注意的問題：關(guān)于司法拍賣中保留價的確定、保證金的繳納,、動產(chǎn)和不動產(chǎn)的拍賣次數(shù)限制或申請執(zhí)行人申請以物抵債等操作規(guī)程,，拍賣變賣規(guī)定第22-28條和最高人民法院《關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》均做出了詳細(xì)規(guī)定,，本文不再贅述,。拍賣或變賣過程中要注意：1.法院的執(zhí)行人員和對外委托的司法行政部門要派員到場對司法拍賣的合法性現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督。因?yàn)樗痉ㄅ馁u或變賣過程也是特殊的執(zhí)行行為,，如果拍賣或變賣有錯誤會給當(dāng)事人造成難以彌補(bǔ)的損失,。2.如果當(dāng)事人、利害關(guān)系人,、案外人在司法拍賣或變賣終結(jié)前,，提出符合撤回拍賣委托事由的7種情形的，經(jīng)另行組成合議庭審查屬實(shí),，筆者認(rèn)為應(yīng)該依照拍賣變賣規(guī)定第21條的規(guī)定,，9及時做出暫緩執(zhí)行和中止執(zhí)行的決定或裁定，并迅速通知拍賣或變賣機(jī)構(gòu)及當(dāng)事人,。拍賣或變賣機(jī)構(gòu)收到通知后,，應(yīng)立即停止拍賣或變賣，并通知買受人,。如果拍賣機(jī)構(gòu)收到通知后未遵照執(zhí)行,，應(yīng)承擔(dān)由此給當(dāng)事人和買受人造成的損失。這里的“拍賣中”,，應(yīng)理解為,，從拍賣機(jī)構(gòu)確定的第一次公開拍賣日開始起至最后一次拍賣完成前，即動產(chǎn)移交前,，或執(zhí)行法院下達(dá)確認(rèn)的物權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)前,。3.如何進(jìn)行司法變賣以及變賣財(cái)產(chǎn)的適用范圍，應(yīng)遵照拍賣變賣規(guī)定第34-35條的規(guī)定執(zhí)行,。另外,，變賣不動產(chǎn)或特定動產(chǎn),，應(yīng)由執(zhí)行法院的財(cái)產(chǎn)處置輔助機(jī)構(gòu)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，以增加變賣的公開,、公正和透明性,，做好節(jié)點(diǎn)控制和銜接，防止“暗箱”操作及滋生司法腐敗,。

三是拍賣,、變賣成交后應(yīng)該注意的問題：1.及時對不動產(chǎn)或特定動產(chǎn)處置的合法性進(jìn)行確認(rèn)。在拍賣或變賣過程中,，一旦競買人競價成功,，拍賣師落槌確認(rèn)，即代表拍賣或變賣合同成立,。拍賣或變賣機(jī)構(gòu)應(yīng)立即將拍賣或變賣結(jié)果書面報告委托的執(zhí)行法院,，執(zhí)行法院應(yīng)立即對拍賣或變賣的合法性予以確認(rèn)。同時,，拍賣或變賣機(jī)構(gòu)要做好向執(zhí)行法院移交全額拍賣或變賣款以及執(zhí)行法院向競買人移交拍賣或變賣標(biāo)的物的準(zhǔn)備,。2.接收拍賣或變賣款，制作執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書,，進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)移移交,。執(zhí)行法院收到拍賣或變賣機(jī)構(gòu)移交的全部財(cái)產(chǎn)處置款項(xiàng)后，應(yīng)立即制作執(zhí)行裁定書,，裁定將拍賣或變賣標(biāo)的物的所有權(quán)（使用權(quán)）歸買受人或承受人所有,，并立即送達(dá)買受人或承受人和相關(guān)當(dāng)事人。根據(jù)物權(quán)法第28條和拍賣變賣規(guī)定第29條的規(guī)定,，動產(chǎn)拍賣或變賣或者抵債后,，所有權(quán)自交付時起移轉(zhuǎn)給買受人或者承受人；不動產(chǎn)或有登記的特定動產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣,、變賣或者抵債后,，所有權(quán)自拍賣裁定送達(dá)買受人或承受人時起轉(zhuǎn)移。對于需要物權(quán)登記部門辦理物權(quán)變更登記手續(xù)的,，根據(jù)申請執(zhí)行人或買受人,、承受人的申請，應(yīng)將協(xié)助執(zhí)行通知書連同執(zhí)行裁定書副本一并送達(dá)物權(quán)登記行政機(jī)關(guān)協(xié)助執(zhí)行,，辦理物權(quán)變更登記,。3.辦理不動產(chǎn)或特定動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的移交。根據(jù)拍賣變賣規(guī)定第30條的規(guī)定,，執(zhí)行法院應(yīng)在裁定送達(dá)后15日內(nèi),，將拍買或變賣的財(cái)產(chǎn)移交給買受人或承受人。被執(zhí)行人或第三人占有拍賣或變賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的,，強(qiáng)制執(zhí)行,。應(yīng)該說,，當(dāng)拍賣或變賣財(cái)產(chǎn)物權(quán)移交后，移交財(cái)產(chǎn)的占有,，是執(zhí)行法院和拍賣或變賣機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)附隨義務(wù),。當(dāng)執(zhí)行法院物權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)買受人或承受人、當(dāng)事人后,，執(zhí)行工作并沒有完結(jié),，還不能做結(jié)案處理。特別是不動產(chǎn)或特定動產(chǎn),，在裁定送達(dá)后15日內(nèi),，執(zhí)行法院在法定期限內(nèi)完成拍賣或變賣物的移交是法定義務(wù)。執(zhí)行法院應(yīng)該做到：對于不動產(chǎn)上設(shè)立的合法租賃權(quán),，根據(jù)法律規(guī)定,，在租賃合同規(guī)定的期限內(nèi),，承租人仍享有合法的租賃權(quán),，執(zhí)行法院應(yīng)及時通知買受人或承受人、承租人變更租賃合同主體,；對于在原不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)人,，告知其按照拍賣變賣規(guī)定第31條的規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán),，因拍賣而消滅,，可以在拍賣款中主張優(yōu)先受償，并主動注銷原擔(dān)保物權(quán),。拒不注銷的,，執(zhí)行法院可以裁定注銷并通知登記機(jī)關(guān)協(xié)助執(zhí)行注銷；對于被執(zhí)行人或第三人無法定理由非法占有拍賣或變賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)限期仍不騰出的,，依法強(qiáng)制執(zhí)行后交付買受人或承受人,；對于特定動產(chǎn)的交付，除適用不動產(chǎn)登記交付原則的規(guī)定外,，還可適用物權(quán)法第25-27條規(guī)定的簡易交付,、指示交付和占有改定的交付原則。104.依照法定分配順序,，將執(zhí)行款發(fā)還各權(quán)利人,。對于拍賣或變賣后的執(zhí)行款，根據(jù)債權(quán)的性質(zhì)和有無法定和擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先權(quán),，確定分配順序,。除優(yōu)先扣除訴訟和執(zhí)行費(fèi)用外，拍賣或變賣款應(yīng)按順序優(yōu)先發(fā)還法定優(yōu)先權(quán)債權(quán)人,、擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先權(quán)債權(quán)人和一般債權(quán)人,。如果拍賣或變賣款小于一般債權(quán)人的債權(quán)數(shù)額,，分配順序適用最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第25-26條和執(zhí)行規(guī)定第94條的規(guī)定。

（四）禁止和打擊“惡意訴訟”行為,，確保當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵害和執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的順利交接,。近年來，偽造欠條,、虛構(gòu)債務(wù),、合伙作偽證、明為解決經(jīng)濟(jì)糾紛,，實(shí)為利用司法程序追求不當(dāng)利益實(shí)現(xiàn)非法目的的虛假惡意訴訟呈逐漸增多之勢,。特別是在人民法院對不動產(chǎn)或特定動產(chǎn)進(jìn)行評估、拍賣或變賣過程中表現(xiàn)尤為突出,。新民訴法第113條規(guī)定：“被執(zhí)行人與他人惡意串通,，通過訴訟、仲裁,、調(diào)解等方式逃避履行法律文書確定的義務(wù)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任?！彼^惡意訴訟也稱虛假訴訟,，是指民事訴訟雙方當(dāng)事人惡意串通，采取虛構(gòu)法律關(guān)系,、捏造案件事實(shí)方式提起民事訴訟,，或者利用虛假仲裁裁決、公證文書申請執(zhí)行,，使法院做出錯誤裁判或執(zhí)行,，以獲取非法利益的行為。突出表現(xiàn)在以下幾類案件中：（1）民間借貸案件,；（2）離婚案件一方當(dāng)事人為被告的財(cái)產(chǎn)糾紛案件,；（3）已經(jīng)資不抵債的企業(yè)、其他組織,、自然人為被告的財(cái)產(chǎn)糾紛案件,；（4）改制中的國有、集體企業(yè)為被告的財(cái)產(chǎn)糾紛案件,；（5）拆遷區(qū)劃范圍內(nèi)的自然人作為訴訟主體的分家析產(chǎn),、繼承、房屋買賣合同糾紛案件；（6）涉及馳名商標(biāo)認(rèn)定的案件等,。執(zhí)行中被執(zhí)行人與他人的與執(zhí)行標(biāo)的物相關(guān)的另案訴訟有下列反常情形者,，執(zhí)行人員應(yīng)高度重視：（1）原告起訴的事實(shí)、理由不合常理,，證據(jù)存在虛假可能,；（2）當(dāng)事人無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，委托代理人對案件事實(shí)陳述不清,；（3）原,、被告配合默契，不存在實(shí)質(zhì)性的訴辯對抗,；（4）調(diào)解協(xié)議的達(dá)成異常容易,；（5）其他異常表現(xiàn)。對于以上反常情況,，特別是在對被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)處置過程中,，如果發(fā)現(xiàn)虛假訴訟法律文書嫌疑的，要進(jìn)行執(zhí)行聽證,，通知所有當(dāng)事人和利害關(guān)系人進(jìn)行質(zhì)證,，允許他們提出質(zhì)疑。執(zhí)行法院除要依法進(jìn)行嚴(yán)格審查外,，還應(yīng)該允許他們對執(zhí)行依據(jù)依法申請?jiān)賹?，?zhí)行法院也可依職權(quán)提交審判監(jiān)督部門進(jìn)行再審審查。另外,，上級法院在執(zhí)行監(jiān)督、執(zhí)行申訴審查過程中,，發(fā)現(xiàn)虛假訴訟或以虛假法律文書作為執(zhí)行依據(jù)申請執(zhí)行的,，應(yīng)按照執(zhí)行規(guī)定第133條執(zhí)行。11對于參與制造虛假訴訟案件的有關(guān)人員,，執(zhí)行法院可以依照民訴法的有關(guān)規(guī)定,，根據(jù)情節(jié)輕重，依法予以罰款,、拘留,；構(gòu)成犯罪的，可以分別按拒不執(zhí)行判決裁定罪,、詐騙罪,、偽造證據(jù)罪、貪污罪等追究刑事責(zé)任,；對于參與制造虛假訴訟的律師,，應(yīng)向司法行政機(jī)關(guān)提出建議，依照《中華人民共和國律師法》的規(guī)定，吊銷其律師執(zhí)業(yè)執(zhí)照,；對審判人員參與制造虛假訴訟案件的,，依照最高人民法院《人民法院審判人員違反審判責(zé)任追究辦法（試行）》和《人民法院工作人員處分條例》的規(guī)定，嚴(yán)肅處理,。