近幾年我國(guó)居民貸款購(gòu)房者增多,，目前以按揭方式的購(gòu)房數(shù)已超過(guò)購(gòu)房總數(shù)的90%,。隨著購(gòu)房人數(shù)的增多，向銀行按揭貸款比重和規(guī)模也不斷增大,，導(dǎo)致了還款風(fēng)險(xiǎn)的增大,。同時(shí)，由于有些居民在按揭購(gòu)房時(shí)不清楚購(gòu)房流程以及注意事項(xiàng),，以至于遭遇嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)損失,。

按揭購(gòu)房的流程

按揭購(gòu)房，是住房擔(dān)保貸款的一種,，實(shí)質(zhì)是一種融資購(gòu)房方式,。指購(gòu)房者以所購(gòu)住房作抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款?！鞍唇摇钡耐ㄋ滓饬x是指用預(yù)購(gòu)的商品房進(jìn)行貸款抵押,。它是指按揭人將預(yù)購(gòu)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后,，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人,。以下是按揭購(gòu)房的具體流程，主要有5個(gè)步驟：

1、辦理按揭購(gòu)房申請(qǐng)

購(gòu)房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后,，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定,，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書(shū)》,。

2,、簽訂購(gòu)房合同

銀行收到購(gòu)房者遞交的按揭申請(qǐng)有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后,，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書(shū),。購(gòu)房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》,。

3,、簽訂樓宇按揭合同

購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同，并取得交納房款的憑證后,，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額,、年期、利率,、還款方式及其它權(quán)利義務(wù),。

4、辦理抵押登記,、保險(xiǎn)

購(gòu)房者,、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對(duì)期房,，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記,。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對(duì)較長(zhǎng),，銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn),，要求購(gòu)房者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),。購(gòu)房者購(gòu)買保險(xiǎn),，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn),，保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值,。在貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單交由銀行執(zhí)管,。

5,、開(kāi)立專門還款賬戶

購(gòu)房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定,，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立專門還款賬戶,，并簽訂授權(quán)書(shū),，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款條件,，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù),。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開(kāi)設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶,，作為購(gòu)房者的購(gòu)房款,。

按揭購(gòu)房應(yīng)注意事項(xiàng)

按揭購(gòu)房是指購(gòu)房者以所預(yù)購(gòu)的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行,；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約,，銀行有權(quán)收走房屋,。以下是按揭購(gòu)房需要注意的6個(gè)方面問(wèn)題：

1、申請(qǐng)貸款額度要量力而行

在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí),，借款人應(yīng)該對(duì)自己目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、還款能力做出正確的判斷，同時(shí)對(duì)自己未來(lái)的收入及支出做出正確的,、客觀的預(yù)測(cè),。才可謹(jǐn)慎地確定貸款金額、貸款期限和還款方式,，根據(jù)自己的收入水平設(shè)計(jì)還款計(jì)劃,，并適當(dāng)留有余地。

2,、辦按揭要選擇好貸款銀行

銀行的服務(wù)品種越多越細(xì),，您將獲得靈活多樣的個(gè)人金融服務(wù)，以及豐富的服務(wù)與產(chǎn)品組合,。如工行上海分行推出了一系列新舉措,，如為借款人調(diào)整貸款期限、允許借款人變更抵押物,、變更房地產(chǎn)權(quán)利人等,。

3、要選定最適合自己的還款方式

目前基本上有兩種個(gè)人住房貸款還款方式：等額還款方式和等額本金還款方式,。

（1）采用等額還款還款方式,，還款額將保持不變(調(diào)整利率除外)，方便還款,，但支付的利息款較多,；

（2）采用等額本金還款方式，每月還款額在逐漸減少,。

借款人在與銀行簽訂借款合同時(shí),，要先對(duì)兩種還款方式進(jìn)行了解，確定最適合自己的還款方式。

4,、向銀行提供資料要真實(shí)

應(yīng)提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè),、職務(wù)和近期經(jīng)濟(jì)收入情況證明。如果沒(méi)有足夠的能力還貸,，卻夸大自己的收入水平,，很有可能在還貸初期發(fā)生違約，并且經(jīng)銀行調(diào)查證實(shí)你提供虛假證明,，會(huì)從而影響到自己的貸款申請(qǐng),。

5、提供本人住址要準(zhǔn)確,、及時(shí)

提供準(zhǔn)確的聯(lián)系地址方便銀行與他的聯(lián)系,，每月能按時(shí)收到銀行寄出的還款通知單。

提示：當(dāng)您搬入新居,，一定要將新的聯(lián)系地址,、聯(lián)系方式及時(shí)告知貸款銀行。以免造成一些不必要的麻煩,。

6,、每月要按時(shí)還款避免罰息

每月應(yīng)按約定還款日，委托貸款銀行從自己的存款賬戶或信用卡賬戶上自動(dòng)扣款,，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金,，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。

從表面上看,，按揭貸款制度以房產(chǎn)為抵押,、并可兼顧質(zhì)押保證等方式，又屬于零售貸款風(fēng)險(xiǎn)較小,，但從實(shí)質(zhì)上看按揭貸款制度的特殊之處在于既與銀行業(yè)相關(guān)又與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系密切,，與銀行業(yè)相關(guān)使其可能對(duì)經(jīng)濟(jì)造成比較大的影響，與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)使其充滿風(fēng)險(xiǎn),，因此按揭貸款制度實(shí)際上是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)極大的制度,。也正是因此，購(gòu)房者在選擇按揭時(shí)應(yīng)注意應(yīng)注意,，防范應(yīng)防范的,。