由于農(nóng)村房屋的價格要遠(yuǎn)低于城市的房屋,，且農(nóng)村的居住環(huán)境也比較好,，同時，有時候還會遇到拆遷的好運,，所以,，不少人都會不顧風(fēng)險而選擇購買農(nóng)村房屋?？墒窃谖覈?，對于買賣農(nóng)村房屋的行為是存在爭議的，如果您想安全購買到農(nóng)村房屋就有必要了解下買農(nóng)村房屋的風(fēng)險以及注意事項,。

買農(nóng)村房屋的風(fēng)險有哪些

我國目前的法規(guī)和政策是不允許農(nóng)民房買賣的,，除非是同一集體組織的村民。因此,，農(nóng)民房買賣會存在很大的法律風(fēng)險,，主要有：

（一）房產(chǎn)可能是違法建筑。

村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書，深圳常見的是“兩證一書”,，即建房土地使用證,、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書。現(xiàn)在關(guān)外買賣的農(nóng)民房,，有些是村民私下?lián)尳ǖ?，根本沒有合法建造的手續(xù)。

在實踐中,，還有村民和合作方使用早已過期的證書,、或者是超過證書規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑,。如果是違法建筑,，這種風(fēng)險非常大，可能被政府強制拆除,，將來拆遷,，政府也可能不給予補償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書（綠本）,，表明政府對產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認(rèn)可的,，一般不會是違法建筑。

（二）農(nóng)民房無法過戶,，不能將房產(chǎn)證辦至買房人的名下,。

即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實際搬遷進去一直居住,，但按照目前國土局的作法,，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。農(nóng)民房買賣的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多,，只要原先的買房人沒有異議,，買房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國法律的規(guī)定,，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn),，由于農(nóng)民房沒法過戶，因此,，即使買房一直在居住,，但這個房產(chǎn)其實一直是原建房人的房產(chǎn)。

（三）房產(chǎn)買賣合同可能會被認(rèn)定為無效,。

理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買賣合同是否有效的問題,，這個在理論上還有不同看法,，有認(rèn)為有效的,，也有認(rèn)為無效的。

但在司法實踐中,，如果買房人是本地集體組織戶口的村民,，可以認(rèn)定合同有效；如果買房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當(dāng)?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J(rèn)定合同無效,。

買農(nóng)村房屋應(yīng)注意什么

如果你打算購買農(nóng)村房屋,，必須要注意兩點：

（一）不要涂改宅基地使用證書，也不要相信村民委員會在涂改后的宅基地使用證書上加蓋公章后涂改就成為有效的,。宅基地使用證書,，不是證明你對所購農(nóng)村房屋享有所有權(quán)所必需的。宅基地使用證書是當(dāng)?shù)貐^(qū),、縣（自治縣）,、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的，只有當(dāng)?shù)貐^(qū),、縣（自治縣）,、或市人民政府土地管理部門對宅基地使用證書的涂改才是有效的。

他人涂改宅基地使用證書是違法的,，而且,，有可能構(gòu)成犯罪。當(dāng)然,，最好能讓當(dāng)?shù)貐^(qū),、縣（自治縣）、或市人民政府土地管理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書,；如果不能,，不必強求,。因為從登記制度的設(shè)定目的來看,，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在,。登記是房屋所有權(quán)的變動宣示,，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法律關(guān)系必須要件,，沒有辦理過戶登記并不影響房屋買賣合同的效力,。

（二）如果你打算在購買農(nóng)村房屋以后進行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建,，不能擴建到附近耕地面積范圍,。如果擴建需要占用耕地、田地面積,，則需經(jīng)過相關(guān)部門審批,，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

目前,，關(guān)于農(nóng)村的房屋買賣尚沒有明確的法律規(guī)定,。由于農(nóng)村村民所建的房屋占用的土地屬于農(nóng)民集體所有的土地，沒有所有權(quán)只有使用權(quán),，不得買賣不得繼承,，但根據(jù)地隨房屋規(guī)定，只要購買了房屋的所有權(quán),，地基地使用權(quán)也就歸你使用,，但你應(yīng)辦理手續(xù)。

為減少不必要的麻煩,，你應(yīng)事先征得當(dāng)?shù)丶w組織的同意為好,。買賣房屋和轉(zhuǎn)讓地基時要弄清楚賣方所建造的房屋是否擁有土地使用證和房屋的產(chǎn)權(quán)，最好請人公正以避免發(fā)生糾紛,，當(dāng)然房屋的質(zhì)量,、周邊環(huán)境等因素也要考慮，因為農(nóng)村和城市不一樣,，產(chǎn)生糾紛由于沒有明確的法律規(guī)定,，解決爭議就比較麻煩。

由于國家對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的限制,，所以農(nóng)村房屋的買賣并不是都可以順利進行,。而且我國的法律對農(nóng)村房屋的買賣有效與否也是分情況處理的，主要是城市居民與農(nóng)村居民買農(nóng)村房屋存在很大的法律差異,。如果您決定購買農(nóng)村房屋的話,，最好先了解您所在地區(qū)的農(nóng)村房屋能否買賣，又能否為您辦理過戶以及買賣的過程中,，否則您可能無法買到合適的農(nóng)村房屋,。