據(jù)最高人民法院官網(wǎng)消息,，最高法23日發(fā)布《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋》）,，3月1日正式實(shí)施。

　　

最高人民法院民一庭庭長程新文通報(bào)《解釋》的有關(guān)情況：

　　

一,、《解釋》制定的背景

　　

物權(quán)法是規(guī)范民事財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法律,，在法律體系中起著基礎(chǔ)性作用，是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律,?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）自2007年10月1日起施行以來，對于維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度,，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序,，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用,，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán),，都發(fā)揮著舉足輕重的作用。黨的十八屆四中全會通過的《中共中央關(guān)于全面推進(jìn)依法治國若干重大問題的決定》指出,，要依法保障公民人身權(quán),、財(cái)產(chǎn)權(quán)、基本政治權(quán)利等各項(xiàng)權(quán)利不受侵犯,，實(shí)現(xiàn)公民權(quán)利保障法治化,；健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，加強(qiáng)對各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù),。這為我們在全面推進(jìn)依法治國新時(shí)期進(jìn)一步完善和加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)權(quán)保障指明了方向,。產(chǎn)權(quán)本身是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，法律上與其大致對應(yīng)的概念是財(cái)產(chǎn)權(quán),，而物權(quán)則與債權(quán)一起共同構(gòu)成了近現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)權(quán)的兩大基石,。正所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，物權(quán)作為最為基礎(chǔ)和重要的財(cái)產(chǎn)權(quán),，是社會每個(gè)人,、每個(gè)團(tuán)體乃至國家的基本權(quán)利，也是民事主體從事各種經(jīng)濟(jì)或社會活動,、創(chuàng)造財(cái)富的基礎(chǔ),。因此,，通過適用法律，把法律和政策的精神加以貫徹和展開,，依法全面,、平等保護(hù)各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人享有的物權(quán)，從而為人民群眾安定,、幸福的生活,，為經(jīng)濟(jì)社會有序、健康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的司法保障,，人民法院責(zé)無旁貸,。

　　

二,、《解釋》的主要內(nèi)容

　　

《解釋》共22個(gè)條文，重點(diǎn)內(nèi)容包括以下六個(gè)方面：

　　

（一）關(guān)于不動產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭議

　　

《物權(quán)法》第十四條規(guī)定,，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。實(shí)踐中,，有觀點(diǎn)認(rèn)為,，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記就不能取得及享有不動產(chǎn)物權(quán),，不動產(chǎn)物權(quán)爭議涉及到登記就應(yīng)通過行政訴訟解決,。這種觀點(diǎn)受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事,、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象,，這不僅徒增當(dāng)事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信,。針對這一情況,，《解釋》從兩個(gè)方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬,，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣,、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的,，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應(yīng)依法予以受理,，民事審判部門應(yīng)依法予以審理,。二是從訴訟中不動產(chǎn)登記簿證明力的角度,，規(guī)定對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查,，故在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人的情況下,，應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請求,。

　　

（二）關(guān)于預(yù)告登記的效力

　　

《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定，預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,。實(shí)踐中,，對于現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人針對不動產(chǎn)的何種處分，會因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力,，存在模糊認(rèn)識，一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向,?；陬A(yù)告登記制度的內(nèi)涵，正確適用預(yù)告登記制度,，必須注意堅(jiān)持依法兼顧保障登記權(quán)利人的請求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡原則,，為此，《解釋》第四條對《物權(quán)法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進(jìn)行了限縮性解釋,，即將其限于未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán),，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán),、抵押權(quán)等其他物權(quán)的在法律上危及或者妨礙債權(quán)如期實(shí)現(xiàn)的行為,。

　　

（三）關(guān)于特殊動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人”

　　

近年來，有關(guān)船舶,、航空器和機(jī)動車等特殊動產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢,。尤其是隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，機(jī)動車逐步走入普通百姓的日常生活,，據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至2015年5月，全國機(jī)動車總保有量達(dá)2.69億輛,。機(jī)動車的二手交易也大量增加,，實(shí)踐中機(jī)動車名實(shí)不符的情況也并不鮮見,。加之因機(jī)動車抵押、交通事故引發(fā)損害賠償,、機(jī)動車所有權(quán)人破產(chǎn)等原因而形成的權(quán)利人,，也會在諸多情形下與機(jī)動車買賣交易的雙方當(dāng)事人的權(quán)利產(chǎn)生交集，因此,，如何處理好相關(guān)糾紛成為審判實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn),。基于此,，《解釋》第六條以實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的權(quán)利沖突類型為導(dǎo)向,，遵循特殊動產(chǎn)物權(quán)變動的物權(quán)法規(guī)則，通過排除轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人作為物權(quán)法第二十四條所稱“第三人”的角度進(jìn)行了規(guī)定,。

　　

（四）關(guān)于發(fā)生物權(quán)變動效力的人民法院,、仲裁委員會的法律文書的范圍

　　

根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，人民法院,、仲裁委員會的法律文書直接導(dǎo)致的物權(quán)變動，不以登記,、交付為生效要件,，法律文書一經(jīng)生效，即發(fā)生物權(quán)效力,。對于直接導(dǎo)致物權(quán)變動的人民法院,、仲裁委員會作出的法律文書的范圍問題，一直是司法實(shí)踐中爭論不休的難題,。我們認(rèn)為,，基于維護(hù)物權(quán)變動模式體系安定的目的，應(yīng)當(dāng)注意防止實(shí)踐中不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大化適用《物權(quán)法》第二十八條,，損害相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益,，故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進(jìn)行目的性限縮解釋,?；诖耍督忉尅返谄邨l規(guī)定：“人民法院,、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書,、裁決書、調(diào)解書,，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書,、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院,、仲裁委員會的法律文書?！?/p>

　　

（五）關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的司法保護(hù)

　　

《物權(quán)法》第一百零一條確立了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度,，但該條表述較為簡單，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件,、方法及法律效果等實(shí)踐中亟需明確的重要問題,，這還導(dǎo)致按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)踐運(yùn)用及司法判斷標(biāo)準(zhǔn)不一、尺度各異,，嚴(yán)重影響按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度功能的發(fā)揮,。《解釋》根據(jù)《物權(quán)法》第一百零一條的立法精神和目的,，對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度進(jìn)行了細(xì)化,，通過第九條至第十四條共計(jì)六個(gè)條文，分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件,、同等條件的認(rèn)定,、行使期間、主體范圍以及裁判保護(hù)等方面進(jìn)行了規(guī)定,，極大地完善了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的制度架構(gòu),，使得這一制度從法律的原則規(guī)定成為走入現(xiàn)實(shí)的具有高度可操作性的鮮活制度。

　　

（六）關(guān)于善意取得制度的適用

　　

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度,。從司法實(shí)踐看,，與善意取得相關(guān)的糾紛非常常見，它不僅存在于物權(quán)確認(rèn)糾紛,、執(zhí)行異議之訴等糾紛中,，而且更為廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中,。而《物權(quán)法》第一百零六條在理解上存在諸多爭議之處,，如何正確適用善意取得制度是《物權(quán)法》適用中的一個(gè)重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn),。對此,，《解釋》第十五條規(guī)定了“善意”認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn)，即《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得中的“善意”具體指什么,，以及在訴訟中由誰承擔(dān)舉證責(zé)任,；第十六條、第十七條則分別就不動產(chǎn)善意取得中受讓人非善意的認(rèn)定,、動產(chǎn)善意取得中受讓人重大過失的認(rèn)定作出具體規(guī)定,；這三條規(guī)定與第十八條關(guān)于善意的判斷時(shí)間的規(guī)定，共同構(gòu)成了對《物權(quán)法》第一百零六條第一款第一項(xiàng)“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的”的具體解釋。第十九條則針對《物權(quán)法》第一百零六條第一款第二項(xiàng)“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”,，指出應(yīng)嚴(yán)循立法目的與價(jià)值取向,，立足個(gè)別交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認(rèn)知感受,，準(zhǔn)確判斷價(jià)格是否合理,。第二十條對機(jī)動車等特殊動產(chǎn)如何適用《物權(quán)法》第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行了明確。上述條文形成了對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系,。此外,，《解釋》還基于增進(jìn)司法裁判的社會認(rèn)同，簡化裁判理據(jù)的目的,，立足于法律不保護(hù)非法交易的價(jià)值理念,，對善意取得制度適用的排除情形進(jìn)行了規(guī)定。相關(guān)文件：

 

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）

法釋〔2016〕5號

　　

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院審判委員會第1670次會議通過,，現(xiàn)予公布,，自2016年3月1日起施行。

　　

最高人民法院

2016年2月22日

　　

為正確審理物權(quán)糾紛案件,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋,。

　　

第一條 因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬,，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與,、抵押等產(chǎn)生爭議,，當(dāng)事人提起民事訴訟的,，應(yīng)當(dāng)依法受理,。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外,。

　　

第二條 當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符,、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的,，應(yīng)予支持,。

　　

第三條 異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟,，請求確認(rèn)物權(quán)歸屬的,，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實(shí)體審理,。

　　

第四條 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán),、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力,。

　　

第五條 買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效,、被撤銷、被解除,，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。

　　

第六條 轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶,、航空器和機(jī)動車等所有權(quán),，受讓人已經(jīng)支付對價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記,，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的,，不予支持，法律另有規(guī)定的除外,。

　　

第七條 人民法院,、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書,、調(diào)解書,，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院,、仲裁委員會的法律文書,。

　　

第八條 依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人,，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定,，請求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持,。

　　

第九條 共有份額的權(quán)利主體因繼承,、遺贈等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的,，不予支持,，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　

第十條 物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”,，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格,、價(jià)款履行方式及期限等因素確定,。

　　

第十一條 優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的,，按照約定處理,；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

　　

（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的,，以該期間為準(zhǔn),；

　　

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的,，為十五日,；

　　

（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日,；

　　

（四）轉(zhuǎn)讓人未通知,，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月,。

　　

第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額,，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定,，請求按照同等條件購買該共有份額的,，應(yīng)予支持。

　　

其他按份共有人的請求具有下列情形之一的,，不予支持：

　　

（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買,，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款,、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求,；

　　

（二）以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效,。

　　

第十三條 按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額,，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持,，但按份共有人之間另有約定的除外,。

　　

第十四條 兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時(shí),，請求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的,，應(yīng)予支持。

　　

第十五條 受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí),，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán),，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意,。

　　

真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

　　

第十六條 具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

　　

（一）登記簿上存在有效的異議登記,；

　　

（二）預(yù)告登記有效期內(nèi),，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；

　　

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng),；

　　

（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；

　　

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán),。

　　

真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

　　

第十七條 受讓人受讓動產(chǎn)時(shí),，交易的對象,、場所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失,。

　　

第十八條 物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)”,，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時(shí)。

　　

當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的,，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時(shí)為動產(chǎn)交付之時(shí),；當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時(shí)為動產(chǎn)交付之時(shí),。

　　

法律對不動產(chǎn),、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時(shí)間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意,。

　　

第十九條 物權(quán)法第一百零六條第一款第二項(xiàng)所稱“合理的價(jià)格”,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況,，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定,。

　　

第二十條 轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動車等交付給受讓人的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得的條件,。

　　

第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的,，不予支持：

　　

（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無效,；

　　

（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷,。

　　

第二十二條 本解釋自2016年3月1日起施行,。

　　

本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋,。

　　

本解釋施行前人民法院已經(jīng)受理,、施行后尚未審結(jié)的一審,、二審案件，以及本解釋施行前已經(jīng)終審,、施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,，不適用本解釋。