企業(yè)遇到拆遷,，生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面都會受到影響,，必然希望通過拆遷補(bǔ)償盡可能的挽回自己的損失，這就可能與拆遷單位法生矛盾,。而且企業(yè)的經(jīng)營場地一般是通過租賃得來的,，在拆遷過程中還可能與經(jīng)營場地的所有權(quán)人發(fā)生爭議。只有了解清楚企業(yè)拆遷可獲得哪些補(bǔ)償,，才能在法生糾紛之時找到解決問題的方向,。

企業(yè)可獲得的拆遷補(bǔ)償

（一）土地、房屋價值補(bǔ)償

土地房屋價值補(bǔ)償主要包含兩方面,，土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價,，土地區(qū)位補(bǔ)償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值，主要有土地所在的區(qū)位和用途來決定,，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途,，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業(yè)的廠房、倉庫占地較大,，所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價往往是很重要的一部分,。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價,，通俗講就是房屋的建造成本價,，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右,。

在拆遷的過程中,，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說,，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢,，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性,。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你,，這個項目的拆遷就沒有土地的補(bǔ)償項目，如此種種,，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

（二）裝修附屬物補(bǔ)償

關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償,，各地都有裝修和附屬物的各項補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實施細(xì)則,，該項補(bǔ)償內(nèi)容主要由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。此項補(bǔ)償內(nèi)容比較固定,，彈性空間不大,，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

（三）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因為拆遷不能進(jìn)行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失,，在計算該損失時不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤損失,，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失,。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定,，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定,。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計算的標(biāo)準(zhǔn)不一致,，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此,，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項目里彈性最大的一項,，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點關(guān)注。

（四）搬遷費用,、搬遷損失

企業(yè)在面臨拆遷時,，搬遷費除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費用,，還包括搬遷損失,，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆,、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失,、折舊、損耗等費用,。如果是大型企業(yè)拆遷,，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

（五）各項拆遷獎勵費用

在拆遷的過程中,，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度,，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出被拆遷房屋,。各項獎勵的數(shù)額主要由具體的項目實施意見來決定,。

（六）職工安置費

涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現(xiàn),。

法生企業(yè)拆遷糾紛怎樣維權(quán)

事實上,，拆遷人與被拆遷人在協(xié)商補(bǔ)償、訂立補(bǔ)償安置協(xié)議的過程中,，承租人也沒有權(quán)利參與到其中來,。這樣一來，一旦面臨拆遷,，作為承租人的企業(yè)想獲取補(bǔ)償就會陷入非常被動的局面,。在現(xiàn)實生活中，因歷史上的改制原因,，國有企業(yè)改制不徹底,、集體企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功，企業(yè)產(chǎn)權(quán),、廠房產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)權(quán)屬混亂不清等情況，導(dǎo)致企業(yè)以承租人的身份從事生產(chǎn)經(jīng)營的情況非常之多,。那么,，承租企業(yè)面臨拆遷應(yīng)當(dāng)如何為自己爭取利益呢？

1,、承租企業(yè)在拆遷前的準(zhǔn)備

許多被拆遷企業(yè),、承租企業(yè)在面臨拆遷的時候，往往抱有一種“等”,、“耗”,、“拖”的態(tài)度,。他們認(rèn)為，只要我能拖得住撐得久,，動遷組終會因為拆遷進(jìn)度的壓力而接受被拆遷人提出的補(bǔ)償條件,。事實上，這是一種非常錯誤的想法,。

首先,，法律上規(guī)定了“久拖不搬”的強(qiáng)制手段?！缎姓?qiáng)制法》和《條例》確立了行政強(qiáng)拆和司法強(qiáng)拆的兩種救濟(jì)手段,，面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況,，拆遷人有權(quán)依照法律程度申請強(qiáng)制拆遷,，被拆遷人、拆遷關(guān)系人意圖想通過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷,，這是不現(xiàn)實的想法,；

其次，在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久,，拆遷人給予被拆遷人較高補(bǔ)償?shù)那闆r,，但我們不能把給予較高補(bǔ)償?shù)脑蚝唵螝w于“等”、“耗”,、“拖”,。拆遷是一種依法而為之的法律行為，哪些項目應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償,、哪些情形應(yīng)當(dāng)照顧、基于何種標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償,，都是經(jīng)由法律,、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的,，所有的拆遷補(bǔ)償都是納入到法律,、法規(guī)、政策性文件中的,，而不是拆遷人自主決定的事情,。

再次，抱有“等”,、“耗”,、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補(bǔ)償款的安置上，而忽視了補(bǔ)償款分割的法律風(fēng)險化解,。律師在辦案的過程中,，經(jīng)常會遇到這種情況：在補(bǔ)償款談妥之前,，被拆遷人、承租人往往站成一線,，共進(jìn)共退,，以圖爭取更多的利益。而一旦補(bǔ)償款落實之后,，被拆遷人,、承租人以及拆遷關(guān)系人會因為之前的權(quán)屬約定不明而再起訴訟，請求法院依法為其進(jìn)行動遷款的分割,，拆遷之事本已麻煩甚多,，再加上動遷款的分割，更容易出現(xiàn)親朋關(guān)系破裂,、子女關(guān)系緊張的情況,。而這一切，其實都可以通過拆遷前的準(zhǔn)備,，通過約定各方權(quán)利的方式,，很容易地把拆遷后的法律風(fēng)險給化解掉。但很多拆遷人,、拆遷關(guān)系人并沒有注意到這一點,，而徒增許多煩惱和糾紛。

2,、承租企業(yè)在拆遷前可以做的準(zhǔn)備工作有：

（1）深度審查拆遷中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，確定因拆遷而發(fā)生關(guān)系的各方主體

與住宅房屋拆遷相比，非住宅房屋拆遷（企業(yè)拆遷）因為土地,、房屋的權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜,，在拆遷過程中會有更多的拆遷關(guān)系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房,，并享有完整的國有土地使用權(quán),，被拆遷人就是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人，拆遷關(guān)系主體就是拆遷人,、被拆遷人,。有些房屋是租賃辦公用房，拆遷關(guān)系主體則有拆遷人,、被拆遷人和承租人三方主體,。值得引起注意的是，集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國有改制不徹底的企業(yè)拆遷,，因原有權(quán)屬不明,，甚至土地轉(zhuǎn)讓合同無效等各種在法律規(guī)范之外的事實出現(xiàn)，使得各方主體權(quán)利義務(wù)不清楚,，拆遷獲得補(bǔ)償款后往往更容易發(fā)生糾紛,。由此,，律師提示：對于產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的企業(yè)，在拆遷實施后,、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立前這段時間內(nèi),，建議咨詢或者聘請律師介入，以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權(quán)利,、動遷款分割方案做民事權(quán)利的約定,，以有效化解可能發(fā)生的法律風(fēng)險。

（2）積極準(zhǔn)備對被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明,、現(xiàn)有設(shè)備清單,、勞動合同的備案核查、裝修裝潢費用支出等相關(guān)材料證明

有很多當(dāng)事人并沒有預(yù)估到相關(guān)材料證明是件很復(fù)雜的事情,，臨到限期,，匆匆估算企業(yè)內(nèi)的設(shè)備數(shù)目，對因拆遷而引起的設(shè)備遷移費,、哪些設(shè)備遷移動是損害設(shè)備價值的沒有進(jìn)行精細(xì)的清點核查,，而使被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在安置補(bǔ)償時相當(dāng)被動,。常言道,，破家值萬貫，對企業(yè)資產(chǎn)設(shè)備的核查應(yīng)當(dāng)是一個細(xì)致,、認(rèn)真的工作,，應(yīng)當(dāng)提前介入，為后來的評估做好準(zhǔn)備,。被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明主要有房產(chǎn)證,、土地證或者租賃合同、土地轉(zhuǎn)讓合同等文件,；現(xiàn)有設(shè)備清單指企業(yè)運營過程中實際使用的設(shè)備價格,、規(guī)格、數(shù)量,、使用年限、有無抵押等情況的清單,。

勞動合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實際用工之間訂立的勞動合同,，以證明本企業(yè)內(nèi)共有多少在職員工，勞動期限如何等,。如有事實勞動情形的,，建議應(yīng)盡快補(bǔ)充勞動合同，以證明雙方的勞動關(guān)系,。另外,，社會保險繳納情況,、工資單等實際證明企業(yè)員工報酬情況的材料證明也應(yīng)一并整理并列清單。裝修裝潢費用的支出也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的發(fā)票證據(jù)予以證明,，如果協(xié)商確定裝修裝潢費用的補(bǔ)償,，可依照裝修裝潢費用的原始支出、使用年限,、現(xiàn)在狀況等參數(shù)進(jìn)行協(xié)商,；如果依照評估確定裝修裝潢費用的補(bǔ)償，也應(yīng)提交相應(yīng)數(shù)據(jù)及證明材料,，以便對裝修裝潢費用進(jìn)行合理的評估,。

（3）聘請律師介入，在專業(yè)律師的指導(dǎo)下制定拆遷策略

拆遷涉及范圍廣,、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各有差異,，而且拆遷人在拆遷中往往有著更優(yōu)勢的地位，使得很多被拆遷人,、拆遷關(guān)系人 “怕”拆遷,。“怕”的原因無外乎兩點：一是拆遷跨度時間長,，繁瑣事情多,，很多企業(yè)初次接觸拆遷，對此束手無策,；二是缺乏相關(guān)的拆遷法律知識,，在與拆遷人交涉的過程中怕吃虧。鑒于拆遷的復(fù)雜性和專業(yè)性,，對于法律關(guān)系復(fù)雜的拆遷聘請拆遷律師介入是非常有必要的,。

實踐中企業(yè)拆遷的賠償是混亂的,，是標(biāo)準(zhǔn)不一的,，是信息不對稱的?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律,，沒有對于企業(yè)拆遷賠償?shù)奶貏e規(guī)定。這也在一定程度上,，導(dǎo)致了企業(yè)拆遷面臨的矛盾也很尖銳,，不僅僅是被拆遷企業(yè)與拆遷人的矛盾，還包括被拆遷企業(yè)與土地或房屋所有人的矛盾,。在進(jìn)行企業(yè)拆遷時,，一定要妥善解決好相關(guān)問題，避免矛盾激化,。