北京一套房子動(dòng)輒就需數(shù)百萬,，在面對(duì)如此高昂的房價(jià)時(shí)北漂們只能選擇租房度日，工資較高的北漂或許會(huì)選擇高端的住宅,，工資低廉的北漂只能選擇一般的小區(qū)甚至是自建房,、地下室。不管您租的是什么樣兒的房子，您都有必要了解下房屋租賃的有關(guān)問題,，以防中介或者是房東欺騙您,。

北京高端住宅租賃持續(xù)縮水 多個(gè)項(xiàng)目退市或拆改

受跨國公司預(yù)算緊縮、內(nèi)資企業(yè)開支監(jiān)管嚴(yán)格以及北京空氣質(zhì)量問題的影響,，以服務(wù)式公寓為代表的北京高端住宅租賃市場,，整體需求正不斷受到壓縮，受此影響,，市場供應(yīng)持續(xù)縮水,。來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至2015年末,，服務(wù)式公寓總存量同比下降5.3%至7430套，總存量連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑,。不少項(xiàng)目不斷推遲入市時(shí)間,，并通過改造為住宅或者寫字樓的方式，退出高端租賃市場,。

多個(gè)項(xiàng)目退市

“從去年3月第一間公寓拆改成辦公區(qū)到現(xiàn)在,，項(xiàng)目7棟樓中已經(jīng)有一半完成拆改或者正在進(jìn)行拆改中”。日前,，位于金融街區(qū)域的北京金融街公寓的銷售負(fù)責(zé)人這樣告訴記者,。

據(jù)其介紹，金融街公寓包括一居室,、兩居室,、三居室等多種戶型，承租用作辦公使用的客戶,，會(huì)按照寫字樓的標(biāo)準(zhǔn),，將現(xiàn)有公寓的非承重墻打通進(jìn)行重新改造。

在合理范圍內(nèi)追求收益的最大化,，是該項(xiàng)目將公寓用途改造的主要原因,。上述人士介紹，改造成辦公空間之后,，租金按每平方米計(jì)算,，這與公寓每月固定的幾萬元相比，收益更為可觀,。據(jù)第一太平戴維斯最新發(fā)布的數(shù)據(jù),，金融街區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鸶哌_(dá)每平方米每月人民幣535.2元，這一數(shù)據(jù)要遠(yuǎn)超北京其他所有區(qū)域,。

進(jìn)行改造的公寓項(xiàng)目不止金融街公寓一家,，據(jù)高力國際對(duì)市場的常年跟蹤研究，服務(wù)式公寓市場近幾年陸續(xù)有項(xiàng)目改造為其他形式的物業(yè),，譬如,，位于望京的福泰酒店公寓改造成寫字樓,、位于燕莎及朝陽公園區(qū)域的盛捷福景苑，也已經(jīng)改造為住宅進(jìn)行散售,。

除此之外,，還有一些項(xiàng)目不斷推遲入市時(shí)間，如盛捷遠(yuǎn)洋望京服務(wù)公寓的計(jì)劃入市時(shí)間,，由最初的2014年不斷推遲至2018年,。

分化加劇

來自高力國際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，就服務(wù)式公寓市場而言,，截至2015年末,，服務(wù)式公寓總存量同比下降5.3%至7430套，總存量連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑,。盡管去年服務(wù)式公寓市場需求較2014年小幅提升,，但較前幾年仍明顯疲軟。

高力國際統(tǒng)計(jì)顯示,，許多服務(wù)式公寓運(yùn)營商正試圖通過吸引國內(nèi)租戶或簽訂更多短期租約,，以獲得更高的出租率。

除了服務(wù)式公寓市場低迷之外,，第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部董事熊志坤認(rèn)為,，高端別墅市場也受到需求萎縮的直接沖擊。去年第四季度,，其入住率同比下跌3.5個(gè)百分點(diǎn)至84.2%,租金下跌1.4%至每平方米每月119.9元,。

當(dāng)然，也有一部分服務(wù)式公寓維持長期穩(wěn)定的租賃需求并且空置率常年保持在低位,，如位于燕莎及朝陽公園區(qū)域和CBD區(qū)域的某些公寓,，由于其交通便利，運(yùn)營成熟,，擁有穩(wěn)定的來自亞洲及歐美的租戶,，長期需求穩(wěn)定。與此同時(shí),，小戶型公寓更受到市場青睞,。

據(jù)高力國際的統(tǒng)計(jì)，2016年將有三個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目計(jì)劃入市,，其中兩個(gè)位于非核心區(qū)域,，不過，市場低迷狀況或?qū)⒅率共糠猪?xiàng)目推遲入市時(shí)間,。經(jīng)濟(jì)放緩預(yù)計(jì)將對(duì)需求及租金水平施加下行壓力,，李牧預(yù)計(jì)，或?qū)⒂懈喾?wù)式公寓項(xiàng)目通過改造而退出市場。

需求加速疲軟

仲量聯(lián)行的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,，高端公寓租賃市場需求疲軟始于2008年全球金融危機(jī)之后,，因傳統(tǒng)上高端公寓租賃市場的主力為外籍人士以及外資企業(yè)的中高層管理人員，隨著外資企業(yè)在中國業(yè)務(wù)擴(kuò)張放緩,，對(duì)高端公寓租賃的需求也隨之增長乏力,。

“這種需求的減緩從2014年開始表現(xiàn)得更為明顯”，李牧告訴記者,，北京持續(xù)惡化的空氣質(zhì)量成為催化劑,，越來越成為跨國外派人員在京工作的一個(gè)顧慮，一方面一部分外派人員離京,，另一方面外派人員及其家庭來京意愿降低,。（京華時(shí)報(bào)）

房屋租賃時(shí)不得不知的問題

雖說北京的高端住宅租賃在持續(xù)縮水，但是北漂們并沒減少,，他們?nèi)詴?huì)租一個(gè)遮風(fēng)擋雨的地方,，為了防止自己上當(dāng)受騙租客們有必要了解一些房屋租賃的問題,。

房屋租賃合同的內(nèi)容

不管是通過中介租房還是通過房東租房,，都難免會(huì)簽訂一份書面的租賃合同，此時(shí)作為租客的北漂們就需要先了解下租賃合同的內(nèi)容,，以防租賃事宜未約定明確,。合同的主要內(nèi)容為：

1、雙方當(dāng)事人的情況

合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況,。

2,、住房具體情況住房的具體位置，寫明住房的確切位置,。

如位于某路某號(hào)某室,；住房面積；住房裝修情況,，簡要說明住房的墻壁,、門窗、地板,、天花板,、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況；配備設(shè)施和設(shè)備,，簡要列舉住房內(nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具,、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等,；住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人,，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房,。

3,、住房用途。

主要說明以下兩點(diǎn)：住房是用于承租人自住,、承租人一家居住,、還是允許承租人或其家庭與其他人合住,；住房是僅能用于居住,，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等,。

4,、租賃期限。

由于承租人不希望頻繁搬家,，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客,，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以需要在合同中約定一個(gè)期限,。在這個(gè)期限內(nèi),，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房,，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房,。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人,。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房,，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商,，出租人同意后,，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走,，但是沒有找到合適的新住處,，出租人應(yīng)酌情延長租賃期限。

5,、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定,，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租,。

租金的付款方式大致有按年付,、按半年付、按季付,。如果一次付清較長期限的房租,，可以和出租人討價(jià)還價(jià),，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮,，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較小,。

6、住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人,，所以修繕住房是出租人的責(zé)任,。

承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用,。如果在正常使用過程中住房或設(shè)施損壞,，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請(qǐng)物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的,，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償,。出租人無力對(duì)住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修,，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還,。

7、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施,。

不能擅自拆,、改、擴(kuò)建或增加,。在確實(shí)需要對(duì)住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí),，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議,。

8、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住,，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入,。

由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租加以規(guī)定,。如果允許轉(zhuǎn)租,，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉(zhuǎn)租收入的比例；如果不允許轉(zhuǎn)租,，而承租人擅自轉(zhuǎn)租,，出租人則有權(quán)終止租賃合同。

9,、租賃合同的變更和終止如果在租賃過程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款,。

如租賃期限、租金等,，雙方可以通過協(xié)商對(duì)合同進(jìn)行變更,。如果承租人由于工作等的變動(dòng)需要與他人互換住房,，應(yīng)該事先征得出租人同意，換房后,，原租賃合同終止,，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時(shí)出租人和承租人中有一方要提前解除合同,，則要提前通知對(duì)方,，并按照合同約定或協(xié)商給予對(duì)方一定的補(bǔ)償。如果合同到期,，那么該合同自然終止,。

10、違約責(zé)任在簽訂合同時(shí),，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為,，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。

房東漲房租如何處理

既然是租房子就必然涉及到交房租,，但有的房東會(huì)以房價(jià)上漲等理由來要求漲房租,，若租客遇到又該如何處理呢？

在租賃期間,，房東需要提高租金必須經(jīng)過租客的同意,，否則構(gòu)成違約。如果租客不接受的話,，租客可以要求以原來租金價(jià)格繼續(xù)履行合同,。若房東因租客不接受提高租金的請(qǐng)求而強(qiáng)制解約的，租客可以追究房東根本性違約的違約責(zé)任,。

若房東在租賃期內(nèi)無故漲房租,，租客還可以通過向法院起訴，通過訴訟方式維護(hù)租客的合法權(quán)益,。

租約到期租客續(xù)租時(shí)房東漲房租的,，如果房東定出了合理的新的租金，而原承租人不同意,，那就意味著放棄優(yōu)先承租權(quán),，出租人即可與別人建立租賃關(guān)系；如果原承租人同意這些合法的條件,，要另行簽訂租賃合同,，將新條件寫進(jìn)去，將原已屆滿的期限變更為新約定的期限,，還應(yīng)向房管部門登記備案,。

現(xiàn)實(shí)生活中買不起房的大有人在，為了保證自己有一個(gè)居住的地方只好選擇租房,，而有過租房經(jīng)驗(yàn)的朋友都知道租房時(shí)要交押金,，而這押金在退房時(shí)可能無法全額要回,，還有的租客在租賃期間遇到房東收房或賣房的情形。所以說看似簡單的房屋租賃實(shí)則隱含眾多法律問題,，為了保障自己的合法權(quán)益最好先了解一些有關(guān)知識(shí),。