由于施工進(jìn)度延緩和資金鏈壓力等諸多問題導(dǎo)致的“開發(fā)商延期交房”現(xiàn)象逐漸增多,，而有時候開發(fā)商向業(yè)主解釋說其根本就不構(gòu)成延期交房，有時候在解釋時閃爍其詞,。不管購房者是否會遇到這樣的問題,，在一開始的時候就要先了解到延期交房的情形,，以便于在碰上延期交房時知道如何處理。

如何認(rèn)定開發(fā)商延期交房

延期交房包括兩種情況：

1,、正常延期交付,。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期,。這種延期交付屬于延后交房時間,，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時間等待就可以收房的情況,。

2、非正常延期交付,。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實力,、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。

原則上,，出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房,。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：

（1）因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響,。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的,，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任,，但法律另有規(guī)定的除外,。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定,，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響,，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任,。但是,，出賣人應(yīng)在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房,。

（2）因重大規(guī)劃,、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更（如政府部門需要拓寬建設(shè)項目前的道路,，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離,，為此，開發(fā)商需要時間來對整個設(shè)計方案進(jìn)行修改）,，或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必須對設(shè)計進(jìn)行變更的,，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé)，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,，顯然有失公平,。

開發(fā)商延期交房能否退房

當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同,。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進(jìn)行了明確,，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋,，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持,，但當(dāng)事人另有約定的除外,。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使,；逾期不行使的，解除權(quán)消滅,。

以上法律規(guī)定的含義有三點：

1,、購房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告,。

2,、經(jīng)催告后過了三個月，開發(fā)商仍然沒有交房的,，購房者取得合同解除權(quán),。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房；第二經(jīng)過催告,；第三催告后滿三個月仍未交房,。

3、購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個月后開始,，一年后結(jié)束,，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時通知開發(fā)商解除合同,，超過一年期限,，則永久性地喪失了解除權(quán)（當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外）。并且,，如果在購房者取得解除權(quán)后,，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個月。

開發(fā)商延期交房后能退定金嗎

商品房認(rèn)購書中的定金,，實際上具有立約定金和違約定金的雙重功能,。認(rèn)購書是一種預(yù)約，是為將來訂立正式的銷售合同而預(yù)先簽訂的獨立的合同,。根據(jù)認(rèn)購書的規(guī)定,，開發(fā)商的義務(wù)是在將來與買受人簽訂銷售合同，將房屋出售給買受人,；而買受人的義務(wù)則是簽訂合同購買該房屋,。

因此，定金的作用是促使當(dāng)事人簽訂正式的商品房買賣合同,，因為當(dāng)事人履約的依據(jù)是商品房買賣合同,，而不是商品房認(rèn)購書。一般來說,，商品房認(rèn)購書會包括房屋面積,、房屋位置和房屋價款等基本信息，但是不包括房屋的交房時間,；而商品房買賣合同中除了上述內(nèi)容外，還必須包括房屋的交付日期,。

也就是說,，開發(fā)商有沒有按時交房、是否存在延遲交房,，都必須根據(jù)商品房買賣合同中規(guī)定的日期判斷,。商品買賣合同中一般都會規(guī)定了違約責(zé)任，包括開發(fā)商延遲交房時,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任,。如果簽訂商品房買賣合同后，開發(fā)商延期交房的,，那么就應(yīng)當(dāng)按照購房合同中規(guī)定的違約責(zé)任承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

實際上，由于在認(rèn)購書中約定的購房定金是為了促使當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同,，因此在商品房買賣合同簽訂以后,，定金要么抵作房款，要么由開發(fā)商返還給購房者,。

如果開發(fā)商在購房認(rèn)購書中約定了交房時間,，而又一直沒有簽訂正式的商品房買賣合同，結(jié)果還在認(rèn)購書約定的交房時間內(nèi)不能交房,，那么這就得引起您的高度注意了,。因為，法律規(guī)定開發(fā)商必須簽訂正式的商品房買賣合同，既然開發(fā)商不著急與您簽訂商品房買賣合同,，那您可以要求開發(fā)商雙倍返還定金,。

開發(fā)商延期交房如何索賠

購買期房時,房屋正在建設(shè)過程當(dāng)中,由于施工中一些不可預(yù)見的因素,都有可能造成竣工時間推遲。購房者在體諒開發(fā)商的延期交付的同時,也不應(yīng)放棄追償延期交房的違約責(zé)任,。只要開發(fā)商存在違約,購房者就有權(quán)追償,。也就是說,即使開發(fā)商延期交房一天,購房者也有權(quán)追究開發(fā)商的違約責(zé)任。當(dāng)然,實際操作時,購房者,、開發(fā)商不可能每天對延期交房的違約金進(jìn)行結(jié)算,。因此,購房者在交房當(dāng)天提出結(jié)算延期交房違約金較為合適。

商品房的交房時間一般會在商品房購房合同中予以明確的約定,，而開發(fā)商也應(yīng)依約交房,，一般情況下是在商品房的竣工后，只要配套設(shè)施完成或者確定了完成時間就可以向購房者交房,。如果開發(fā)商沒有按時交付房屋的話,，購房者可以向開發(fā)商索賠或要求其退房，不過買房畢竟是經(jīng)過深思熟慮的事情,，若僅僅因為晚幾天交付就退房的話并不劃算,，盡量爭取索賠比較好。