房屋購買 | 2020-10-26 19:41:14
深圳 村委統(tǒng)建樓（小產(chǎn)權(quán)房）二手購買 咨詢
準(zhǔn)備購買一套二手村委統(tǒng)建樓,，此統(tǒng)建樓規(guī)模為12棟樓，1000余戶,，持有的合法證件不清楚,。當(dāng)初一手房東與村委（運(yùn)營公司）簽訂的是合作建房合同，做了律師見證,，發(fā)了一個(gè)綠本,，上面有房款付清字樣，且很多一手房東與第三方金融公司做了2年的按揭,，有各種收據(jù),。在一年半前，購買此統(tǒng)建樓,，還可進(jìn)行所謂村委過戶,，且可以把戶口落到這個(gè)房屋上，但目前不能村委過戶，原因未知,。
準(zhǔn)備購買這個(gè)統(tǒng)建樓的一套房屋,，各方面都比較滿意，但也知道風(fēng)險(xiǎn)極大,。已經(jīng)交付了5萬的定金,，與一手房東簽訂了定金合同，約定一個(gè)月內(nèi)付尾款,，簽訂二手房交易合同并交房,。
我的主要問題是：
1 這個(gè)二手房買賣合同是否具有法律效力？
2 如何草擬這個(gè)格式合同盡可能降低我的風(fēng)險(xiǎn)（規(guī)避合同不合法,，房東反悔,，未來房屋的的拆遷漲價(jià)受益，或小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)商品房,，學(xué)區(qū)問題等）,？
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補(bǔ)
因?yàn)樵谏钲冢聪嚓P(guān)政策文件（應(yīng)該在2004年）,，說深圳所有農(nóng)民已經(jīng)全部轉(zhuǎn)城鎮(zhèn),，土地也就全部變?yōu)閲小ＹI這個(gè)房子的人,，絕大部分都不是本村人（因?yàn)橄涣诉@么多）,，像我這個(gè)房屋的一手房東，籍貫是四川,，目前是事業(yè)單位,，買這房時(shí)應(yīng)該只是深戶,。
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2020-10-26 19:51:27
補(bǔ)
是否可以這么理解,，村委賣出這些房屋實(shí)際也是不合法的，即所有一手房東與村委簽訂的合同（合作建房）及綠本都無效,？
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2020-10-26 19:59:51
補(bǔ)
這個(gè)買賣合同基本肯定是沒有法律效應(yīng)的,。有朋友提到可以在合同中約定違約責(zé)任（成本），這個(gè)違約責(zé)任是否具有法律效力,？
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2020-10-26 20:24:03
補(bǔ)
非常謝謝大家的討論與解答?。』诖蠹业慕獯鸺坝懻?，我現(xiàn)在的認(rèn)識(shí)及理解是,，買賣合同因?yàn)榉课莸男‘a(chǎn)權(quán)性質(zhì)，基本可以判定是無效的,，主要靠合同中的違約條款來約定違約成本,，讓一手房東不敢輕易違約，但防止不了村委會(huì)違約。重點(diǎn)需要注意的是防止一手房東一房多賣,，抵押貸款等,，其他第三方申訴權(quán)益。約定房屋未來收益歸我,，房東需要配合我未來辦理相關(guān)手續(xù),。
風(fēng)險(xiǎn)巨大，但我現(xiàn)在不得不買,，故最壞打算就是上法庭了,。
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2020-10-27 01:00:01
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