答謝
你好,！
按照你說(shuō)的這個(gè)情況來(lái)看,，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得竣工驗(yàn)收備案表就交付房屋屬于違約,。
你們業(yè)主已經(jīng)算大多數(shù)業(yè)主里比較謹(jǐn)慎的了，我遇到的很多業(yè)主都會(huì)簡(jiǎn)單的認(rèn)為,，只要開(kāi)發(fā)商向業(yè)主發(fā)送了收房通知書(shū)，向業(yè)主交付了鑰匙,，那肯定房屋就具備交付條件了,，事實(shí)上顯然不是這樣的，很多開(kāi)發(fā)商向業(yè)主發(fā)送收房通知書(shū)時(shí)還根本不具備交付條件,。
有些業(yè)主要問(wèn)了,，既然開(kāi)發(fā)商不具備交付條件，為什么要向我們發(fā)送交付通知書(shū),，為什么要讓我們收房呢？
原因很簡(jiǎn)單,，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》中一般對(duì)房屋交付時(shí)間和逾期交房都會(huì)明確約定違約責(zé)任,，如果開(kāi)發(fā)商未依約交付房屋，就得承擔(dān)違約責(zé)任,，所以開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在尚不具備交付條件的前提下通知業(yè)主收房,，而業(yè)主如果不了解房屋交付的必要條件，也未查看驗(yàn)收相關(guān)文件,，很容易“小米煮成熟飯”,，落入開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的圈套。
一,、開(kāi)發(fā)商交付房屋的法定條件,？
我們先看一下法律相關(guān)規(guī)定。
《建筑法》第六十一條：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程,，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件,。 建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,，不得交付使用,。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工,，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后,，方可交付使用,。
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定驗(yàn)收合格后,，方可交付使用,。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后,，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工,、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收,。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；
（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料,；
（三）有工程使用的主要建筑材料,、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；
（四）有勘察,、設(shè)計(jì),、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件,；
（五）有施工單位簽署的工程保修書(shū),。
建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用,。
第四十三條：
國(guó)家實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度,。縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理,?？h級(jí)以上地方人民政府交通、水利等有關(guān)部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi),，負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的專業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理,。
第四十九條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃,、公安消防,、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的,，責(zé)令停止使用,，重新組織竣工驗(yàn)收。
《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》：
第五條：工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收：
（一）完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容,。
（二）施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查,，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求,，并提出工程竣工報(bào)告。工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字,。
（三）對(duì)于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目,，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料,，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告,。工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字,。
（四）勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察,、設(shè)計(jì)文件及施工過(guò)程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書(shū)進(jìn)行了檢查,，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察,、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察,、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。
（五）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料,。
（六）有工程使用的主要建筑材料,、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告，以及工程質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料,。
（七）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款,。
（八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)。
（九）對(duì)于住宅工程,，進(jìn)行分戶驗(yàn)收并驗(yàn)收合格，建設(shè)單位按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》,。
（十）建設(shè)主管部門及工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢,。
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件,。
《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》
第五條 建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）工程竣工驗(yàn)收備案表,；
（二）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期,，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn),，勘察,、設(shè)計(jì)、施工,、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件,，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；
（三）法律,、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃,、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；
（四）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對(duì)大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件,；
（五）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū),；
（六）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件,。
住宅工程還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,。
第八條 備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的,，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用,，重新組織竣工驗(yàn)收,。
第十條 建設(shè)單位將備案機(jī)關(guān)決定重新組織竣工驗(yàn)收的工程，在重新組織竣工驗(yàn)收前,，擅自使用的,，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下罰款,。
因此,，只有開(kāi)發(fā)商取得《竣工驗(yàn)收備案表》后才可視為經(jīng)行政機(jī)關(guān)驗(yàn)收合格，房屋才可交付使用,。
業(yè)主在收房時(shí)不僅要查看開(kāi)發(fā)商是否有《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,，還應(yīng)當(dāng)看開(kāi)發(fā)商是否進(jìn)行了規(guī)劃,、消防、環(huán)保等專項(xiàng)驗(yàn)收,，更應(yīng)當(dāng)查看開(kāi)發(fā)商是否在合同約定的房屋交付日期前取得了《竣工驗(yàn)收備案表》,，如果沒(méi)有，可以考慮是解除商品房預(yù)售合同還是主張逾期交房違約金,。
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收起
2020-04-20 09:26:50
