代持協(xié)議在實(shí)際購房人與代持人間有效
《中華人民共和國合同法》第四百零四條的規(guī)定:受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。因房屋代持人只是實(shí)際購房人的受委托人,，所以基于受委托關(guān)系而取得的房屋所有權(quán)應(yīng)歸委托人即實(shí)際購房人享有,，實(shí)際購房人有權(quán)根據(jù)協(xié)議約定要求代持人履行相關(guān)義務(wù)。
在司法實(shí)踐中,，一般也認(rèn)可房屋代持協(xié)議的效力,。如《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下,，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益,，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持,?！?
二、實(shí)際購房人不能對抗善意第三人
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,，所有權(quán)人有權(quán)追回,；除法律另行規(guī)定外，符合下列情形的,，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的,；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”因此,，如第三人善意、有償取得該代持房產(chǎn)的,，則實(shí)際購房人可能無法追回其房產(chǎn),，而只能要求代持人賠償。
三,、風(fēng)險及防范
1,、法律風(fēng)險
（1）代持人風(fēng)險,。如果代持人將代持的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，除非實(shí)際購房人能夠證明該受讓人,、抵押權(quán)人不是善意取得，否則,，因代持約定不具有對抗第三人的效力,，代持人對房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押行為有效,，出資人可能喪失其房屋所有權(quán),。
（2）第三方風(fēng)險。如果代持人在代持期間對他人有債務(wù)不能清償,，則該房產(chǎn)有可能被查封甚至進(jìn)而被拍賣,，在這種情況下，實(shí)際購房人即使提出執(zhí)行異議,，但是否能被法院支持也存在很大的不確定性,。
（3）不能過戶風(fēng)險。如涉及法律法規(guī),、國家政策,、行政限制措施或?qū)嵺`操作等方面障礙，實(shí)際出資人在將來想把代持房產(chǎn)過戶到自己名下時,，有可能操作起來非常因難或根本無法辦理,。
2、風(fēng)險防范
1,、簽訂好購房代持協(xié)議,。 在協(xié)議中應(yīng)把雙方的地位以及權(quán)利義務(wù)約定清楚，特別要約定好房屋權(quán)屬的歸屬及產(chǎn)權(quán)過戶的時間及代持人違約責(zé)任,、承擔(dān)責(zé)任方式,、計算標(biāo)準(zhǔn)，并避免出現(xiàn)措辭不清,、語焉不詳?shù)那樾巍?
2,、保留好證據(jù)。實(shí)際出資人在購房時最好保證資金從自己處直 接支付給售方,，并保留所有票據(jù),、證件在自己手中。如確實(shí)不能采取這種方法,，至少也要要求代持人向自己出具支付款項(xiàng)的欠條,，以防將來在主張權(quán)利時有書面依據(jù)。此外,，保留房產(chǎn)所有權(quán)證,、購房發(fā)票等文件,，也至少能給代持人在轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的程序上制造一些困難。
3,、擔(dān)保措施,。如有可能時，考慮代持人為履行代持協(xié)議向?qū)嶋H購房人提供擔(dān)保,。
4,、可由代持人向?qū)嶋H購買人出具不可撤銷的全權(quán)處置房產(chǎn)的授權(quán)委托書。
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2019-08-20 00:03:05
