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《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬,，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有,。”可見,，占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有，這部分停車位的收益也應(yīng)歸全體業(yè)主共有,。
最高人民法院的司法解釋對此進(jìn)一步明確,，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高法解釋》）第6條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第74條第3款所稱的車位,。”該司法解釋的規(guī)定主要是針對建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位,，屬于業(yè)主共有。但現(xiàn)在的問題是,，很多路面停車位屬規(guī)劃以內(nèi),，即這些路面停車位也是規(guī)劃確定的，在規(guī)劃總平圖上有相應(yīng)的位置,，屬于建筑區(qū)劃規(guī)劃范圍之內(nèi),，對這部分規(guī)劃確定的路面停車位的歸屬才是當(dāng)前爭議的焦點(diǎn)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,，規(guī)劃確定的路面停車位的土地使用權(quán)已被地面建筑物業(yè)主分?jǐn)偭?，因此，它?yīng)屬業(yè)主共有,。當(dāng)前,，不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，通常的做法是,，對地上房屋等建筑物按照按份共有原則分?jǐn)傇摌菞澋幕娣e或建筑物投影面積，對于宗地內(nèi)的依法屬于業(yè)主共有的道路,、綠地,、公共設(shè)施等建設(shè)用地使用權(quán)，則登記為全體業(yè)主共有,，不進(jìn)行面積分?jǐn)?，也不單?dú)發(fā)證。
當(dāng)然,，也不能說沒有分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)仍屬開發(fā)企業(yè)所有,，比如道路、綠地等土地使用權(quán)都沒納入分?jǐn)偅梢裁鞔_規(guī)定其屬于業(yè)主共有,。登記實(shí)務(wù)中,，也是將其登記為全體業(yè)主共有的?！段餀?quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外,。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外,。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有,?！?
目前，關(guān)于土地使用權(quán)面積如何分?jǐn)偛o明確法律依據(jù)和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),，分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積也無法明確具體的范圍,。許多城市都實(shí)行對共用宗地只登記宗地面積、不進(jìn)行土地使用權(quán)面積分?jǐn)偟姆椒?。但筆者認(rèn)為,，這并不能推導(dǎo)出小區(qū)規(guī)劃路面停車位的土地使用權(quán)即歸全體業(yè)主共有。因?yàn)?，如果現(xiàn)行法上能夠證成小區(qū)規(guī)劃路面停車位屬于開發(fā)企業(yè)的專用部分,，則其就不再屬于全體業(yè)主共有的范疇，此種情形下,，開發(fā)企業(yè)也成為業(yè)主,，與其他業(yè)主一起共用宗地面積。也有觀點(diǎn)認(rèn)為,，當(dāng)業(yè)主購買了住宅等專有部分物業(yè)并取得所有權(quán)后,，小區(qū)內(nèi)未分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)應(yīng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主共有。筆者認(rèn)為,，以上觀點(diǎn)都并未有相應(yīng)的法律依據(jù),。小區(qū)規(guī)劃路面停車位的權(quán)利歸屬必須回到現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定上來討論。
根據(jù)《物權(quán)法》第74條及《最高法解釋》的規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃范圍的車位、車庫應(yīng)當(dāng)屬開發(fā)企業(yè)所有,?！蹲罡叻ń忉尅返?條也明確，只有在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位才屬于業(yè)主共有,。因此,，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃確定的路面停車位應(yīng)當(dāng)屬開發(fā)企業(yè)所有,。
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2022-08-24 17:48:31
