• 【發(fā)布單位】吉林省吉林市
• 【發(fā)布文號】吉林市人民代表大會常務委員會公告第139號
• 【發(fā)布日期】2005-11-30
• 【生效日期】2006-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

吉林市物業(yè)管理條例

吉林市物業(yè)管理條例
 
（2005年9月22日吉林市第十三屆人民代表大會常務委員會第21次會議通過 2005年11月24日吉林省第十屆人民代表大會常務委員會第24次會議批準 2005年11月30日吉林市人民代表大會常務委員會公告第139號公布 自2006年1月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及相關法律,、法規(guī),，結合本市實際，制定本條例,。




第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動,。




第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。職責是：



 （一）貫徹執(zhí)行有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章,。



 （二）負責物業(yè)管理企業(yè)資質管理,。



 （三）負責物業(yè)管理招投標活動的指導監(jiān)督。



 （四）負責指導,、協(xié)調、監(jiān)督本市城區(qū)物業(yè)共用部位,、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用,。



 （五）負責本市城區(qū)內物業(yè)管理區(qū)域的劃分。



 （六）受理物業(yè)管理投訴,、查處物業(yè)管理違法案件,。



 其下設的物業(yè)管理辦公室具體負責日常工作。




第四條 縣（市）,、區(qū)政府指定的行政主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。職責是：



 （一）貫徹執(zhí)行有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章,。



 （二）組織召開首次業(yè)主大會,。



 （三）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用,。



 （四）負責業(yè)主大會,、業(yè)主委員會有關資料和物業(yè)服務合同的備案管理。



 （五）受理物業(yè)管理投訴,。



 縣（市）物業(yè)管理行政主管部門除前款規(guī)定的職責外,，還應承擔本轄區(qū)物業(yè)管理招投標活動的指導監(jiān)督，指導,、協(xié)調,、監(jiān)督專項維修資金的管理和使用，物業(yè)管理區(qū)域的劃分和物業(yè)管理違法案件的查處工作,。




第五條 建設,、規(guī)劃、市政公用,、環(huán)保,、公安、城管執(zhí)法等相關部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應按各自職責配合做好物業(yè)管理工作,。




第六條 新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理,。



 原有住宅物業(yè)應當實行物業(yè)管理，也可以根據(jù)業(yè)主意愿委托物業(yè)管理企業(yè)或專營公司實行專項服務,。



 非住宅物業(yè)應當逐步實行物業(yè)管理,。




第二章 業(yè)主及業(yè)主大會




第七條 房屋所有權人為業(yè)主；一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會；業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,。



 業(yè)主、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的權利義務,、職責按國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。




第八條 業(yè)主入住率達到物業(yè)管理區(qū)域內房屋總建筑面積50％以上時,，縣（市）,、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當及時組織召開首次業(yè)主大會會議。




第九條 業(yè)主大會會議決定事項實行投票表決,。



 住宅物業(yè)業(yè)主的投票權按套計算,，每套住宅計一票。



 非住宅物業(yè)的投票權按建筑面積計算,，100平方米以下（含本數(shù)）的有1票投票權,，每超過100平方米再計1票。




第十條 未實施物業(yè)管理的住宅物業(yè),，經(jīng)三分之二以上業(yè)主書面同意,，可以實施物業(yè)管理或專項服務。




第三章 物業(yè)管理企業(yè)




第十一條 物業(yè)管理企業(yè)取得資質證書后,，在核定的資質等級范圍內從事物業(yè)管理活動,。




第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員取得國家職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理活動,。




第十三條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：



 （一）按照物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費,。



 （二）根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目時,，收取相關費用,。



 （三）選聘專營公司承擔專項服務。




第十四條 物業(yè)管理企業(yè)履行下列義務：



 （一）按照物業(yè)服務合同約定的服務內容,、標準提供服務,。收取物業(yè)服務費時應使用專用發(fā)票。



 （二）每半年公布一次業(yè)主交費情況和物業(yè)服務費的使用情況,。



 （三）聽取業(yè)主,、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對有關物業(yè)管理活動的意見和建議,，并接受監(jiān)督,。



 （四）對造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損害的,，代表業(yè)主要求其停止侵害,、恢復原狀,、賠償損失等。



 （五）及時制止違反治安,、消防,、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為,，并向相關部門報告,。



 （六）建立物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用,、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生維護、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度,。



 （七）建立健全物業(yè)管理企業(yè)內部財務收支,、物業(yè)維修臺帳,、檔案等內部管理制度,。




第四章 物業(yè)管理服務




第十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。




第十六條 業(yè)主大會應通過招投標或業(yè)主大會決定的其他方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。選聘后業(yè)主委員會須與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,，在縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導監(jiān)督下進行物業(yè)承接,，并在合同生效之日起30日內備案,。




第十七條 物業(yè)服務合同期限終止90日前，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)商續(xù)約事宜,，續(xù)約的應續(xù)簽合同,。



 不續(xù)約的，業(yè)主大會應當在合同期滿前選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)或決定采用其他的物業(yè)管理方式,。原物業(yè)管理企業(yè)應在合同期滿前10日內完成物業(yè)交接,，并按規(guī)定移交有關資料。




第十八條 物業(yè)管理企業(yè),、業(yè)主未能履行物業(yè)服務合同約定的義務,，按法律規(guī)定和合同約定承擔違約責任。



 物業(yè)管理企業(yè)因管理原因造成業(yè)主財產(chǎn)損失或人身傷害的,，應當承擔法律責任,。



 物業(yè)管理企業(yè)放棄物業(yè)管理的，在業(yè)主大會確定新的管理方式前,，由轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織保潔企業(yè)實施保潔服務,，并向業(yè)主收取相應費用；物業(yè)的維修由受益業(yè)主自行選擇維修單位,，并承擔費用,。




第十九條 物業(yè)服務費收取標準應當在物業(yè)服務合同中約定,，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置或收費地點予以公示。



 物業(yè)管理區(qū)域內已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務費由建設單位交納,；物業(yè)產(chǎn)權發(fā)生轉移的，原業(yè)主應當結清物業(yè)服務費,。




第五章 前期物業(yè)管理




第二十條 前期物業(yè)管理是指新建住宅物業(yè)的業(yè)主,、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理活動,。




第二十一條 規(guī)劃,、設計新建住宅物業(yè)時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃,、合理布局物業(yè)管理服務的各項設施,，并按該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積千分之四以上標準規(guī)劃物業(yè)管理用房。



 物業(yè)用房的所有權依法屬于業(yè)主,。未經(jīng)業(yè)主大會同意,，不得改變物業(yè)用房的用途。




第二十二條 住宅物業(yè)的建設單位應當在取得《商品房預售許可證》前,，通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，并按有關規(guī)定備案。



 投標人少于3個或者多層住宅物業(yè)建筑面積小于4萬平方米（含本數(shù)）,，高層住宅物業(yè)建筑面積小于2萬平方米（含本數(shù)）的,，也可以經(jīng)住宅物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準,，采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。




第二十三條 建設單位須在住宅物業(yè)建成并驗收合格后15日內，在物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下,，與中標的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)承接,，并按規(guī)定移交有關資料。承接協(xié)議中應對物業(yè)及共用部位,、共用設施設備質量,、物業(yè)用房面積和位置、保修期內保修責任及其他事項予以約定,。




第二十四條 建設單位在申請辦理《商品房預售許可證》時,，須提供前期物業(yè)管理企業(yè)中標或協(xié)議選聘的備案證明，并在銷售物業(yè)時,，向買受人明示前期物業(yè)服務合同內容和業(yè)主臨時公約,。




第六章 物業(yè)的使用與維護




第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內的下列共用部位、共用設施設備,，屬于全體業(yè)主共同所有,，不得擅自處分：



 （一）物業(yè)用房,。



 （二）門衛(wèi)房、電話間,、監(jiān)控室,、地面架空層、共用走廊,。



 （三）按規(guī)劃配建的非機動車車庫,。



 （四）公共綠地、道路,、場地,、水景、文體設施等,。



 （五）其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備,。




第二十六條 物業(yè)的使用禁止下列行為：



 （一）改變原規(guī)劃設計，損壞房屋承重結構,。



 （二）違法搭建建筑物,、構筑物。



 （三）改變房屋外立面造型,。



 （四）擅自改建,、占用物業(yè)共用部位或損壞,、占用,、移裝共用設施設備，在公共設備上設置障礙,。



 （五）存放不符合安全標準的易燃,、易爆、劇毒,、放射性等危險物品或者存放,、鋪設超負荷物品。



 （六）開辦產(chǎn)生噪聲的機械加工及娛樂項目等,。



 （七）使用燃煤爐灶或油煙無組織排放,。



 （八）法律、法規(guī),、規(guī)章禁止的其他行為,。




第二十七條 供水、供電,、供氣,、供熱、通訊,、有線電視等單位,，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修,、養(yǎng)護的責任。



 水費,、電費,、燃氣費、供熱費,、通訊費,、有線電視收視費等由供水、供電,、供氣,、供熱等有關單位直接向最終用戶收取。




第七章 專項維修資金




第二十八條 專項維修資金專項用于房屋共用部位,、共用設施設備保修期滿后的大修,、更新、改造,，不得挪作他用,。



 專項維修資金屬于業(yè)主所有。




第二十九條 購買新建住宅物業(yè)的,，應繳存專項維修資金,。收繳單位必須提供專項維修資金專用票據(jù)。辦理所有權登記時,，須出具專項維修資金專用票據(jù),。




第三十條 專項維修資金的過戶、續(xù)籌,、結算,，應遵守下列規(guī)定：



 （一）業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還,，隨房屋所有權同時過戶,。



 （二）專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30％的，經(jīng)業(yè)主大會會議研究決定,，按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌,。



 （三）房屋滅失的，將專戶帳面余額返還業(yè)主,。




第三十一條 專項維修資金實行專戶存儲,，按戶設置明細帳，按單元,、棟,、物業(yè)管理區(qū)域核算。




第三十二條 專項維修資金須經(jīng)三分之二以上有投票權的受益業(yè)主書面同意方可使用,。



 物業(yè)管理行政主管部門應加強對專項維修資金管理使用情況的監(jiān)督,，具體監(jiān)督辦法由市人民政府制定,。




第三十三條 物業(yè)管理行政主管部門應當建立專項維修資金查詢系統(tǒng)和監(jiān)督制度以及業(yè)主查詢和對帳制度。




第八章 法律責任




第三十四條 違反本條例的,，由市,、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰；責任人給他人造成損失的,，應依法賠償,；構成犯罪的，依法追究刑事責任：



 （一）違反第十一條規(guī)定,，未取得資質證書的,，沒收違法所得，并處5萬元至20萬元的罰款,；未在核定的資質等級范圍內從事物業(yè)管理的,，給予警告，責令限期改正,，可以并處1萬元至3萬元的罰款,。



 （二）違反第十二條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,，責令停止違法行為,，并處5萬元至20萬元的罰款。



 （三）違反第十七條第二款,、第二十三條規(guī)定,，物業(yè)管理企業(yè)、建設單位不移交有關資料的,，責令限期改正,，逾期仍不移交的,，并處1萬元至10萬元的罰款,。



 （四）違反第二十一條第一款規(guī)定，建設單位不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的,，給予警告,，責令限期改正，沒收違法所得,，并處10萬元至50萬元的罰款,。



 （五）違反第二十一條第二款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意,，擅自改變物業(yè)用房用途的,，給予警告，責令限期改正,，并處1萬元至10萬元的罰款,；有收益的,，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修,、養(yǎng)護,，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。



 （六）違反第二十二條規(guī)定,，新建住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標方式或未經(jīng)批準通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,，給予警告，責令限期改正,，并處10萬元以下的罰款,。



 （七）違反第二十五條規(guī)定，擅自處分屬于業(yè)主的共用部位,、共用設施設備的,，給予警告，責令限期改正,，并處5萬元至20萬元的罰款,。



 （八）違反第二十八條第一款規(guī)定，挪用專項維修資金的,，追回挪用的專項維修資金,，給予警告，沒收違法所得,，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款,；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的,，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書,。




第三十五條 違反本條例第二十六條規(guī)定，造成物業(yè)損害的,，由有關部門按有關規(guī)定予以處罰,。




第三十六條 當事人對行政處罰不服的，可依法申請行政復議或提請行政訴訟,，當事人拒不履行行政處罰決定的,，物業(yè)管理行政主管部門可依法申請人民法院強制執(zhí)行。無法定事由,，在行政復議和行政訴訟期間具體行政處罰行為不停止執(zhí)行,。




第三十七條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權,、徇私舞弊的,，由所在單位或上級機關給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任,。




第九章 附則




第三十八條 本條例由吉林市人民代表大會常務委員會負責解釋,。




第三十九條 本條例自2006年1月1日起施行。