• 【發(fā)布單位】80605
• 【發(fā)布文號】沈政發(fā)[1994]35號
• 【發(fā)布日期】1994-09-08
• 【生效日期】1994-09-08
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

關(guān)于印發(fā)《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》的通知

關(guān)于印發(fā)《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》的通知
 
（沈政發(fā)〔1994〕35號）
各縣（市）,、區(qū)人民政府，市政府各部門：

 現(xiàn)將《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》印發(fā)給你們,，請認真貫徹執(zhí)行,。



 沈陽市人民政府

 一九九四年九月八日

 沈陽市住宅小區(qū)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強住宅小區(qū)的管理，保障房屋和公用設(shè)施的合理使用,，維護住宅小區(qū)的公共秩序,，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市實際情況,，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),，以住宅為主體，具備相應(yīng)的配套設(shè)施,，建筑面積在二萬平方米以上的居民生活區(qū)（含區(qū)域內(nèi)的非住宅房屋）,。



 第三條 住宅小區(qū)的管理以居民自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合為原則，實行社會化,、專業(yè)化管理。



 第四條 產(chǎn)權(quán)人和使用人有參與住宅小區(qū)管理的權(quán)利和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務(wù),。



 第五條 市房產(chǎn)管理部門是本市住宅小區(qū)管理工作的行政主管部門,，負責(zé)全市住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào),、業(yè)務(wù)指導(dǎo),，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策及管理標準，并對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)工作進行監(jiān)督檢查,。

 各區(qū)房產(chǎn)管理部門是本區(qū)住宅小區(qū)管理工作的業(yè)務(wù)管理部門,，對住宅小區(qū)管理工作進行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和檢查,。

 市規(guī)劃,、城建、交通,、衛(wèi)生,、公安、城管、郵電,、供水,、供電、煤氣等部門和單位按各自職責(zé)分工,，加強對住宅小區(qū)的管理,、監(jiān)督與指導(dǎo)。

 各區(qū)人民政府依據(jù)國家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定,，對住宅小區(qū)進行綜合治理,，并對住宅小區(qū)管理工作實施監(jiān)督檢查。



 第六條 住宅小區(qū)成立小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）,，代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益,，負責(zé)住宅小區(qū)的日常管理工作。

 管委會可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實施小區(qū)管理工作,。




 第二章 住宅小區(qū)管理機構(gòu)與職責(zé)





 第七條 住宅小區(qū)管理委員會由市,、區(qū)房產(chǎn)管理部門負責(zé)組建。管委會由產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表,、居民委員會成員及有關(guān)管理部門,、服務(wù)單位派出的代表組成。



 第八條 管委會的職責(zé)：

 （一）制定管委會章程,，維護產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益,；

 （二）接受住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督，并接受住宅小區(qū)所在地街道辦事處及各有關(guān)部門的監(jiān)督,、檢查和指導(dǎo),；

 （三）通過訂立合同方式，決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè),；

 （四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)年度管理計劃和住宅小區(qū)管理,、維修、服務(wù)的重大措施,；

 （五）根據(jù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求,，對物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區(qū)管理經(jīng)費的使用情況，進行檢查,、監(jiān)督,；

 （六）根據(jù)住宅小區(qū)實際情況，制定并組織房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人簽署居民公約,。



 第九條 物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件,，依法成立，具有法人資格,，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟實體,。物業(yè)管理企業(yè)實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧,。



 第十條 住宅小區(qū)物業(yè)管理實行公平競爭,，優(yōu)勝劣汰，放開發(fā)展的原則,。



 第十一條 市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一對全市物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)審查,。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務(wù)等部門辦理證照后,，方可從事經(jīng)營活動,。



 第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列職責(zé)：

 （一）依據(jù)物業(yè)管理合同，具體實施對小區(qū)的管理,；

 （二）接受管委會和產(chǎn)權(quán)人及使用人的監(jiān)督,，接受房產(chǎn)管理部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處及其它有關(guān)部門的監(jiān)督,、指導(dǎo),；

 （三）年度管理計劃和重大的管理、維修,、服務(wù)措施應(yīng)提交管委會審議,，并經(jīng)管委會認可后實施；

 （四）可以委托專營公司進行專項管理,；

 （五）可以實行多種經(jīng)營,，以其收益補充住宅小區(qū)管理經(jīng)費。



 第十三條 開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè),，必須與小區(qū)管委會簽訂承包管理合同,。承包管理合同應(yīng)報市、區(qū)房產(chǎn)管理部門備案,。



 第十四條 物業(yè)管理企業(yè)開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù),，在小區(qū)內(nèi)負責(zé)下列事項：

 （一）房屋及附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護,；

 （二）路燈、景點,、園林綠化,、窨井、化糞池,、道路,、停車場、信報箱等公用公共設(shè)施的維修,、養(yǎng)護,；

 （三）環(huán)境衛(wèi)生保潔，窨井、化糞池的清掏清運,；

 （四）維護文化娛樂活動場所秩序,；

 （五）便民服務(wù)網(wǎng)點及車庫的管理；

 （六）維護治安及交通秩序,；

 （七）住宅小區(qū)各類檔案的管理,；

 （八）承包管理合同規(guī)定的其他事項。



 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)可開展多種有償便民服務(wù),。



 第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護,，物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門按下列分工劃分職責(zé)：

 （一）供電設(shè)施：進戶線以內(nèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負責(zé),；以外的,，由電業(yè)部門負責(zé)。

 （二）煤氣管道：煤氣部門負責(zé)供氣安全工作,。煤氣管網(wǎng)干線引向庭院的支線,、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施（煤氣表除外）由煤氣部門負責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)費用,。

 （三）自來水管線：用戶進戶管道總水門以內(nèi)用水設(shè)施（不含水表）由產(chǎn)權(quán)單位負責(zé),；以外的，由自來水公司負責(zé),。

 （四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線）,，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)；以外的,，由市政部門負責(zé),。

 （五）電信管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)，其它管線由電信部門負責(zé),。

 （六）供暖管線：由供暖部門負責(zé),。

 （七）環(huán)衛(wèi)設(shè)施及垃圾清運由環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)。

 小區(qū)管委會可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調(diào)專業(yè)單位及時進行維修養(yǎng)護,。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養(yǎng)護（煤氣設(shè)施除外）,。




 第三章 住宅小區(qū)房屋及設(shè)施的使用與維護





 第十七條 居民使用房屋，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

 （一）未經(jīng)市,、區(qū)房產(chǎn)管理部門批準,，不得改變房屋格局、外貌和用途,；

 （二）不得對房屋的內(nèi)外墻,、梁柱、樓板,、陽臺,、屋面及樓梯間鑿,、拆、搭,、占,；

 （三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。



 第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

 （一）擅自占用,、挖掘道路和綠地,，攀折花木；

 （二）占用公共場地,，損壞住宅小區(qū)公共公益設(shè)施,；

 （三）亂拋垃圾、雜物,；

 （四）違章建房,，亂搭、亂貼,、亂掛等,；

 （五）攀、劃,、涂,、抹園林藝術(shù)雕塑；

 （六）聚眾喧鬧,；

 （七）飼養(yǎng)禽畜,；

 （八）隨意停放車輛；

 （九）排放或堆放有毒有害物品等,。



 第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的房屋維修責(zé)任,，按下列規(guī)定劃分：

 （一）承租國有房屋的，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修,；

 （二）單位產(chǎn)權(quán)房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的,，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大,、中修項目,，按實際結(jié)算，由產(chǎn)權(quán)單位另行支付,；

 （三）個人全價購買商品房的,，公共部位及公共公益設(shè)施，由產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修,，其余部門由個人負責(zé)維修；

 （四）居民按住房制度改革政策購買的新,、舊公有住房,，公共部位及公共公益設(shè)施,，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修，其余部位由個人負責(zé)維修,；

 （五）動遷戶以商品房價格購買的增加面積房屋,，公共部位及公用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修，其余部位由個人負責(zé)維修,。

 凡物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修的,，其費用從房租和公共部位維修費中支出。個人負責(zé)維修部分,，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修,。



 第二十條 凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時進行修繕,。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后,，在限期內(nèi)未進行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕,，所發(fā)生的費用,，由責(zé)任人承擔(dān)。



 第二十一條 確屬為完善公共公益設(shè)施在小區(qū)內(nèi)增建房屋的,，須經(jīng)管委會同意并由市規(guī)劃部門審批后,，方可建設(shè)。




 第四章 住宅小區(qū)的驗收與接管





 第二十二條 住宅小區(qū)的房屋及公共公益配套設(shè)施必須統(tǒng)一規(guī)劃,，同步建設(shè),。



 第二十三條 住宅小區(qū)工程竣工后，應(yīng)嚴格按規(guī)定進行驗收,，驗收合格后方可進住,。



 第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅小區(qū)時，向小區(qū)管委會提供小區(qū)總建筑面積0．2％以上的小區(qū)管理用房,，其產(chǎn)權(quán)屬國家所有,。



 第二十五條 移交住宅小區(qū)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)資料：

 （一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖,、竣工總平面圖,；

 （二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖；

 （三）地下管網(wǎng)圖,；

 （四）其它必要的資料,。



 第二十六條 住宅小區(qū)在居民進住至住宅小區(qū)管委會成立前，由市房產(chǎn)管理部門臨時指定物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理,。管委會成立后,，小區(qū)管理工作由前期管理單位移交管委會。管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)時,，可優(yōu)先聘用進行前期管理的物業(yè)管理企業(yè),。




 第五章 住宅小區(qū)管理經(jīng)費的來源和使用





 第二十七條 新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位,，應(yīng)按建筑面積每平方米5元的標準，向市住宅建設(shè)管理部門交納住宅小區(qū)管理啟動基金,，該項基金計入建設(shè)成本,，并及時劃轉(zhuǎn)到市房產(chǎn)管理部門。



 第二十八條 住宅小區(qū)管理啟動基金由市房產(chǎn)管理部門設(shè)專帳統(tǒng)一管理,，統(tǒng)一安排使用,。其中50％作為新建住宅小區(qū)管理啟動經(jīng)費，50％作為已交付使用住宅小區(qū)的管理啟動經(jīng)費,。



 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)公司按住宅小區(qū)總建筑面積0．5％的比例并以成本價,，向管委會提供商服用房，產(chǎn)權(quán)歸國家所有,，撥用給小區(qū)管委會經(jīng)營使用,，其經(jīng)營收入全部用于住宅小區(qū)管理。



 第三十條 住宅小區(qū)內(nèi)單位自管房屋（含單位用房）,，按建筑面積每平方米每年一元伍角的標準,，向管委會交納住宅小區(qū)管理費。



 第三十一條 住宅小區(qū)內(nèi)直管住宅房屋和單位托管房屋,，按租金實收額劃出5％,，作為住宅小區(qū)管理經(jīng)費。



 第三十二條 住宅小區(qū)管理經(jīng)費可由小區(qū)管委會委托物業(yè)管理企業(yè)收取,。



 第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可按物業(yè)管理合同,，向居民收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費。其收費標準是：

 （一）一室戶每月交納5元,；

 （二）二室戶每月交納6元,；

 （三）三室戶每月交納7元；

 （四）四室戶及四室以上戶型每月交納8元,。



 第三十四條 房屋租金,、公用部分維修費、供水加壓費,、采暖費,，仍按規(guī)定執(zhí)行。



 第三十五條 小區(qū)管理經(jīng)費用于住宅小區(qū)公共公益設(shè)施的經(jīng)常性維護,、保養(yǎng)和住宅小區(qū)管理的日常支出,，不得挪作他用。



 第三十六條 住宅小區(qū)各項管理經(jīng)費的收支情況,，每半年向居民公布一次,，接受居民的監(jiān)督。




 第六章 罰則





 第三十七條 產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第十七條,、第十八條規(guī)定的,，由小區(qū)管委會委托物業(yè)管理企業(yè)予以制止,、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀并賠償損失,。



 第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的,，由管委會制止,，并責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴重的,，由市區(qū),、房產(chǎn)管理部門予以警告、責(zé)令限期改正,、賠償損失,，直至取消物業(yè)管理資格：

 （一）房屋及公共公益設(shè)施修繕不及時的；

 （二）擅自擴大收費范圍,，提高收費標準的,；

 （三）私搭亂建，改變房屋和公共公益設(shè)施用途的,；

 （四）違反物業(yè)管理合同及違反本管理辦法規(guī)定的,。



 第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定移交工程、未向小區(qū)提供管理用房或劃撥管理經(jīng)費的,，由市房產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門責(zé)令其限期履行,。



 第四十條 擅自將住宅小區(qū)管理經(jīng)費挪作它用的，由市,、區(qū)房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正,，對責(zé)任者予以行政處罰。構(gòu)成犯罪的,，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任,。



 第四十一條 對拒絕交納各項應(yīng)交費用的居民，物業(yè)管理企業(yè)可責(zé)令其限期交納,。逾期不交納者,，物業(yè)管理企業(yè)可采取停止供電、供水,、供氣等措施,，但應(yīng)提前五天書面通知當事人。




 第七章 附則



 第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)以外的縣（市）,、區(qū)居民生活區(qū)及二萬平方米以下住宅組團的管理工作,，可參照本辦法執(zhí)行。



 第四十三條 本辦法實施當中的具體問題,，由市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋,。



 第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。原《沈陽市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（沈政發(fā)〔1990〕62號）即行廢止。