• 【發(fā)布單位】81517
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1997-09-22
• 【生效日期】1997-09-22
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

 威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
 
（威政發(fā)〔1997〕52號1997年9月22日）
 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理,，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù)，提高居住環(huán)境質(zhì)量,，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于威海市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)收合格并實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū),。

 住宅小區(qū)范圍由物業(yè)管理主管部門會同有關(guān)部門劃定。



 第三條 本辦法所稱住宅小區(qū),，是指人口和住宅相對集中,、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施相對完善的居住區(qū)。本辦法所稱物業(yè),，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的公用設(shè)施,、設(shè)備和場地。本辦法所稱業(yè)主,，是指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人和使用人,。



 第四條 威海市房地產(chǎn)管理局是市人民政府實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門（以下稱市場物業(yè)管理主管部門），其主要職責(zé)是：

 （一）貫徹執(zhí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)和政策,，協(xié)調(diào)指導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,；

 （二）制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)；

 （三）審查住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)；

 （四）管理,、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金,、維修養(yǎng)護(hù)資金的投向和使用；

 （五）市人民政府授予的其他職責(zé),。環(huán)翠區(qū),、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門（以下稱區(qū)物業(yè)管理主管部門）,，負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，其主要職責(zé)是：

 （一）參與住宅小區(qū)物業(yè)驗(yàn)收，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)接管,；

 （二）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)初審,；

 （三）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金、維修養(yǎng)護(hù)資金的籌措,、管理,；

 （四）組織住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)、選聘和訂立合同,；

 （五）指導(dǎo),、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；

 （六）審批住宅小區(qū)物業(yè)重大維修項(xiàng)目及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預(yù),、決算,；

 （七）查處違反住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的行為。建設(shè),、財(cái)政,、工商、公安,、煤氣熱力,、廣播電視,、民政以及供電,、郵電等有關(guān)管理部門，應(yīng)按照各自的職責(zé),，協(xié)同搞好住宅小區(qū)物業(yè)管理,。




 第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)





 第五條 住宅小區(qū)設(shè)立業(yè)主代表大會，由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主及居委會推選的代表組成,。住宅小區(qū)業(yè)主代表大會代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免辦法,，由市物業(yè)管理主管部門會同建設(shè)、民政,、公安等根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定,。

 住宅小區(qū)業(yè)主代表大會行使下列職責(zé)：

 （一）選舉、罷免住宅小區(qū)管理委員會（以下稱管委會）的組成人員；

 （二）批準(zhǔn)管委會章程,；

 （三）聽取和審查管委會的工作報(bào)告,，監(jiān)督管委會的工作；

 （四）決定住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大事項(xiàng),；

 （五）制定和修改住宅小區(qū)物業(yè)管理公約,。



 第六條 住宅小區(qū)業(yè)主代表大會由管委會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次,。管委會負(fù)責(zé)在會議召開前15日內(nèi)將會議日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)業(yè)主代表大會各位代表,。有20％以上業(yè)主代表提議，管委會應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)業(yè)主代表大會,。住宅小區(qū)交付使用時(shí)的第一次業(yè)主代表大會,，由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位組織召集,。



 第七條 管委會由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生,，每屆任期3年，管委會委員一般為5－9人的單數(shù),。管委會委員由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會在代表中選舉產(chǎn)生,。管委會也可聘請居委會、有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔(dān)任委員,，但業(yè)主代表不得少于管委會委員總數(shù)的60％,。管委會設(shè)立主任1人，副主任1－2人,，由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生,。



 第八條 管委會在住宅小區(qū)業(yè)主代表大會的監(jiān)督下，代表業(yè)主的合法權(quán)益行使以下職權(quán)：

 （一）制定管委會章程和住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo),，經(jīng)業(yè)主代表大會批準(zhǔn)后組織實(shí)施,；

 （二）以招標(biāo)或協(xié)議方式，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè),，并與其簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同,；

 （三）審議住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；

 （四）協(xié)助物業(yè)管理主管部門按合同約定條款處理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴,；

 （五）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的實(shí)施,；

 （六）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)重大項(xiàng)目維修及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預(yù)、決算,。



 第九條 住宅小區(qū)物業(yè)管理與維護(hù)業(yè)務(wù),，由依法設(shè)立并取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)及資質(zhì)管理具體辦法,，由市物業(yè)管理主管部門制定,。



 第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同,，報(bào)市和區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)聘請有關(guān)專營企業(yè)或?qū)I(yè)人員承擔(dān)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目時(shí),，合同中規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任,，不隨之轉(zhuǎn)移。住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本,，由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一印制,。




 第三章 住宅小區(qū)物業(yè)驗(yàn)收與接管





 第十一條 住宅小區(qū)竣工或完成整治改造后，由建設(shè)行政主管部門會同物業(yè)管理主管部門及其他有關(guān)部門對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收,。驗(yàn)收合格后,，由區(qū)物業(yè)管理主管部門接管。已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)新建單體工程竣工后,，按前款規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收接管,。



 第十二條 有關(guān)部門或開發(fā)建設(shè)單位移交住宅小區(qū)或單體工程時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)物業(yè)管理主管部門移交下列工程建設(shè)資料：

 （一）住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件,；

 （二）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖,、竣工總平面圖；

 （三）房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施,、設(shè)備竣工圖,；

 （四）地下管網(wǎng)圖；

 （五）其他必要的資料,。



 第十三條 開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)內(nèi)承建的物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前,，可自行或者聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理。工程驗(yàn)收移交后,，由中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理,。開發(fā)建設(shè)單位對承建的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)自移交之日起一年內(nèi)負(fù)責(zé)保修,。



 第十四條 開發(fā)建設(shè)單位和房屋所有權(quán)人辦理出售,、出租或分配房屋的手續(xù)時(shí)，在房屋出售或租賃合同中,，應(yīng)對購,、租房者提出遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的約定。




 第四章 住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理





 第十五條 住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理按下列分工負(fù)責(zé)：

 （一）住宅房屋（不含未參加房改售房的公房）室內(nèi)維修,，由業(yè)主負(fù)責(zé),；住宅樓外墻面、樓梯間,、通道、屋頂?shù)裙灿貌课坏木S修及門窗油漆,，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),。非住宅房屋維修由業(yè)主負(fù)責(zé),。

 （二）住宅樓供電總表（含總表）以外線路的維修養(yǎng)護(hù)，由供電部門負(fù)責(zé),；總表至分表線路的維修養(yǎng)護(hù),，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；分表（含分表）至住戶室內(nèi)線路的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé),。

 （三）住宅樓自來水總表（含總表）以外管道的維修養(yǎng)護(hù),， 由自來水公司負(fù)

責(zé)； 總表至住戶室內(nèi)管道的維修養(yǎng)護(hù),，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),。自來水分表由業(yè)主

負(fù)責(zé)。

 （四）住宅樓化糞池至住戶室內(nèi)排污管道的維修養(yǎng)護(hù)及化糞池的清運(yùn)與維修,，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),；化糞池以外污水管道的維修養(yǎng)護(hù)，由污水處理廠負(fù)責(zé),。

 （五）將住宅樓袋裝生活垃圾送到指定堆放地點(diǎn),，由業(yè)主負(fù)責(zé)；將垃圾由堆放地點(diǎn)集中到垃圾站,，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),；將垃圾由垃圾站外運(yùn)，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé),。

 （六）住宅小區(qū)內(nèi)非市政道路及公共場地的維修養(yǎng)護(hù),、清掃保潔和綠化管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),。住宅小區(qū)內(nèi)供熱,、供氣、有線電視,、通訊,、消防、路燈,、市政工程設(shè)施的維護(hù)養(yǎng)護(hù),，由有關(guān)專業(yè)部門按各自職能負(fù)責(zé)。各專業(yè)部門可根據(jù)需要將物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),。住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的物業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系有關(guān)部門解決。



 第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi),，按照專業(yè)保安與群眾自治防范相結(jié)合的原則,，由物業(yè)管理企業(yè)配備保安人員，在公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下做好治安保衛(wèi)工作,。



 第十七條 住宅小區(qū)內(nèi)機(jī)動車輛停車場,，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理,。停車費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定收取。



 第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)繳納的水,、電,、煤氣、有線電視費(fèi),，由有關(guān)專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一向業(yè)主收取,。



 第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

 （一）未經(jīng)批準(zhǔn)，鑿,、拆房屋內(nèi)外承重墻,、梁、柱,、樓板或搭,、占陽臺、屋面,、通道,、樓梯間及墻體外空間；

 （二）超過設(shè)計(jì)負(fù)荷使用房屋或者安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備,；

 （三）在住宅樓或草廈內(nèi)開設(shè)餐飲,、娛樂項(xiàng)目；

 （四）將草廈用于居??；

 （五）隨意停放車輛；

 （六）裝飾裝修房屋不及時(shí)清除渣土,、垃圾,；

 （七）在公共場地、走廊,、屋頂,、樓梯內(nèi)亂拋垃圾、堆放雜物,；

 （八）有礙市容觀瞻的亂建,、亂搭、亂掛,、亂貼等,；

 （九）飼養(yǎng)禽畜；

 （十）排放或存放有毒有害物品,；

 （十一）踐踏,、占用綠地、攀折花木,；

 （十二）占用公共場地,，損壞公用設(shè)備和設(shè)施,；

 （十三）市人民政府規(guī)定禁止的其他行為,。



 第二十條 業(yè)主裝修房屋,，施工前應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)繳納裝修保證金。裝修結(jié)束后,，業(yè)主應(yīng)于3日內(nèi)將裝修垃圾清運(yùn)干凈,。對按時(shí)清運(yùn)裝修垃圾、未破壞原建筑主體結(jié)構(gòu)的,，物業(yè)管理企業(yè)將保證金退還業(yè)主,。裝修保證金收取標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理主管部門會同物價(jià)管理部門確定,。



 第二十一條 供電,、供氣、供排氣,、通訊及有線電視等部門在住宅小區(qū)內(nèi)挖掘市政道路及公共場地,，須按有關(guān)規(guī)定報(bào)批，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定,；按掘非市政道路及公共場地,，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,；在樓頂或者墻面架設(shè)管線,，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并按要求安裝架設(shè),。




 第五章 住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用





 第二十二條 從開發(fā)建設(shè)單位新開工建設(shè)項(xiàng)目繳納的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中提取10％,，作為住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金，由財(cái)政部門按季度劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理主管部門,，主要用于購置物業(yè)管理用房和設(shè)施,。



 第二十三條 住宅房屋維修資金來源：

 （一）從房改售房收入中按規(guī)定比例提取的共用部位、共用設(shè)施維修基金的利息,；

 （二）住宅用房業(yè)主按建筑面積每月每平方米0．10元繳納的房屋共用部位,、共用設(shè)施維修資金。

 前款所列（一）項(xiàng)資金,，由房改資金管理部門于每年年初劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理主管部門,。（二）項(xiàng)資金，由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主（不含未參加房改售房的公房所有權(quán)人）收取,，實(shí)行專戶儲存,，單樓核算，?？顚Ｓ?，定期向業(yè)主公布使用情況,。

 住宅小區(qū)內(nèi)未參加房改售房的公有住房的維修費(fèi)用，由房屋所有權(quán)人從房租收入中將維修專項(xiàng)費(fèi)用按季劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè),。



 第二十四條 用于非市政道路及公共場地的維修養(yǎng)護(hù),、綠化管理、衛(wèi)生清掃等所需資金,，年初由物業(yè)管理主管部門會同財(cái)政部門商定后,，從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中列支。



 第二十五條 專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)管理的項(xiàng)目,，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從委托費(fèi)中支付,。



 第二十六條 住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收??；代收代繳服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)向委托部門收取,。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門會同物業(yè)管理主管部門制定,。

 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主商定,。



 第二十七條 房屋所有權(quán)與使用權(quán)分離時(shí),，所有權(quán)人應(yīng)在租賃合同中明確規(guī)定使用權(quán)人須遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約，并將應(yīng)由使用權(quán)人繳納的有關(guān)費(fèi)用界定清楚,。業(yè)主應(yīng)將租賃合同副本交物業(yè)管理企業(yè)備案,。



 第二十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金和維修養(yǎng)護(hù)資金應(yīng)專款專用,，財(cái)政,、審計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，任何單位和個(gè)人不得擠占或挪用,。




 第六章 罰則





 第二十九條 違反本辦法第十九條規(guī)定的,，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，并責(zé)令其限期改正,；造成損失的,，責(zé)任者應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。情節(jié)嚴(yán)重的,，由有關(guān)部門按規(guī)定給予行政處罰,。



 第三十條 違反本辦法第二十條規(guī)定，業(yè)主裝修房屋不及時(shí)清運(yùn)垃圾的,，由物業(yè)管理企業(yè)組織清運(yùn),，費(fèi)用從裝修保證金中支付。支付后的剩余部分應(yīng)于垃圾清運(yùn)完畢后5日內(nèi)退還業(yè)主。



 第三十一條 違反本辦法第二十一條規(guī)定,，在住宅小區(qū)內(nèi)開挖非市政道路及公共場地,，在樓頂或墻面架設(shè)管線造成損失的，責(zé)任者應(yīng)負(fù)責(zé)賠償,；不按要求安裝架設(shè)管線的,，物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令其限期改正。



 第三十二條 人為造成公用設(shè)施或公用部位損壞的,，責(zé)任者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失,。



 第三十三條 無物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,，由市物業(yè)管理主管部門責(zé)令其停止從事物業(yè)管理業(yè)務(wù),，并沒收其非法所得；造成損失的,，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償,。



 第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定有下列情形之一的，業(yè)主及管委會可以投訴,，物業(yè)管理主管部門可根據(jù)情節(jié)輕重予以警告,、責(zé)令限期改正、賠償損失,；情節(jié)嚴(yán)重的,，由有關(guān)部門按規(guī)定處以罰款：

 （一）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)的；

 （二）管理制度不健全,、管理混亂的,；

 （三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,；

 （四）擅自將管理費(fèi)用挪作他用的,；

 （五）亂搭、亂建,、改變房屋和配套設(shè)施,、設(shè)備用途的；

 （六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為,。



 第三十五條 違反本法辦規(guī)定,，擠占或挪用住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金、維修養(yǎng)護(hù)資金的,，除限期退還擠占或者挪用資金外,，按《
國務(wù)院關(guān)于違反財(cái)政法規(guī)處罰的暫行規(guī)定》追究主要負(fù)責(zé)人或者直接責(zé)任人的責(zé)任。



 第三十六條 妨礙物業(yè)管理工作人員正常管理,，違反《
中華人民共和國治安管理處罰條例》的,，由公安機(jī)關(guān)依法給予處罰；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任,。



 第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)及其他工作人員,，應(yīng)盡職盡責(zé)、熱情為業(yè)主服務(wù),；對濫用職權(quán),、玩忽職守，給業(yè)主造成損失的,，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償,；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任,。




 第七章 附則



 第三十八條 各縣級市住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行,。



 第三十九條 本辦法由威海市房地產(chǎn)管理局組織實(shí)施。



 第四十條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。