• 【發(fā)布單位】80614
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1998-06-12
• 【生效日期】1998-06-12
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

撫順市人民政府令

撫順市人民政府令
 
（第四十六號(hào)）
 《撫順市商品住宅價(jià)格管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府第76次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布實(shí)施,。



 撫順市商品住宅價(jià)格管理辦法

 （1998年6月12日）




 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)我市商品住宅價(jià)格管理,，規(guī)范價(jià)格行為，保障國(guó)家,、經(jīng)營(yíng)者和購(gòu)房者的合法權(quán)益,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家,、省有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法,。



 第二條 本辦法所稱商品住宅是指具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)用于出售的住宅（含安居工程,、“三區(qū)”改造工程、節(jié)能建筑工程）,。



 第三條 凡在本行政區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商品住宅的開(kāi)發(fā)企業(yè),，均應(yīng)遵守本辦法,。



 第四條 市物價(jià)局是本市商品住宅價(jià)格管理的行政主管部門。市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)管理局,、市建行工程預(yù)算審查中心和市投資工程管理中心對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行審查,，由市物價(jià)局在接件后20日內(nèi)予以批準(zhǔn)后執(zhí)行。




 第二章 商品住宅價(jià)格的制定





 第五條 商品住宅實(shí)行竣工結(jié)算定價(jià)原則,。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品住宅竣工后或銷售前填報(bào)《商品住宅銷售（預(yù)售）價(jià)格申報(bào)審核表》向市物價(jià)局申請(qǐng)定價(jià),。在定價(jià)時(shí)要詳細(xì)提供各項(xiàng)工程成本、利潤(rùn),、稅金及代收代支費(fèi)用資料,，并提供有關(guān)審批文件和市建行工程預(yù)算審查中心（負(fù)責(zé)除市財(cái)政投資以外的商品住宅）和市投資工程管理中心（負(fù)責(zé)市財(cái)政投資部分商品住宅和安居工程）等審查后的預(yù)、結(jié)算定案單等資料,。

 開(kāi)發(fā)企業(yè)如需提前預(yù)售,，可在基礎(chǔ)工程結(jié)束前投資額達(dá)到總造價(jià)的25％以后，持上述資料報(bào)市物價(jià)局審批預(yù)售后,，方可預(yù)售,，待正式定價(jià)后一個(gè)月內(nèi)，按批準(zhǔn)的價(jià)格實(shí)行預(yù)售款多退少補(bǔ),。



 第六條 商品住宅銷售（預(yù)售）價(jià)格應(yīng)以合理成本和規(guī)定利潤(rùn),、法定稅金為基礎(chǔ)，結(jié)合國(guó)家政策和供需狀況要求確定,。具體由下列項(xiàng)目構(gòu)成：

 （一）成本費(fèi)用,。包括：土地費(fèi)用和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；規(guī)劃,、勘察測(cè)量,、設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；房屋主體和室外建筑安裝工程費(fèi),；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非商業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi),；貸款利息；管理費(fèi),；期間費(fèi)用,。其中：

 1,、土地費(fèi)用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi),，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

 2,、規(guī)劃,、勘察測(cè)量、設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)依據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算,；

 3,、房屋主體和室外建筑安裝的工程費(fèi),，按市建行工程預(yù)算審查中心或市投資工程管理中心審查定案后的費(fèi)用計(jì)算，對(duì)超出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)裝修的差價(jià)款,，另行收取,。

 4、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非商業(yè)性配套公共建筑費(fèi),，應(yīng)依據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用或工程結(jié)（預(yù)）算計(jì)算,；

 5、貸款利息,，在規(guī)定建筑周期內(nèi)如需貸款,，其利息根據(jù)銀行提供的地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均利息計(jì)算（預(yù)售時(shí)所交款利息沖減貸款利息）；

 6,、管理費(fèi),，以商品住宅成本費(fèi)用中1－4項(xiàng)之和為基數(shù)，按市開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查部門確定的等級(jí),，一,、二、三,、四,、五級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)分別按成本費(fèi)用的3．1％、2．8％,、2．6％,、2．4％、2．1％計(jì)算（各含審驗(yàn)費(fèi)0．1％）,；

 7,、期間費(fèi)用，指在開(kāi)發(fā)中所發(fā)生的不可遇見(jiàn)費(fèi)用和銷售環(huán)節(jié)中的有關(guān)費(fèi)用,。按成本費(fèi)用中1－4項(xiàng)之和的5‰計(jì)算,。

 （二）利潤(rùn)。按成本費(fèi)用中1－4項(xiàng)之和的5％計(jì)算,。

 （三）稅金,。按國(guó)家稅法規(guī)定執(zhí)行。

 （四）代收代支費(fèi)用,。指按國(guó)家有關(guān)規(guī)定為行政事業(yè)部門代收代繳的有關(guān)費(fèi)用,。按實(shí)際收支額計(jì)算。



 第七條 在計(jì)算成本費(fèi)用時(shí),，凡屬經(jīng)營(yíng)性建筑的建設(shè)費(fèi)不計(jì)入商品住宅價(jià)格,；商品住宅與工商等用房合建的（連體工程）共用費(fèi)用，按工程實(shí)際發(fā)生費(fèi)用或預(yù)結(jié)算費(fèi)用比例分?jǐn)?；?duì)動(dòng)遷拆除的舊料殘值款,、動(dòng)遷戶按政策交納的擴(kuò)大面積款,、“零米”動(dòng)遷交納的綜合造價(jià)款、有關(guān)部門投資及補(bǔ)貼款等,，一律沖減成本費(fèi)用,。




 第三章 價(jià)格管理





 第八條 在申報(bào)、審批價(jià)格時(shí),，對(duì)成片開(kāi)發(fā)的應(yīng)以小區(qū)為單位核定,，零星開(kāi)發(fā)的以單位工程核定，小區(qū)中有多家開(kāi)發(fā)的以每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程核定,；對(duì)建筑面積的確定,，應(yīng)以圖紙?jiān)O(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)；對(duì)銷售面積的確定,，以建設(shè)部《
商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行,；對(duì)擴(kuò)大面積款和“零米”動(dòng)遷綜合造價(jià)款的確定，一律以實(shí)際收款額為準(zhǔn),。



 第九條 對(duì)商品住宅樓層差價(jià),，允許在所審批平均銷售（預(yù)售）價(jià)格的基礎(chǔ)上上浮20％，但最終平均銷售價(jià)格,，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零,。



 第十條 在審核價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按成本費(fèi)用0．1％交納審驗(yàn)費(fèi)（含在管理費(fèi)中）,，作為委托法定審查部門核驗(yàn)商品住宅各項(xiàng)費(fèi)用的經(jīng)費(fèi),。



 第十一條 未經(jīng)市物價(jià)局審批銷售（預(yù)售）價(jià)格的商品住宅，不得銷售（預(yù)售）,，有關(guān)部門不得發(fā)放商品住宅銷售許可證,，新聞單位不得刊、播銷售（預(yù)售）廣告,；經(jīng)批價(jià)后開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在發(fā)布銷售廣告中公布銷售（預(yù)售）價(jià)格,。



 第十二條 審價(jià)公式：

 商品住宅銷售面積＝總建筑面積－動(dòng)遷還原面積－動(dòng)遷擴(kuò)大面積－工商用房面積和營(yíng)業(yè)性公共配套面積；

 商品住宅每平方米平均銷售（預(yù)售）價(jià)格＝〔成本費(fèi)用－拆房舊料殘值－動(dòng)遷擴(kuò)大面積款－“零米”動(dòng)遷綜合造價(jià)款－投資及補(bǔ)貼款＋利潤(rùn)＋稅金＋代收代支行政事業(yè)性收費(fèi)〕÷商品住宅銷售建筑面積,。




 第四章 罰則





 第十三條 對(duì)有下列行為之一的,，由市物價(jià)檢查部門根據(jù)《遼寧省價(jià)格監(jiān)督檢查條例》予以糾正和行政處罰：

 （一）越權(quán)定價(jià)銷售的，責(zé)令改正,，退回非法所得,，無(wú)法退回的，予以沒(méi)收,，并處以1000元至3000元罰款,；

 （二）擅自提價(jià)的，除全部沒(méi)收提價(jià)款外處以提價(jià)總額1至5倍罰款,；

 （三）在正式定價(jià)后,，在一個(gè)月內(nèi)不退還購(gòu)房者高于預(yù)售價(jià)差價(jià)款的，除限期退還外,，處以差價(jià)款的1至5倍罰款,；

 （四）在發(fā)布銷售（預(yù)售）廣告中不公布所批銷售（預(yù)售）價(jià)格的，處于5000元罰款,。



 第十四條 物價(jià)局及其工作人員濫用職權(quán),、徇私舞弊，給公民人身或者財(cái)產(chǎn)造成損害,、給法人或者其它組織造成損失的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。




 第五章 附則



 第十五條 對(duì)外國(guó)人,、僑胞和港,、澳、臺(tái)同胞在我市開(kāi)發(fā)出售商品住宅的,，在價(jià)格管理方面按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第十六條 本辦法應(yīng)用中的具體問(wèn)題由市物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋。



 第十七條 本辦法自公布之日起施行,。