• 【發(fā)布單位】80705
• 【發(fā)布文號(hào)】長(zhǎng)春市人民政府令第9號(hào)
• 【發(fā)布日期】1998-07-21
• 【生效日期】1998-07-21
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

長(zhǎng)春市公有住房售后管理辦法

 長(zhǎng)春市公有住房售后管理辦法
 
（1998年7月21日長(zhǎng)春市人民政府令第9號(hào)）
 第一章 總則





 第一條 為了深化我市住房制度改革，加強(qiáng)公有住房出售后的管理,，維護(hù)售購(gòu)房人雙方合法權(quán)益,，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合我市實(shí)際,，制定本辦法。



 第二條 凡在我市市區(qū)內(nèi)依照《長(zhǎng)春市出售公有住房管理辦法》出售的公有住房,，均適用本辦法,。

 出售公有住房的單位和購(gòu)買(mǎi)公有住房的個(gè)人,，必須遵守本辦法。



 第三條 本辦法所稱公有住房售后管理,，是指公有住房出售給個(gè)人后,，對(duì)房屋自用部位、自用設(shè)備,、共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修、使用的管理,。



 第四條 本辦法所稱自用部位,，是指戶門(mén)以內(nèi)的部位和自用陽(yáng)臺(tái)。

 本辦法所稱自用設(shè)備,，是指戶門(mén)以內(nèi)上水,、電照、煤氣表以內(nèi)的管線和暖氣支管,、散熱器及衛(wèi)生設(shè)施,。

 本辦法所稱共用部位，是指樓板,、屋面,、梁、柱,、內(nèi)外墻體,、基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和樓梯間、水箱間,、共用走廊,、共用門(mén)廳、樓內(nèi)存車(chē)庫(kù)院落,、共用廚房,、共用廁所。

 本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備,，是指共用的給排水管道,、二次供水設(shè)施、樓內(nèi)暖氣管道,、落水管,、郵政信箱、垃圾道,、煙囪,、共用照明、共用天線。



 第五條 市房地產(chǎn)管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部門(mén),，負(fù)責(zé)我市公有住房售后的統(tǒng)一管理工作,。



 第六條 城建、公用,、環(huán)保,、公安、工商,、電業(yè),、電信、郵政,、衛(wèi)生等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，配合房地產(chǎn)管理部門(mén)做好公有住房售后的管理工作。




 第二章 管理組織和職責(zé)





 第七條 公有住房出售后,，一幢住宅樓出售率（戶）達(dá)到50％以上,，尚沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的，市房地產(chǎn)管理部門(mén)指定的售房單位應(yīng)當(dāng)同房屋產(chǎn)權(quán)人建立售后房屋臨時(shí)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱臨時(shí)管委會(huì)）,。

 臨時(shí)管委會(huì)的職責(zé)：

 （一）制定管委會(huì)章程,，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人，使用人合法權(quán)利,；

 （二）決定選聘物業(yè)管理單位,，代表房屋產(chǎn)權(quán)人，使用人簽訂房屋委托管理合同,；

 （三）審議物業(yè)管理單位維修資金的使用計(jì)劃,；

 （四）審議物業(yè)管理單位制訂的年度管理計(jì)劃，決定房屋維修和管理服務(wù)的重大事項(xiàng),；

 （五）檢查,、監(jiān)督物業(yè)管理單位對(duì)房屋的管理工作。



 第八條 建立臨時(shí)管委會(huì)時(shí),，應(yīng)當(dāng)提交建立臨時(shí)管委會(huì)申請(qǐng)書(shū),、《臨時(shí)管委會(huì)章程》、臨時(shí)管委會(huì)成員名單和辦公場(chǎng)所等有關(guān)資料,，報(bào)市房地產(chǎn)管理部門(mén)審批備案,。

 臨時(shí)管委會(huì)的成員應(yīng)為兼職,，主任由市房地產(chǎn)管理部門(mén)指定的售房單位派人兼任,，其他成員可參照《長(zhǎng)春市住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)選舉辦法》的有關(guān)規(guī)定在購(gòu)房人代表中選舉產(chǎn)生。



 第九條 臨時(shí)管委會(huì)管理的房屋納入住宅小區(qū)物業(yè)管理后,，臨時(shí)管委會(huì)的職能由住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)行使,。雙方應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)管理部門(mén)監(jiān)督下，做好工作的交接。住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)中應(yīng)當(dāng)有購(gòu)房人代表,，代表名額由房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)不同情況確定,。



 第十條 出售的公有住房已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的，仍由物業(yè)管理單位管理,，物業(yè)管理委員會(huì)中應(yīng)當(dāng)有購(gòu)房人代表參加,，代表名額由房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)不同情況確定。




 第三章 共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修資金

 的來(lái)源和使用管理





 第十一條 共有部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡(jiǎn)稱共用資金）分為維修儲(chǔ)備基金、個(gè)人維修資金,。其來(lái)源為：

 （一）維修儲(chǔ)備基金：非高層建筑售房款總額的20％,，高層建筑售房款總額的35％。

 （二）個(gè)人維修資金：產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納的房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修資金,。

 （三）維修儲(chǔ)備基金、個(gè)維修資金的存款利息,。



 第十二條 共用資金的管理：

 （一）共用資金的賬簿,，必須委托有物業(yè)管理資質(zhì)的單位進(jìn)行管理。

 （二）共用資金應(yīng)以臨時(shí)管委會(huì)或物業(yè)小區(qū)管理委員會(huì)的名義按有關(guān)規(guī)定手續(xù)存儲(chǔ)到市住房資金管理中心,，以樓房幢為單位設(shè)立賬目,，單獨(dú)使用，單獨(dú)核算,，?？顚Ｓ茫魏螁挝换騻€(gè)人均不得截留,、挪用,。

 （三）受委托的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)每六個(gè)月向小區(qū)管委會(huì)或者產(chǎn)權(quán)人公布一次房屋共用資金的使用情況。



 第十三條 共用資金的使用：

 （一）維修儲(chǔ)備基金用于房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的大,、中維修。

 （二）維修儲(chǔ)備基金在使用時(shí),，由臨時(shí)管委會(huì)或者小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)提交使用計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)算書(shū),，經(jīng)市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱房改辦）審批后，持批準(zhǔn)書(shū)到銀行辦理用款手續(xù),。

 （三）受委托的物業(yè)管理單位對(duì)共用資金的使用,，必須自覺(jué)接受財(cái)政、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督檢查,。



 第十四條 房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的大修，是指需牽動(dòng)或者拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程,；大修工程一次費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25％以上,，大修后的房屋必須符合基本完好或者完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

 房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的中修,，是指需牽動(dòng)或者拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程,；中修工程一次費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新造價(jià)的20％以下,，中修后的房屋70％以上必須符合基本完好或者完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

 房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的小修,，是指及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程,；小修工程的綜合年均費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1％以下,。




 第四章 使用管理





 第十五條 產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)自覺(jué)遵守房屋管理有關(guān)規(guī)定,，嚴(yán)格按照規(guī)定要求,，使用和維護(hù)房屋及設(shè)施設(shè)備。



 第十六條 產(chǎn)權(quán)人,、使用人不得拆改自住房屋的承重結(jié)構(gòu),；確需拆改房屋非承重結(jié)構(gòu)或者設(shè)施設(shè)備時(shí)，必須向物業(yè)管理單位遞交書(shū)面申請(qǐng),，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定,，市房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)后，方可施工,。



 第十七條 產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓住房前應(yīng)當(dāng)事先報(bào)告物業(yè)管理單位,，所轉(zhuǎn)讓房屋的維修儲(chǔ)備基金受房人享有使用權(quán)，仍用于該房屋的維修,。



 第十八條 以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房,，使用時(shí)需要改變?cè)》啃再|(zhì)，從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),，必須在不影響房屋使用安全和房屋壽命,，不影響周?chē)h(huán)境和市容，不妨礙毗鄰住房使用的前提下,，經(jīng)房管會(huì)同意,，報(bào)房管行政部門(mén)審批后，方可向有關(guān)部門(mén)申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房,，使用時(shí)需要改變?cè)》啃再|(zhì)的，還需征得售房單位的同意,。



 第十九條 第二層或二層以上的住房,，原則上不得改變其使用性質(zhì)。



 第二十條 以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房,，出租或出售,，按照《長(zhǎng)春市出售公有住房管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 第二十一條 房屋產(chǎn)權(quán)人,、使用人不得阻撓共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的修繕；因阻撓修繕造成人身傷害,、財(cái)產(chǎn)損失的,，由阻撓人依法承擔(dān)法律責(zé)任。




 第五章 維修管理





 第二十二條 公有住房售后維修費(fèi)用的分擔(dān)：

 （一）自用部位,、自用設(shè)施設(shè)備的維修更新所需費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān),。

 （二）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的小修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人從個(gè)人維修資金中支付。

 （三）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大,、中維修費(fèi)用從維修儲(chǔ)備基金中支付,。當(dāng)維修儲(chǔ)備基金不足時(shí)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi),，以保證房屋的正常使用。



 第二十三條 住房出售后,，入樓戶閥門(mén)以外的供水,、電信、電照,、煤氣,、供暖等設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),，依照有關(guān)規(guī)定劃分的責(zé)任執(zhí)行,。

 住房采暖費(fèi)在市政府沒(méi)有新的規(guī)定之前仍由原渠道解決。



 第二十四條 公有住房出售后,，需要進(jìn)行維修的,，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：

 （一）房屋由受委托的物業(yè)管理單位進(jìn)行維修。

 （二）房屋需要小修的,，產(chǎn)權(quán)人,、使用人應(yīng)當(dāng)向住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)報(bào)告，物業(yè)單位在接到住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)的通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予修繕,，確保維修質(zhì)量,。

 （三）房屋需要大,、中修的，受委托的物業(yè)管理單位在接到住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或者臨時(shí)管委會(huì)提交的維修儲(chǔ)備基金批準(zhǔn)使用計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)算書(shū)后,，方可施工,。




 第六章 法律責(zé)任





 第二十五條 違反本辦法第十一條規(guī)定售房單位仍未建立維修儲(chǔ)備基金的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)限期建立,，逾期仍未建立的,，依照有關(guān)規(guī)定予以處罰。



 第二十六條 違反本辦法第十二條第二項(xiàng)規(guī)定,，擅自截留,、挪用共用資金的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)限期改正,，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。



 第二十七條 違反本辦法規(guī)定,，受委托的物業(yè)管理單位不及時(shí)維修房屋,、設(shè)施設(shè)備的，或者維修達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,，由房地產(chǎn)管理部門(mén)限期改正,，并給予10000元以下罰款；給產(chǎn)權(quán)人,、使用人造成損失的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。



 第二十八條 違反本辦法其他條款規(guī)定的,，由有關(guān)部門(mén)依照有關(guān)法律,、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰,。



 第二十九條 當(dāng)事人對(duì)處罰決定不服的,，可以在接到處罰決定書(shū)之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的,，可以在接到復(fù)議決定書(shū)之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴,；當(dāng)事人也可以自接到處罰決定書(shū)之日起十五日內(nèi)直接向人民法院起訴。

 當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的,，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。




 第七章 附則



 第三十條 各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。



 第三十一條 本辦法由市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋,。



 第三十二條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)組織實(shí)施,。



 第三十三條 本辦法自公布之日起施行。