• 【發(fā)布單位】作者：孟紹群
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• 【發(fā)布日期】2004-11-12 19:37:10
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• 【文件來源】來源：法制日報
• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法能否成為業(yè)主維權(quán)的救命草-

物權(quán)法是業(yè)主維權(quán)的救命草嗎 還需細則和司法解釋以及政府監(jiān)督與監(jiān)管



 自然界里的野生動物用氣味或者體液劃出自己在山林間的權(quán)利邊界,，而業(yè)主們花了大錢,，卻只清楚自己的住房空間，搞不清小區(qū)的綠地,、會所,、車庫等的產(chǎn)權(quán)歸誰，也不清楚物業(yè)管理用房是否列入分攤……一系列模糊的物權(quán)界定,，讓業(yè)主們根本不知道自己購買的是什么,。



 “物業(yè)管理條例諸多條文顯得過于空泛，實際操作性較差,?！狈康禺a(chǎn)界知名律師秦兵在這一條例出臺時就曾尖銳地指出過。實踐證明,，也正是這些毛病,，使得業(yè)主在維權(quán)時普遍感到物業(yè)管理條例幫不上他們的忙,。



 在這種情況下，10月底傳出的將于明年3月出臺的物權(quán)法,，無疑給苦于找不到法律幫助的維權(quán)業(yè)主帶來了福音,。



 “有了物權(quán)法，業(yè)主維權(quán)中出現(xiàn)的所有問題就能解決了”,，“物權(quán)法可以幫助業(yè)主實現(xiàn)完全的業(yè)主自我管理”,，從這些話語中可以看出，廣大業(yè)主對物權(quán)法寄予了很大的希望,。他們的愿望能實現(xiàn)嗎,？物權(quán)法是業(yè)主維權(quán)的救命稻草嗎？11月9日,，記者采訪了著名法學(xué)家,、中國人民大學(xué)法學(xué)院楊立新教授。



 建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有對建筑物的完全管理權(quán)



 楊立新教授說,，我們今天所說的業(yè)主，不是一個法律的概念,，只有建筑物區(qū)分所有權(quán)人這個概念,，才是現(xiàn)代社會的城市主體居住建筑物所有人的概念。



 物權(quán)法草案規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,，就規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本問題,。所謂業(yè)主的完全的自我管理，就是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的管理權(quán)的內(nèi)容,。究竟建筑物區(qū)分所有權(quán)人對于自己所有的建筑物應(yīng)當怎樣進行管理,，物權(quán)法草案第68條至第79條做了完整的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照該法的規(guī)定,，享有對建筑物的完全的管理權(quán),，當然是自主管理。



 物權(quán)法出臺后,，物業(yè)管理中存在的問題基本會得到解決



 “物業(yè)管理條例就是區(qū)分所有建筑物的管理辦法,，但它是在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度遲遲沒有建立的情況下，先行出臺的,。但是,，為應(yīng)急需，也是必須的,?！睏盍⑿陆淌谥赋觯飿I(yè)管理條例存在較多的缺陷,，不是一個完備的法規(guī),?！安贿^，當明年我國的物權(quán)法出臺之后,，物業(yè)管理中存在的問題基本會得到解決,。”立法通過之后,，建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本規(guī)則就有了根據(jù),，有了章程，盡管還會存在一些立法不足的問題,，但是基本的規(guī)則有了,，也就好辦了。



 不能說物權(quán)法就能彌補物管條例可操作性差的缺陷



 有人說,，有了物權(quán)法,，物業(yè)管理條例可操作性差的缺陷便可迎刃而解?！拔铱床荒苓@樣說,。”楊立新教授解釋說,，物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定是較為原則的規(guī)定,，它需要法規(guī)的補充，而不是它補充了物業(yè)管理條例的缺陷,。物權(quán)法通過之后,，還需要制定必要的建筑物區(qū)分所有權(quán)管理的細則，制定相關(guān)的司法解釋,，使之更具操作性,。



 物權(quán)法不是仙丹，還需政府的監(jiān)督和監(jiān)管



 “正像諺語講的那樣‘徒法難以自行’,，僅僅有好的法律規(guī)定,，還不能解決所有的問題，必須有嚴格執(zhí)法的司法保障的嚴格的法律監(jiān)督和監(jiān)管,?！睏罱淌谡J為，除了物權(quán)法之外,，首要的是政府的監(jiān)督和監(jiān)管,。政府有關(guān)部門對區(qū)分所有建筑物的監(jiān)管，涉及到人的權(quán)利和安全,，必須嚴格監(jiān)督和監(jiān)管,，發(fā)現(xiàn)有違反物權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的行為，必須依法糾正，予以處置,。



 其次,，對于實施建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中的糾紛，訴訟到法院,，法院依法辦案,，嚴格執(zhí)法，這樣就能形成違法者無路可逃的氛圍,，物權(quán)法的規(guī)定自然也就貫徹始終了,。



 清理所有涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律法規(guī)



 物權(quán)法通過立法之后，對于所有涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的國家立法,、行政法規(guī),、部門規(guī)章、地方立法,、地方規(guī)章,，都必須進行清理，凡是違背物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定的,，都必須廢除,。按照物權(quán)法的規(guī)定，制定新的立法,、法規(guī),、規(guī)章、辦法,。凡是違反物權(quán)法建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定的這些立法,、法規(guī),、規(guī)章,、辦法，都是無效的,，不能再繼續(xù)實施,。



 用區(qū)分所有建筑物管理條例取代物業(yè)管理條例



 至于物權(quán)法與物業(yè)管理條例如何協(xié)調(diào)的問題，楊教授認為有兩個辦法：



 第一是物權(quán)法通過立法之后,，修改現(xiàn)行的物業(yè)管理條例,，將其僅僅規(guī)定為對物業(yè)管理進行規(guī)范的法規(guī)；另行制定《區(qū)分所有建筑物管理條例》,；



 第二是物權(quán)法通過之后,，廢除物業(yè)管理條例，制定區(qū)分所有建筑物管理條例,，重點規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人對區(qū)分所有建筑物的管理權(quán),，將物業(yè)管理作為其中一個問題進行規(guī)定，是區(qū)分所有人行使自己的管理權(quán)的一個問題來規(guī)定。



 “我傾向于后一種辦法,?！睏罱淌谡f。需要可操作性強的法律



 業(yè)委會選舉程序不清,、備案難,、物業(yè)收費不透明、擔心公共維修基金被挪用,、業(yè)主拿不到小區(qū)公用部位的收益……物業(yè)管理條例實施一年來發(fā)生的諸多問題,，聽起來并不陌生。這些在物業(yè)管理條例實施之前就已經(jīng)顯現(xiàn)的問題,，不但依然存在,，而且更加尖銳了。我們不禁要問：為什么有了法卻與沒有法時出現(xiàn)的問題一個樣,？物業(yè)管理條例怎么就幫不上業(yè)主的忙呢,？



 筆者認為，一個重要的原因就是物業(yè)管理條例的可操作性不強,。任何一項權(quán)利只有在同時具備了行使這一權(quán)利的方式和權(quán)利受到侵害時應(yīng)當獲得的救濟時,，才稱得上是一項實實在在的權(quán)利。物業(yè)管理條例雖然規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的10項權(quán)利,，但具體如何行使并不明確,，這等于給業(yè)主開了張空頭支票。



 縱觀整個物業(yè)管理條例,，國家提倡業(yè)主如何如何,，類似的“提倡”式條款不止一次出現(xiàn)。本來立法的就是靠國家的強制力來規(guī)范權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，只“提倡”而不做硬性規(guī)定,，并且對違反法律所要求的行為也缺少必要的罰則，必然造成操作過程出現(xiàn)諸多的麻煩和尷尬,。



 長期以來,，我國立法的指導(dǎo)觀念就是“宜粗不宜細”，立法時追求一種比較“原則”的做法,。然而法律就是用來解決現(xiàn)實糾紛的,，生活中當然更多是一些雞毛蒜皮的事，法律過于粗線條容易導(dǎo)致理解和執(zhí)行上的爭執(zhí)沖突,，以及無所適從,，這怎么能真正解決糾紛呢？



 實踐中的常態(tài)做法是由國務(wù)院,、最高人民法院,、省一級人大及其常委會等制定實施辦法,、實施細則與司法解釋等。而這些實施細則,、司法解釋在具體,、明確了法律條文的同時，也在某種意義上“架空”了相應(yīng)的法律,。況且,，它們往往在法律出臺后相當長的一段時間才能出臺。而國家的法律生效后就必須執(zhí)行,，可是可操作性差又讓人難以執(zhí)行得好,。如此，就出現(xiàn)了問題：物業(yè)管理條例出臺一年多了,，多數(shù)地方相關(guān)的實施細則至今還沒有出臺,。那么，在這段時間里比較原則的物業(yè)條例在具體實施中問題頻繁出現(xiàn),，法律順利實施遭遇挑戰(zhàn),。立法本意難以得到良好實現(xiàn)，其實施效果也就可想而知了,。



 宜粗不宜細造成法律的可操作性差,，并不是物業(yè)管理條例所特有的，同樣的問題也出在道路交通安全法上,，出現(xiàn)在婚姻登記條例上,，出現(xiàn)在行政復(fù)議條例以及不少立法上。



 提出問題是為了有針對性地解決問題,。廣大業(yè)主需要一部操作性強的物業(yè)管理方面的法律,，但這不是一下子就能實現(xiàn)的。物業(yè)管理條例的完善是需要時間來打磨的,，也許我們現(xiàn)在少些抱怨,，多為完善、細化條例做些扎實工作,，會更實際些,。