• 【發(fā)布單位】作者：沈鳳麗
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• 【發(fā)布日期】2007-03-20 08:41:03
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• 【文件來源】來源：新聞晨報
• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法10大民生熱點(diǎn)解析：買房應(yīng)辦理物權(quán)登記-

不登記，房子不算真正屬于你



 法律規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力,。未辦理物權(quán)登記的，不影響當(dāng)事人之間訂立的不動產(chǎn)物權(quán)的合同效力,。



 解析：登記始終是與物權(quán)的設(shè)立和變動聯(lián)系在一起的,。不動產(chǎn)的登記，就是要把不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的事實(shí)登記在登記簿上,。比如買房,，就要到房屋登記機(jī)構(gòu)登記，這就意味著這套房子屬于你了,。一旦其他人也要購買這套房屋,，一看不動產(chǎn)登記簿就知道這套房子已經(jīng)有了主人，不能再買賣了,。如果沒有辦理登記手續(xù),，而開發(fā)商又把這套房賣給別人，并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在別人名下。這時,，盡管你與開發(fā)商的這份合同是有效的,，你可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開發(fā)商賠償損失,，但是你對于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了,。



 異議登記15天內(nèi)不起訴，失效



 法律規(guī)定：權(quán)利人,、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的,，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,，利害關(guān)系人可以申請異議登記,。申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效,。



 解析：比如,，小王與戀人小李決定共同購房，可是后來發(fā)現(xiàn)登記時只登記了小李一個人的名字,。這時,，小王就可以要求登記機(jī)關(guān)更正。如果小李不同意更正,，小王就可以申請異議登記,。但是特別要注意的是，一旦進(jìn)行異議登記,，15天內(nèi)一定要起訴,，否則就失效了。同樣,，如果小李覺得小王的異議登記是不對的,，給他造成了損失，也可以要求小王賠償,。



 預(yù)告登記,，防止“一房二主”



 法律規(guī)定：簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記,。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,。



 解析：預(yù)告登記可以保證登記人的優(yōu)先購買權(quán),，也可以有效抑制房屋買賣中“一女二嫁”的欺詐現(xiàn)象。此前發(fā)生不少類似案例,，購房者與賣房人簽訂買賣合同,，支付了部分房款后,，等待產(chǎn)證下達(dá)。期間,，賣房人又把房子轉(zhuǎn)賣給了別人,，并給別人辦出了產(chǎn)證，結(jié)果就造成了兩位購房者搶房,，并和房產(chǎn)公司打起了連環(huán)官司,。



 今后，購房者在和賣房人簽訂了買賣合同后,，就可以到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記,，在付完房款后，再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記,。這樣就可以避免“一女二嫁”了,。要注意的是，從可以辦理登記之日起3個月內(nèi)要登記,，否則預(yù)告登記就失效了,。



 登記機(jī)構(gòu)出錯造成損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任



 法律規(guī)定：當(dāng)事人提供虛假材料申請登記,，給他人造成損害的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤,，給他人造成損害的,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后,，可以向造成登記錯誤的人追償,。



 解析：生活中，經(jīng)常發(fā)生登記錯誤的情形,。這時,，登記機(jī)關(guān)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，是一個極富爭議的問題,。這次通過的物權(quán)法明確規(guī)定,，因登記錯誤，給他人造成損害的,，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。但是，這種情況下登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任的條件,，仍然可能會存在爭議,。



 例如，登記錯誤并非由于登記機(jī)關(guān)的過錯造成，或者說,，登記人提供的虛假材料,，登記機(jī)關(guān)盡管非常謹(jǐn)慎也無法查明，這時,，登記機(jī)關(guān)是否仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,，可能會有爭議。這是因?yàn)?，我國民法確立承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任一般都要求當(dāng)事人具有過錯,。如果不區(qū)分任何情況，都要求登記機(jī)關(guān)對任何錯誤都一概承擔(dān)賠償責(zé)任,，登記機(jī)關(guān)的責(zé)任就會過重,。這樣會造成登記機(jī)關(guān)加大審查范圍，加重登記成本,，也會使登記機(jī)關(guān)延長審查時間,，影響登記的效率。



 不動產(chǎn)登記費(fèi)用按件收取



 法律規(guī)定：不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取,，不得按照不動產(chǎn)的面積,、體積或者價額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定,。



 解析：明確了不動產(chǎn)登記費(fèi)收取方式是按件收取,。



 拆遷、征地應(yīng)當(dāng)給予足額補(bǔ)償



 法律規(guī)定：為了公共利益的需要,，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位,、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。



 解析：拆遷,、征地關(guān)系到老百姓切身利益,，此次明確規(guī)定此前提必須是為了公共利益。而相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也明確,，征收集體所有的土地,，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi),、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,，并且要安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用；征收個人住宅的,，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償并保障被征收人的居住條件,。



 同時還規(guī)定，任何單位和個人不得貪污,、挪用,、私分,、截留,、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,。



 國家搶險救災(zāi)可以征用房屋



 法律規(guī)定：因搶險、救災(zāi)等緊急需要,，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位,、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。



 解析：面對緊急需要,，集體和個人都有義務(wù)提供便利,。但同時也明確，被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后,，應(yīng)當(dāng)返還被征用人,。如果被征用或者征用后毀損、滅失的,，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償,。



 建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期



 法律規(guī)定：住宅建筑用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期,。



 解析：住宅用地使用權(quán)期間屆滿后如何處理是許多住宅所有權(quán)人的一塊心病,。我國土地屬于國家所有，但住宅的土地使用期限是70年,。70年后如何處理并不明確,。此次規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿后自動續(xù)期,。這就從根本上解決了住宅所有權(quán)人的擔(dān)憂,。



 財產(chǎn)被毀損，可要求恢復(fù)原狀



 法律規(guī)定：造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的,，權(quán)利人可以請求修理,、重作、更換或者恢復(fù)原狀,。



 解析：物權(quán)請求權(quán)是專門針對物權(quán)的法律救濟(jì)措施,，是對物權(quán)的特殊保護(hù)辦法。比如公交車沖到路邊民宅內(nèi),，撞壞了民宅,，那就可以要求恢復(fù)原狀。不能恢復(fù)的,，可以要求賠償,。



 鄰居枯枝欲墜砸車，車主可請求排除妨害



 規(guī)定：妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的,，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險,。



 解析：這針對的是某種“危險狀態(tài)”,。比如一棵大樹的枯枝伸到鄰居的院子上面，搖搖欲墜,，下面正好停放著鄰居的車,，鄰居就擔(dān)心枯枝掉下來砸壞愛車，這時就可以要求消除危險,，讓大樹的主人把枯枝砍掉,，或者自己雇人把枯枝砍掉，由樹的主人或管理人承擔(dān)費(fèi)用,。



 物權(quán)保護(hù)還可以用仲裁解決



 法律規(guī)定：物權(quán)受到侵害的,，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解,、仲裁,、訴訟等途徑解決。



 解析：增加了仲裁這一解決途徑,。



 買受人善意取得財產(chǎn)可不歸還



 法律規(guī)定：受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的,，就可以取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)。



 解析：這次物權(quán)法特別值得引起重視的是,，明確了不動產(chǎn)也同樣適用善意取得,。實(shí)踐中，不少人都會把房屋,、股權(quán)等登記在他人名下,。在確立善意取得制度后，這種做法風(fēng)險極大,，因?yàn)橛辛松埔馊〉弥贫?，一旦登記的?quán)利人將房屋出售他人，實(shí)際權(quán)利人就不能要求他人返還房屋了,。很多國家都是規(guī)定動產(chǎn)才可以適用善意取得,，我國物權(quán)法這樣規(guī)定主要是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)交易活躍，登記制度不完善,，登記權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不一致,，很容易使交易對方發(fā)生判斷失誤。如果沒有善意取得制度,，極易導(dǎo)致房屋買受人喪失權(quán)利,。



 比如，夫妻共同買房,，但是產(chǎn)證是丈夫的名字,，丈夫瞞著妻子把房子賣給了別人。別人如果確實(shí)不知道這是夫妻共同財產(chǎn),，且支付了合理的房款,，就可認(rèn)為是善意取得,。那就可以不必歸還該套房屋。至于他們夫妻之間的財產(chǎn)爭議,，只能由他們自行解決了,。



 拾到財物應(yīng)當(dāng)及時通知權(quán)利人



 法律規(guī)定：拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人,。拾得人應(yīng)當(dāng)及時通知權(quán)利人領(lǐng)取,，或者送交公安等有關(guān)部門,。



 解析：草案此前規(guī)定,，拾得遺失物起20日內(nèi)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交有關(guān)部門,。但可能考慮到實(shí)際情況,，覺得過于嚴(yán)格，把時間限期去除了,。



 拿回失物,，懸賞承諾應(yīng)當(dāng)兌現(xiàn)



 法律規(guī)定：權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用,。權(quán)利人懸賞尋找遺失物的,，領(lǐng)取遺失物時應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。



 解析：明確了拾得人或者有關(guān)部門可以收取遺失物的保管等必要費(fèi)用,。我們經(jīng)常能看到有人懸賞尋找遺失物,。這種情況下，明確應(yīng)當(dāng)按照其承諾向拾得人支付報酬,。



 鄰居維修管道要提供方便



 法律規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人因建造,、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜,、水管,、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地,、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。



 解析：此前因?yàn)樾薹孔?、通管道等問題,，引發(fā)鄰居之間糾紛很多，此次明確規(guī)定,，如果鄰居必須要通行,，或者通管道等，必須要提供必要的便利,。比如樓下鄰居發(fā)現(xiàn)家中管道堵了,，問題可能出在樓上,，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進(jìn)行管道的檢查,。



 采光權(quán),、通風(fēng)權(quán)受到法律保護(hù)



 法律規(guī)定：建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng),、采光和日照。



 解析：將陽光權(quán),、通風(fēng)權(quán),、采光權(quán)等寫入物權(quán)法，是將公民權(quán)利進(jìn)一步細(xì)化,。此前有過很多類似案例,。例如，兩幢房子之間間距狹窄,，前幢大樓在屋頂樹起大廣告牌,，影響到了另一幢房子的陽光照射。這時,，居民可到法院訴訟,，要求前幢大樓拆除廣告牌等。根據(jù)上述規(guī)定,，如果建筑物確實(shí)妨礙了相鄰建筑物的這幾項(xiàng)權(quán)利,，就可以要求合法維權(quán)。



 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍未放開



 法律規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓,，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。



 解析：宅基地使用權(quán)的問題,，物權(quán)法堅(jiān)持了現(xiàn)有的法律規(guī)定和國家目前的政策,。目前，我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立,。農(nóng)民一戶只有一處宅基地,，這一點(diǎn)與城市居民是不同的。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地,，將會喪失基本生存條件,，影響社會穩(wěn)定。



 三人合伙買車,，兩人同意即可轉(zhuǎn)賣



 法律規(guī)定：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外,。



 解析：共有分為共同共有和按份共有兩種,，共同共有沒有明確的份額,，多數(shù)存在夫妻等家庭關(guān)系中，對于共同共有的處分,，就要求全體權(quán)利人都同意,，而此次規(guī)定，按份共有的話,，如果要處分,，只要2/3以上的權(quán)利人同意就可以了。



 如三兄弟合買一輛出租車,，每人出資1/3,，老三開車出了事故后，哥哥們打算把車子轉(zhuǎn)租給別人開,，但老三不同意,。按照以前,，這種情況就不能轉(zhuǎn)租了,，但現(xiàn)在只要兩個哥哥都同意，車子就可以轉(zhuǎn)租,。這一規(guī)定,，可以適用于按份共有的其他財產(chǎn)。



 分割共同財產(chǎn),，損失風(fēng)險可分?jǐn)?


 法律規(guī)定：共有人可以協(xié)商確定分割方式,。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的,，應(yīng)當(dāng)對實(shí)物予以分割,；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣,、變賣等取得的價款予以分割,。



 解析：沒有共有物權(quán)收益、處分的表決權(quán)制度,，很容易造成共有物的處分,、修繕都相互扯皮，造成了廢置,、浪費(fèi)的情況,。如對一幅畫分割，不可能一撕兩半,，只能一方得畫,，另一方得錢，或者進(jìn)行拍賣,，拍賣所得的錢按照比例分割,。



 一旦有人分割后拿到的物品是有瑕疵的,，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。比如三家企業(yè)共同買了一塊地,，分割為三塊后,，其中一塊地在打算建造房屋時，發(fā)現(xiàn)地下有一個廢棄的防空洞,，那就要花錢填補(bǔ)這個洞,，而這筆費(fèi)用是可以要求其他兩家企業(yè)一起分?jǐn)偟摹?


 抵押車輛借錢，約定拿車抵債不合法



 法律規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,，不得與抵押人約定債務(wù)人未履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有,。



 解析：約定債務(wù)未履行時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的條款，在法律上叫作流質(zhì)抵押條款,。這種條款是被禁止的,。



 這是因?yàn)閭鶆?wù)人在急需用錢時往往病急亂投醫(yī)，為了應(yīng)急,，什么條件都不得不答應(yīng),，實(shí)屬飲鴆止渴。流質(zhì)抵押條款在生活中較為常見,，極易導(dǎo)致不公平,。所以，法律予以了禁止,。比如,，有人為了應(yīng)急需向朋友借錢，朋友提出如果一個月后不還錢就可以把他的車子拿走,。按照物權(quán)法的規(guī)定,，這種約定是無效的。



 公益學(xué)校,、醫(yī)院等6類財產(chǎn)不得抵押



 法律規(guī)定：學(xué)校,、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,、社會團(tuán)體的教育設(shè)施,、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施等6類財產(chǎn)不得抵押。



 解析：此外,，不得抵押的還包括耕地,、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán),，但法律規(guī)定可以抵押的除外,；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)也不可以抵押。



 法律規(guī)定：占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的,，占有人有權(quán)請求返還原物,；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害,；因侵占或者妨害造成損害的,，占有人有權(quán)請求損害賠償。



 解析：生活中,，不時會發(fā)生鄰居妨害房屋使用的行為,，比如隔壁鄰居裝修時，把房子的墻砸出了洞,。如果你只是房屋的承租人,，而非房屋的主人，這時你能否起訴要求鄰居停止這種侵害行為呢,？不少人認(rèn)為不能,，但按照上述規(guī)定，你同樣可以起訴,。這是因?yàn)槲餀?quán)法不僅保護(hù)房東,，也同樣保護(hù)作為房屋占有人的房客。但要提醒,，占有人返還原物的請求權(quán),，自侵奪發(fā)生之日起一年內(nèi)沒有行使的，該請求權(quán)消滅,。



 占有制度在民法中極其重要，對于維護(hù)社會生活的安寧,、和平與秩序,，保護(hù)民事權(quán)利，促進(jìn)交易安全等方面具有不可替代的作用,。