• 【發(fā)布單位】作者：項鳳華 馬樂樂
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• 【發(fā)布日期】2015-07-22 14:28:50
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• 【文件來源】來源：中國新聞網
• 【所屬類別】立法追蹤

-江蘇南京擬將不交物業(yè)費記為失信 八成網友反對-

事關每一位市民的《南京市住宅物業(yè)管理條例(草案)》(征求意見稿)在7月上旬公示后，關注度頗高,。征求意見稿中關于“欠繳物業(yè)費可能要被錄入個人信用檔案”的新規(guī),，更是引發(fā)大量討論。現代快報記者發(fā)現,，網絡調查中對這個新規(guī)的反對聲音超過八成,。有人認為，將欠繳物業(yè)費一刀切地與個人征信掛鉤,，對業(yè)主來說不夠公平,；有人認為，一旦確認欠費就要被錄入征信,，似乎過于嚴厲,。



 欠物業(yè)費



 將面臨“失信”懲罰



 物業(yè)費收不齊，是物業(yè)公司普遍的“老大難”,。據南京物業(yè)行業(yè)人士介紹,，目前南京的普通住宅小區(qū)里，物業(yè)費收繳率能達到90%的很少,，有的小區(qū)如果出現業(yè)主與物業(yè)公司明顯的矛盾的,，可能都達不到50%。



 在不少小區(qū),，物業(yè)公司服務不到位,，造成物業(yè)費收不齊,，接著物業(yè)公司服務更無法到位……久而久之會陷入死循環(huán)，最終以物業(yè)公司走人告終,。在征求意見稿中，為了解決這個難題,，條例的制訂者作出了新的嘗試,。在第56條中規(guī)定：業(yè)主不得以物業(yè)企業(yè)服務質量未達約定標準為由，拒交物業(yè)服務費用,。業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反法律法規(guī),、管理規(guī)約等行為,，經生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案,。這條措辭略顯剛硬的規(guī)定中指出，物業(yè)服務質量不好,，并不能成為業(yè)主不交物業(yè)費的理由,。而如果業(yè)主欠繳物業(yè)費被法院或仲裁委確認,，就將面臨“失信”的懲罰,。



 超八成網友反對



 “那種無理由不交費的情況,，現在很少了,，無理取鬧的畢竟是極少數?！睒虮睒I(yè)主宋先生說,，在大多數不交物業(yè)費的情況里面，業(yè)主都是有自己的理由,，而且大多是自己的利益受到損失,，對物業(yè)公司有意見才會拒絕交費。現在直接認定業(yè)主不準不繳費,，而且拿個人征信說事,，恐怕很難讓人信服。有網友說,，如果按照這個規(guī)定，業(yè)主們想維權就更是難上加難了,，因為手上最后的籌碼都沒有了,?！叭绻f個別業(yè)主是拒繳物業(yè)費的老賴，大多數只是拿物業(yè)費要與無法令人滿意的物業(yè)交涉的武器,，現在都這么玩了,，以后物業(yè)會不會更加為所欲為,？”



 還有網友表示,，如果這條保留，必須對應地制定物業(yè)公司如果服務不到位,，或者沒有履行和小區(qū)業(yè)主簽訂的服務合同中的服務項目時對物業(yè)公司的懲處條款,。



 在365網站發(fā)起的投票中，對于“你是否贊成業(yè)主無權拒交物業(yè)費”,，有82.11%的網友選擇了不贊成,。



 不交物業(yè)費與個人信用記錄掛鉤，妥不妥,？



 贊成聲



 新規(guī)起草組負責人：符合上位法,，外地有先例



 對于第56條設置的初衷，征求意見稿起草組負責人,、河海大學法學院副院長陳廣華教授有自己的解讀,。



 他表示，在調研中發(fā)現,，南京一些地方的物業(yè)管理走進了惡性循環(huán)的死胡同,，業(yè)主不愿意交費，因為物管企業(yè)服務質量不行,，不交費之后物管企業(yè)怠工,，服務質量變得更差……業(yè)主、物管企業(yè),、政府三方都苦不堪言,，老百姓尤其不滿。為了破解這一難題,，從上位法看,，國務院《物業(yè)管理條例》第七條第六項明確規(guī)定，業(yè)主有繳納物業(yè)費的義務,。



 “業(yè)主繳納物業(yè)費體現了業(yè)主對于小區(qū)業(yè)主共有財產的管理義務和責任,，和物管企業(yè)的服務質量不是同一個對等的法律關系。如果物管企業(yè)服務不到位,，在法律上有救濟渠道,，合同法的第107條就有規(guī)定。而且,，一部分業(yè)主交納了物業(yè)管理費,，另一部分業(yè)主拒不交納,，實際上也侵犯了已交費業(yè)主的合法權益。這一條文規(guī)定符合上位法精神,?！?


 陳廣華說，個人信用記錄是趨勢,，立法要和國家法律的框架相接軌,。他認為，經生效判決或仲裁裁決確認的才會被錄入個人信用檔案,，因此事實上最后會被計入個人信用檔案的是極少部分人,。



 他還表示，從同類城市的立法來看,，上海比南京更加超前,，規(guī)定了不需要生效判決或仲裁裁決，只要物管企業(yè)催繳兩次仍拒不繳費的,，就要計入業(yè)主的個人信用檔案,。南京這次的規(guī)定更加審慎。



 反對聲



 不宜掛鉤征信,，很多欠費情況是因物業(yè)失責



 對于物業(yè)費掛鉤征信,，澳麗嘉園小區(qū)業(yè)委會主任鐘世麟的第一反應就是“不合適”。



 他指出,，在欠繳物業(yè)費的情形中,，有很多明顯是物業(yè)公司的責任，比如說業(yè)主在已經繳納相關費用的情況下,，車在小區(qū)里停放時被蹭,；小區(qū)業(yè)主家中失竊；小區(qū)有明顯的違建物業(yè)不管,；小區(qū)的綠化養(yǎng)護明顯不到位等等,。



 他介紹說，澳麗嘉園小區(qū)多年前曾經有一戶業(yè)主家中失竊,，損失比較嚴重,。案件發(fā)生后長時間沒有破案，業(yè)主針對此事與物業(yè)公司交涉,，物業(yè)公司承認疏于管理,，要承擔一定的責任，最后雙方溝通的結果是免除了業(yè)主兩年多的物業(yè)費,?！斑@種情況說明，單方面要求業(yè)主全額支付物業(yè)費，是沒有道理的,，物業(yè)公司首先要看自身的管理是否到位,。”鐘世麟認為,，在物業(yè)公司普遍管理還不夠規(guī)范的背景下，不宜將物業(yè)費與個人征信掛鉤,。



 建議1



 物管人員：不宜一刀切,，可增加“拒不執(zhí)行”情形



 作為物業(yè)公司的管理者，江蘇華門集團物業(yè)管理公司總經理吳濤承認,，這個條款一旦實施,，會對業(yè)主拖欠物業(yè)費的情況有所緩解，某種程度上物業(yè)公司是直接受益者,。不過,，他也認為，條例不宜“一刀切”,。



 吳濤說,，在物業(yè)公司與業(yè)主的物業(yè)費糾紛上了法院或仲裁委后，判決或裁決結果懸念不大,，“99%以上的情況都是業(yè)主支付物業(yè)費,，最多是全額還是打折的問題，因為這當中有合同法的支持,?！彼ㄗh說，在大多數官司當中,，業(yè)主在敗訴后都支付了物業(yè)費,，這種情況下就沒有必要再錄入征信，畢竟糾紛已經順利解決,。



 而對于業(yè)主不服判決或裁決,，繼續(xù)當“老賴”的情況，可以動用錄入征信的手段,。吳濤表示,，法院判決后業(yè)主拒不執(zhí)行的，物業(yè)公司向法院申請強制執(zhí)行時,，有的法院執(zhí)行局因工作太忙,，可能會顧不上這種涉案金額小的官司，因此物業(yè)公司有時候贏了官司依然拿不到錢,，這種情況下用“失信”作為輔助方法為宜,。



 建議2



 業(yè)委會人員：能不能只針對“惡意欠費”



 正泰大廈業(yè)委會主任陳本林同樣覺得“一刀切”的情況值得商榷：“業(yè)主如果欠繳物業(yè)費，總歸是有各種理由，他們的訴求應當得到尊重,。如果這個條款生效,，以后只要業(yè)主欠費，物業(yè)公司馬上告到法院,，這種官司可以說一告一個準,，業(yè)主的訴求尚未得到溝通，就被錄入征信,，這對業(yè)主來說顯然是不公平的,。”他還認為,，現實中認定業(yè)主的違約很簡單,，那就是欠繳物業(yè)費；而物業(yè)公司的違約行為比比皆是,，但卻不是很容易認定,，在雙方權利不對等的情況下，設置制裁業(yè)主的規(guī)定,，打擊面過廣,。



 陳本林建議說，將物業(yè)費與“失信”掛鉤,，出發(fā)點是好的,，但這畢竟只是震懾，而不該成為目的,。建議可以將“失信”用于惡意欠費中,。“比如說經過物業(yè)的多次催收,、無明顯理由故意欠繳的,、欠費周期較長的等等，并且由法院來認定屬惡意欠費,，再考慮錄入征信,。”



 解決拖欠物業(yè)費



 其實沒那么簡單



 物業(yè)有“瑕疵”



 法院判物業(yè)費打9折



 郭先生是南京玄武區(qū)某小區(qū)的業(yè)主,，去年他被小區(qū)物業(yè)公司告上玄武區(qū)法院,，要求支付2010年到2014年的物業(yè)費5900多元以及滯納金。在法庭上,，郭先生表示,，自己對小區(qū)物業(yè)有諸多不滿意，并提交了不少證據,。



 法院審理查明,，物業(yè)沒有經小區(qū)業(yè)委會同意,，就在小區(qū)的空地上自行劃定了部分機動車停車位，并向業(yè)主收取停車費,，收費主要用于補貼物業(yè)公司的日常開支,。物業(yè)在小區(qū)提供物業(yè)服務期間，收支賬目也沒有向業(yè)主公開,。



 物業(yè)公司的行為被法院認定為“瑕疵”,。按照物業(yè)收費與服務水平相適應的原則，法院判決郭先生繳納90%的物業(yè)費,，且無需支付滯納金,。今年3月，南京中院二審維持原判,。



 “事實上很多欠繳物業(yè)費的官司當中，業(yè)主都會在法庭上列舉出物業(yè)公司的種種問題,?！睒I(yè)內人士表示，但是由于專業(yè)度的問題,，很多業(yè)主的訴求最終無法作為證據被法院采納,，造成被判決全額支付物業(yè)費?！暗?，對于像郭先生這樣最終只需要支付9折物業(yè)費的情況，是不是也會被錄入‘失信’呢,？”這位人士稱,，按照新規(guī)的表述，郭先生也要成為“失信”,，這似乎有些冤枉,，希望立法者能夠有所甄別。



 溧水出新規(guī)要曝光



 欠物業(yè)費的公務員



 執(zhí)行難,，一年下來零曝光



 去年溧水在南京全市率先推出新規(guī),，于3月1日起，分批對未繳清物業(yè)費的業(yè)主進行曝光,，定期在媒體上公布未繳清物業(yè)費業(yè)主的樓棟號,、姓名和工作單位等。逾期仍不繳納的,，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴,。當時還專門發(fā)文明確，先從機關,、事業(yè)單位工作人員開始,，不僅在媒體上曝光，還在其單位通報、 小區(qū)公示,。對于惡意欠費的副科級以上干部,，由區(qū)物業(yè)辦發(fā)函至區(qū)委組織部和監(jiān)察局，將其不良行為記入本人檔案,，作為干部考核的依據,。



 那么一年多下來，有公職人員因為惡意欠費被曝光了嗎,？昨天,，溧水區(qū)有關部門人士向現代快報記者坦言，去年,，溧水區(qū)僅針對宏力花苑,、新龍佳苑、美麗新城等4個小區(qū)試點,，一年多下來,，沒有一個人被曝光?！爸饕€是操作起來有難度,。由誰來向社會通報？如果以區(qū)住建部門的名義,，首先這個分量不夠,，其次是曝光了人家的隱私，我也不知道他和物業(yè)到底有沒有糾紛,，是因為物業(yè)服務不到位,，還是沒有上門收取造成的欠費，這些都會扯皮的,?！?