• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號】(90)民他字第36號
• 【發(fā)布日期】1991-03-22
• 【生效日期】1991-03-22
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

最高人民法院《關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人擅自出賣他人房屋其買賣 協(xié)議應(yīng)屬無效的復(fù)函》

最高人民法院《關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人擅自出賣他人房屋其買賣
 協(xié)議應(yīng)屬無效的復(fù)函》
 
（1991年3月22日（90）民他字第36號）
福建省高級人民法院：

 你院〔1989〕閩法民上字第30號關(guān)于蔡敏卿與蔡奕新、柯碧蓮等人房屋買賣糾紛上訴案的請示收悉,。經(jīng)研究,，并征求了有關(guān)部門意見，原則上同意你院審判委員會(huì)的傾向性意見,，即：蔡奕新擅自與柯碧蓮簽訂的房屋買賣協(xié)議原則上應(yīng)認(rèn)定無效,。柯碧蓮,、陳慶雄,、陳慶法在訟爭宅基地上所建房屋，亦不予保護(hù)為宜,，但處理時(shí)要考慮柯碧蓮,、陳慶雄、陳慶法等人住房困難等實(shí)際情況,，采取適當(dāng)方式妥善解決,，以防止矛盾激化。

 以上意見,，供參考,。



附：

 福建省高級人民法院《關(guān)于蔡敏卿與蔡奕新、柯碧蓮等人房屋

 買賣糾紛一案的請示報(bào)告》

 （〔1989〕閩法民上字第30號）



最高人民法院：

 上訴人（原審原告）：蔡敏卿,，女,，68歲，菲律賓國籍,。

 委托代理人：楊立凡,，福建省泉州市律師事務(wù)所律師。

 上訴人（原審被告）：蔡奕新,，男,，56歲，漢族,，福建省泉州市貿(mào)易信托公司職工,，住泉州市鯉城區(qū)中山中路345號,。

 上訴人（原審被告）：陳慶雄，男,，51歲,，漢族，福建省泉州市第三中學(xué)教師,，住泉州市鯉城區(qū)新路埕6號,。

 上訴人（原審被告）：柯碧蓮，女,，69歲,，漢族，住泉州市鯉城區(qū)新路埕6號,。

 委托代理人：陳景桐,，福建省泉州市律師事務(wù)所律師。

 上訴人蔡奕新與蔡敏卿系叔嫂關(guān)系,。蔡敏卿之夫陳志星（1953年病故）與其妹夫龔益三于1943年2月共同購置了泉州市鯉城區(qū)西街原377號房屋一座,。此時(shí)陳志星尚未成婚，與母親蔡兜娘,、弟弟陳志亮,、蔡奕新（1943年9歲）及二妹共同生活。1946年陳志星與蔡敏卿結(jié)婚,。1947年陳志星與龔益三對西街377號房屋進(jìn)行了分割,。陳志星分得西邊3間，龔益三分得東邊3間,。解放前夕陳志星夫婦同往國外謀生,，該屋（即西街377號西3間）由蔡兜娘、蔡奕新居住管業(yè),。1952年蔡敏卿從海外匯款回來,，委托陳志亮妻子林椒珍向龔益三典得西街377號東邊3間房屋，典期10年,，典價(jià)500元,。蔡兜娘1959年病故后,，因當(dāng)時(shí)蔡奕新在外地工作,，該房屋又由龔益三之女代管。1962年龔益三欲將出典屋賣掉,，蔡敏卿得悉后,，從海外匯回人民幣1200元，連同典價(jià)500元,，以1700元價(jià)款委托林淑珍將377號房屋東3間買斷,。

 1966年泉州市織布廠征用了西街377號房屋做廠房,，另調(diào)整鯉城區(qū)新路埕6號給原業(yè)主（內(nèi)有4房1廳，一廚房房屋一座,、南面宅基地一塊）,。遷建前，蔡奕新向蔡敏卿之妹蔡若虛取回房屋契約（包括43年龔益三,、陳志星購買西街377號房屋的買契,；1947年龔益三、陳志星對西街377號房屋的分析契,；1952年377號房屋東邊典契和1962年買斷東邊房屋的買契）,，以業(yè)主身份辦理了遷建手續(xù)。

 1968年3月,，蔡奕新未征得蔡敏卿同意,，擅自將新路埕6號房屋及宅基地以人民幣2500元價(jià)款賣給柯碧蓮。

 1976年,，柯碧蓮與陳慶法未經(jīng)審批在宅基地上建一兩層樓房,，該樓房到82年5月才補(bǔ)辦申請手續(xù)（建房申請書上申請建房人為柯碧蓮、產(chǎn)權(quán)人為陳慶法）,。

 1977年蔡敏卿回國后,，從林淑珍處打聽到房屋被賣，即向鯉中公社（訟爭屋所在地）有關(guān)同志提出異議,，因當(dāng)時(shí)蔡奕新出差到外省,，其回國時(shí)間又短，故無法向法院投訴,。

 1979年11月,，蔡敏卿向原泉州市（現(xiàn)鯉城區(qū)）法院起訴，要求討回被盜賣的房屋,。訴訟中,，陳慶雄于1980年6月，又在剩余的宅基地上申請建蓋了另一座雙層樓房,。后該案因涉外移送皋州中院作一審,，中院于1984年12月和1988年3月作了兩次判決，都因程序問題和漏判被我院發(fā)回重審,。1989年5月泉州中院再次判決：一,、蔡經(jīng)新與柯碧蓮的房屋買賣關(guān)系無效，柯碧蓮應(yīng)在判決生效后的3個(gè)月內(nèi),，將新路埕6號房屋內(nèi)的北面4房1廳,，一廚房，一埕地、一水井歸還蔡敏卿,，蔡敏卿應(yīng)從北面通巷出入,。陳慶雄、陳慶法在南面宅基上所建的房屋歸其所有,。二,、蔡奕新應(yīng)付給柯碧蓮買屋款及維修房屋等費(fèi)用3000元。

 一審判決后,，三方當(dāng)事人均提起上訴,。柯碧蓮上訴稱,，其購買房屋時(shí),，蔡奕新告知其房契雖是陳志星名字，但陳志星已死,，這房屋自然可由其作主賣掉,，另外買新路埕6號房屋時(shí)，自己也曾查泉州織布廠基建用地底冊,，該底冊記載西街377號房屋業(yè)主是蔡奕新,。因此，其購買房屋是善意,、有償?shù)?，?yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效。蔡奕新上訴理由是：西街377號房屋雖然是陳志星買的,，但當(dāng)時(shí)陳志星未與蔡敏卿結(jié)婚,，與母親、弟妹一起生活,，應(yīng)是家庭共有財(cái)產(chǎn),。退一步說，即使是陳志星個(gè)人財(cái)產(chǎn),，其死后,，蔡兜娘有繼承權(quán)，我又可以繼承母親的份額,，故我是該屋的共有人之一,，有權(quán)出賣。蔡敏卿認(rèn)為陳慶雄,、陳慶法所蓋的房屋系違章建筑,，不受中國法律保護(hù)，應(yīng)將宅基地上所建的兩幢樓房拆除或折價(jià)歸其所有,，并由柯碧蓮償還蔡敏卿歷年房租損失,。

 我院審判委員會(huì)研究認(rèn)為，造成房屋買賣無效的主要過錯(cuò)責(zé)任應(yīng)由蔡奕新承擔(dān),，但柯碧蓮在購買房屋時(shí)沒有弄清房屋的真正業(yè)主就向蔡奕新買房,，在主觀上亦有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)一定的法律責(zé)任,，本案一審判決房屋買賣無效是妥當(dāng)?shù)?。對于陳慶雄、陳慶法在宅基地上所蓋的兩幢樓房,，研究中有不同看法：一種意見認(rèn)為,，買賣包括房屋和宅基地，現(xiàn)認(rèn)定買賣無效應(yīng)是房和地都無效,，不能房屋買賣無效,，而宅基地有效，這樣沒有真正保護(hù)原業(yè)主的合法權(quán)益,，況且宅地上所蓋的兩樓房或是建房數(shù)年后補(bǔ)辦建房手續(xù),，或是在訴訟期間施工建成的，泉州市政府有關(guān)部門80年,、82年批地給陳慶雄等人,，侵犯了原業(yè)主權(quán)利，是違憲的,，故應(yīng)將柯碧蓮,、陳慶雄、陳慶法在訟爭地上所蓋的房屋折價(jià)歸蔡敏卿所有,。另一種意見則同意一審判決,。理由是：1．1978年
憲法沒有規(guī)定城市土地國有原則，但泉州市革委會(huì)1979年有“城市土地歸國家所有”的規(guī)定,，該規(guī)定沒有與
憲法抵觸,，既然政府主管部門已批準(zhǔn)陳慶雄、陳慶法蓋房,，其使用土地就是合法的,。2，柯碧蓮夫婦除了訟爭屋外,，只有一處20多平方米的店屋,，其一家人口較多，4個(gè)兒子均已成家住在訟爭屋內(nèi),，住房較緊張,，柯碧蓮一家揚(yáng)言死也要死在訟爭屋內(nèi)。因此,，如果判決宅地上所蓋的房屋折價(jià)歸蔡敏卿所有,，柯碧蓮一家將無處搬遷，而矛盾容易激化。3．對蔡敏卿而言,，陳慶雄,、陳慶法所蓋房屋并不適用，折價(jià)歸其所有后,，也可能被拆掉重建,，這樣也不利發(fā)揮物的效益。故還是維持原審判決較妥,。審委會(huì)比較傾向于第一種意見,。