• 【發(fā)布單位】建設(shè)部
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1995-01-13
• 【生效日期】1995-03-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法

 城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法
 
（本辦法已于1995年1月13日經(jīng)
 中華人民共和國建設(shè)部第一次部常務(wù)會議通過,，
 現(xiàn)予發(fā)布，自1995年3月1日起施行,。）
 第一章 總則





 第一條 為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為,，保障房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,，制定本辦法。



 第二條 在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā),，實施房地產(chǎn)開發(fā)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法,。



 第三條 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃,。

 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益,、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,，實行全面規(guī)劃、合理布局,、綜合開發(fā)、配套建設(shè),。



 第四條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)管理工作,。

 省、自治區(qū),、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作,。

 市,、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱主管部門）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作,。




 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目





 第五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃,、年度建設(shè)用地計劃和市場需求確定，并經(jīng)批準(zhǔn)立項,。



 第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)出讓或劃撥前，主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對項目的規(guī)劃設(shè)計,、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建筑的建設(shè),、拆遷補償安置等提出要求,，并出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》,。

 《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

 （一）項目性質(zhì),、規(guī)模和開發(fā)期限,；

 （二）規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計要求,；

 （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求,；

 （四）基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定,；

 （五）項目拆遷補償安置要求；

 （六）項目經(jīng)營方式等,；

 將《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》提交負責(zé)土地出讓或劃撥的管理部門,，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條款或劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一,。



 第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的十五日內(nèi)，到建設(shè)主管部門備案,、領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。



 第八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償安置方案須按《
城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定,，報經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施,。



 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后,，必須向城市規(guī)劃主管部門申請定點,，由城市規(guī)劃主管部門核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,。

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《建設(shè)地規(guī)劃許可證》后,，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求,，對項目組織勘察,、規(guī)劃,、設(shè)計工作,。

 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案,，須依據(jù)城市規(guī)劃管理的有關(guān)法律,、法規(guī)履行報批手續(xù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,。

 房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后,，方可申請開工。



 第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的勘察,、規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計,，應(yīng)當(dāng)由有相應(yīng)資格的單位承擔(dān),。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計單位簽訂項目規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計書面合同,。



 第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)時,，一般應(yīng)當(dāng)先行完成項目占地范圍內(nèi)的地下設(shè)施的建設(shè),。

 項目占地范圍外的配套基礎(chǔ)設(shè)施按當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定,，由建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一組織建設(shè),。具體建設(shè)方案應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》中提出,。



 第十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地,。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費,；滿二年未動工開發(fā)的,，可以無償收回土地使用權(quán),；但是,，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

 以劃撥方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,，未按規(guī)定期限進行開發(fā)的，可以參照上述規(guī)定處理,。



 第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項目規(guī)模及其投資總額相適應(yīng),，并按照土地使用權(quán)出讓合同或劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的約定，按期投入資金,，用于項目建設(shè),。



 第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選擇具有相應(yīng)資格的施工單位,，并與施工單位簽訂書面合同,。



 第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè),，必須符合國家有關(guān)設(shè)計、施工的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),、規(guī)范,，并按質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收,。



 第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應(yīng)當(dāng)進行綜合驗收,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門提出綜合驗收申請,，主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后一個月內(nèi)組織有關(guān)部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的,，不準(zhǔn)交付使用。

 綜合驗收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

 （一）規(guī)劃要求是否落實,；

 （二）配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；

 （三）單項工程質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備,；

 （四）拆遷補償安置方案是否落實；

 （五）物業(yè)管理是否落實；

 （六）其他,。



 第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),。

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)計、施工單位的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。




 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營





 第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,，應(yīng)當(dāng)符合《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第
三十八條,、第
三十九條的規(guī)定。

 轉(zhuǎn)讓中的受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后的十五日內(nèi)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同到主管部門備案,，并辦理項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù),。

 受讓人繼續(xù)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格,。



 第十九條 依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定作價入股,，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),。

 合資,、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。



 第二十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和商品房屋銷售,，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,。



 第二十一條 商品房銷售（包括預(yù)售）前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)管理單位和方式,，并載入商品房銷售合同,。



 第二十二條 除享受國家優(yōu)惠的居民住宅實行限價外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格實行市場調(diào)節(jié),。

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,、商品房屋現(xiàn)貨銷售合同簽訂之日起十五日內(nèi)將成交價格如實向主管部門申報；預(yù)售商品房的,，應(yīng)當(dāng)在結(jié)算之日起十五日內(nèi)將成交價格如實向主管部門申報,。

 瞞報或不實申報成交價格的，主管部門應(yīng)當(dāng)提出正確的評估價格,，提供稅務(wù)部門作為納稅基數(shù),。



 第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合《
城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。



 第二十四條 已經(jīng)預(yù)售商品房的,，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目,，原商品房預(yù)售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉(zhuǎn)讓人,、項目受讓人,、商品房預(yù)購人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補充合同。

 項目轉(zhuǎn)讓人,、項目受讓人應(yīng)當(dāng)在補充合同簽訂之日起十五日內(nèi),，持補充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。



 第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留作自用或出租的房地產(chǎn)由其依法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù),。

 現(xiàn)貨銷售的商品房由購買人在銷售合同簽訂之日起三十日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)；預(yù)售的商品房由購買人在結(jié)算之日起三十日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù),。




 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)





 第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織，包括房地產(chǎn)開發(fā)的專營企業(yè)和兼營企業(yè),。



 第二十七條 除法律另有規(guī)定者外,，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《
中華人民共和國公司法》登記為有限責(zé)任公司或股份有限公司,。

 原有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定逐步改組為規(guī)范化的公司,。



 第二十八條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

 （一）有符合
公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；

 （二）有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房,；

 （三）注冊資本一百萬元以上,，且流動資金不低于一百萬元；

 （四）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn),、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員,；

 （五）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件,。

 省、自治區(qū),、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本地區(qū)實際情況,，規(guī)定不低于上述第（三）、（四）項條件的注冊資本,、流動資金和專業(yè)經(jīng)濟,、技術(shù)人員條件。



 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)公司在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi),，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的主管部門備案,。

 備案必須提交以下文件：

 （一）公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋登記機關(guān)公章）；

 （二）公司章程,；

 （三）公司的驗資證明,；

 （四）
公司法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個人資料；

 （五）經(jīng)濟,、技術(shù)專業(yè)人員的資格證書,、任職文件及其聘用合同；

 （六）主管部門規(guī)定的其他文件,。



 第三十條 主管部門對設(shè)立公司手續(xù)完備的頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》,；對不符合公司設(shè)立條件的，提請工商行政主管部門處理,。



 第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級,，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)經(jīng)濟技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等確定,。

 各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門按照建設(shè)部的要求并結(jié)合本地實際情況制定不同等級企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn),。



 第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段的主要事項和政府有關(guān)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動的審查,、批準(zhǔn)、處理意見記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中,。

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年和按項目各實施階段將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》送主管部門驗核,。




 第五章 法律責(zé)任





 第三十三條 違反本辦法第九條的規(guī)定擅自開工的，按《
城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定,，由城市規(guī)劃主管部門予以處罰,。



 第三十四條 對下列行為，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止活動,，并可處以項目投資總額百分之一以下的罰款：

 （一）違反本辦法第十條的規(guī)定,，委托無相應(yīng)資格的單位承擔(dān)設(shè)計任務(wù)的,；

 （二）違反本辦法第十四條的規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的施工單位承擔(dān)施工任務(wù)的,。



 第三十五條 違反本辦法第十八條第二款的規(guī)定,，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補辦,，并可處以五萬元以下的罰款,。



 第三十六條 違反本辦法第二十二條的規(guī)定，不如實申報成交價格的,，主管部門可處以二十萬元以下的罰款,。



 第三十七條 對下列行為，主管部門應(yīng)當(dāng)予以警告,，責(zé)令限期改正,，并可處以二萬元以下的罰款：

 （一）違反本辦法第二十九條的規(guī)定，逾期未備案的,；

 （二）偽造,、涂改《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》的；

 （三）不如實填寫或不按規(guī)定時間交驗《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的,。



 第三十八條 主管部門的工作人員,，玩忽職守、濫用職權(quán),、行賄受賄的,，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。




 第六章 附則



 第三十九條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，參照本辦法執(zhí)行,。



 第四十條 本辦法由建設(shè)部負責(zé)解釋,。



 第四十一條 本辦法自一九九五年三月一日起施行。