其實(shí)很多人并不知道什么是國(guó)有土地出讓金，出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)又是什么,。接下來(lái)就為大家詳細(xì)介紹下國(guó)有土地出讓金及繳納的標(biāo)準(zhǔn)是什么

什么是土地出讓金?

金,，顧名思義,，它是一個(gè)與土地和相聯(lián)系的新范疇，是一個(gè)土地財(cái)政問(wèn)題,。土地,，在社會(huì)主義宏觀調(diào)控中具有雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地的利用，改進(jìn)和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),，包括一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、各業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，制約或促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展;二是的分配,，作為調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)杠桿,，調(diào)控在國(guó)家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益,，調(diào)節(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等,。

土地出讓金，是指各級(jí)政府部門將出讓給土地使用者,，按規(guī)定向受讓人收取的的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額),，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款,，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押,、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款,。

土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià),。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo),、拍賣的方式,，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià),?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,、配套房等項(xiàng)目,，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié),，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì),，是定價(jià)。

土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和?，F(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì),，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體,。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì),。稅收是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性,、無(wú)償性和固定性,。土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和,，采取一次性收取,，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體,。也就是說(shuō),，土地出讓金，是租非稅,，似稅非稅,。

國(guó)有土地出讓金繳納的標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo),、拍賣,。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性,、競(jìng)爭(zhēng)性,，一般不存在低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的現(xiàn)象;協(xié)議出讓由于沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，土地由誰(shuí)使用,，特別是土地出讓金的確定,，具有主觀因素。非法低價(jià)(包括無(wú)償)出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上,，因此規(guī)范協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要,。

一、個(gè)人住房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：1990年5月19日以前取得的,，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收取;1990年5月19日(含當(dāng)日,，下同)以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取,。

二,、已購(gòu)公有住房(含集資建房)、經(jīng)濟(jì)適用房按規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的,，以及紅梅新村,、金山新村,、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個(gè)國(guó)有房地產(chǎn)公司開發(fā)的劃撥商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金,，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的10%收取,。已購(gòu)房改房,、經(jīng)濟(jì)適用房以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的部分在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí),，不再補(bǔ)繳土地出讓金。

三,、由政府統(tǒng)一實(shí)施的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以前取得的,，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收取;被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取,。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的,，或拆遷安置房按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的部分不再收取土地出讓金。

四,、以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：1990年5月19日以前取得的,，按標(biāo)定地價(jià)的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按標(biāo)定地價(jià)的50%收取,。

土地出讓金計(jì)算方法

土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法,，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià),，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積,。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低,，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算,，才有可比性，也易于估算投資成本,，進(jìn)行估算投資效益,。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此,。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的,。

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