柳州市民覃女士用11套房產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證給王某擔(dān)保,，貸款了570萬,，而作為回報(bào)，王某給了覃女士一點(diǎn)好處費(fèi),。后來王某拒不償還貸款,，無奈之下，銀行訴至法院,，法院判決拍賣擔(dān)保人覃女士名下的11套房產(chǎn)償債,。那么法院根據(jù)什么規(guī)定來拍賣覃女士的房屋呢?

強(qiáng)制拍賣是指國家有關(guān)機(jī)關(guān)依照法律的規(guī)定，將被查封,、扣押的財(cái)產(chǎn)委托拍賣人進(jìn)行公開拍賣的行為,。強(qiáng)制拍賣是一種典型的強(qiáng)制執(zhí)行措施，其目的在于將被查封,、扣押的財(cái)產(chǎn)通過拍賣變現(xiàn),，用于清償債務(wù),。所謂拍賣的法定性，是指這種拍賣活動系依據(jù)法律特別規(guī)定而產(chǎn)生的一種特殊的拍賣活動,。根據(jù)我國法律規(guī)定,，強(qiáng)制拍賣須由執(zhí)法機(jī)關(guān)委托拍賣企業(yè)進(jìn)行拍賣。最高人民法院1998年7月8日《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第四十六條規(guī)定："人民法院對查封,、扣押的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)時(shí),，應(yīng)當(dāng)委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行。"這些規(guī)定的目的在于確保拍賣活動的公正性,，維護(hù)被執(zhí)行人的合法權(quán)益,，促進(jìn)國家執(zhí)法機(jī)關(guān)的廉政建設(shè)。

強(qiáng)制拍賣的流程

1,、評估價(jià)格

評估價(jià)格是拍賣的前置程序,。在對被查封、扣押,、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)前,，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行價(jià)格評估,。對評估結(jié)果,，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評估報(bào)告,。當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的,，可向法院請求復(fù)議，法院再要求評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)議,。

2,、作出強(qiáng)制拍賣的決定

價(jià)格評估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商,，按評估價(jià)格將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人,。雙方當(dāng)事人對以物抵債不能達(dá)成一致的，法院應(yīng)作出強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的決定,。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財(cái)產(chǎn)的,，法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定，可以準(zhǔn)許,，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價(jià)格在指定的期限內(nèi)進(jìn)行,，并有效控制變賣的價(jià)款。在實(shí)際工作中,，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財(cái)產(chǎn)的情況,，《執(zhí)行條例》只擬定可以準(zhǔn)許，但不是應(yīng)當(dāng),。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況,，和被執(zhí)行人的信譽(yù)程度,，依職權(quán)做出決定。如準(zhǔn)許,，被執(zhí)行人自行變賣,，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時(shí)間，同時(shí),，法院在得款后,，才能將查封財(cái)產(chǎn)予以解除查封，確保申請人的合法權(quán)益得以實(shí)現(xiàn),。

3,、確定和委托拍賣機(jī)構(gòu)

對拍賣機(jī)構(gòu)的選定，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于凍結(jié),、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規(guī)定》(以下簡稱若干規(guī)定)和最高院作出的統(tǒng)一由法院技術(shù)處委托的規(guī)定辦理,。拍賣上市公司的股份，應(yīng)嚴(yán)格按照《若干規(guī)定》的規(guī)定辦理,。法院不應(yīng)依職權(quán)選定拍賣機(jī)構(gòu),。法院拍賣其它財(cái)產(chǎn)，首先應(yīng)采取當(dāng)事人主義,。雙方不能達(dá)成一致的,，法院再依職權(quán)選定拍賣機(jī)構(gòu)。

拍賣機(jī)構(gòu)確定后,，法院與拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商,，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的,，應(yīng)當(dāng)載明拍賣的標(biāo)的,、拍賣傭金、拍賣價(jià)款的支付等必備條款,。

4,、發(fā)布公告與展示標(biāo)的

拍賣機(jī)構(gòu)接受法院委托后，將嚴(yán)格按照法律的規(guī)定和合同的約定進(jìn)行拍賣公告和拍賣展示,。對拍賣方案,、拍賣公告等重大事項(xiàng)，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)征求法院的意見,，獲得法院的同意和積極配合,。

5、確定拍賣保留價(jià)

在拍賣會召開之前,，法院應(yīng)當(dāng)以評估價(jià)格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價(jià)并告知拍賣機(jī)構(gòu),。拍賣保留價(jià)應(yīng)等于或低于評估價(jià)，不能超出評估價(jià)。拍賣保留價(jià)是拍賣成交的最低價(jià)限,，拍賣的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的,，不得成交。如第一次拍賣無人競買,，法院根據(jù)市場情況,，確定再次拍賣的保留價(jià)。

6,、舉行拍賣會

舉行拍賣會時(shí),，法院一般應(yīng)派員到場監(jiān)拍，并將拍賣情況記入筆錄;拍賣機(jī)構(gòu)亦可邀請公證員到場進(jìn)行公證,。拍賣成交的,，由拍賣機(jī)構(gòu)與買受人簽訂成交確認(rèn)書，并即時(shí)錢物兩清,，或按合同的約定分期付款,。競買人分期付款的，應(yīng)得到法院的同意,。

7,、確認(rèn)拍賣結(jié)案

對拍賣結(jié)果，法院應(yīng)依法進(jìn)行審查,，審查發(fā)現(xiàn)拍賣機(jī)構(gòu),，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形,，將依法裁定拍賣無效;若審查未發(fā)現(xiàn)上述情形,，則應(yīng)確認(rèn)拍賣結(jié)果。拍賣結(jié)果確認(rèn)后,，法院應(yīng)配合拍賣機(jī)構(gòu)將拍賣標(biāo)的交付買受人,。拍賣的標(biāo)的是動產(chǎn)的,，由拍賣機(jī)構(gòu)直接交付給買受人,，是不動產(chǎn)或特定動產(chǎn)的，由法院負(fù)責(zé)將拍賣標(biāo)的占有人清除,，并辦理變更登記手續(xù),。

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