【摘要】本篇通過威科先行法律信息數(shù)據(jù)庫搜索2014年-2017年四川省高級人民法院房屋買賣合同糾紛案例,提煉并分析四川省高級人民法院關(guān)于房屋買賣合同糾紛中表見代理的裁判觀點,，旨在對表見代理相關(guān)法律問題進(jìn)行歸納總結(jié),，以供讀者參考。

一,、相關(guān)法條

《合同法》第49條行為人沒有代理權(quán),、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的,，該代理行為有效,。

《民法總則》第172條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后,，仍然實施代理行為,，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效,。

二,、裁判觀點

以下為四川高級人民法院關(guān)于房屋買賣合同糾紛中表見代理行為的裁判觀點：

1、自然人掛靠房產(chǎn)公司投資開發(fā)房地產(chǎn),，其對外銷售的表見代理行為認(rèn)定—楊再紅與江油市城北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛<案號：(2014)川民提字第417號>

法院認(rèn)為構(gòu)成表見代理的唯一要件是相對人有理由相信行為人有代理權(quán),。江城苑項目實際是由許昌茂掛靠城北房產(chǎn)公司開發(fā)，系許昌茂個人開發(fā),。許昌茂在開發(fā)江城苑項目過程中,，與李虹鋼簽訂合資協(xié)議，明確了李虹鋼在該項目的作用和雙方利潤分成情況,。李虹鋼在江城苑項目中除銷售本案爭議的房屋之外,，還多次以其名義對外銷售房屋。

李虹鋼在給楊再紅出具的收據(jù)上加蓋有江城苑項目部印章,，售房合同也在房屋管理部門進(jìn)行了備案登記,，故楊再紅在整個購房過程中，完全有理由相信李虹鋼的售房行為是代表城北房產(chǎn)公司,，李虹鋼在江城苑項目中對外的行為,，構(gòu)成法律意義上的表見代理關(guān)系。

2,、銷售人員以公司名義收取車位尾款的行為是否構(gòu)成表見代理—成都鑫川糧商貿(mào)有限責(zé)任公司與劉小蘭商品房銷售合同糾紛<案號：(2014)川民申字第1358號>

法院認(rèn)為夏濤在鑫川糧公司任銷售經(jīng)理一職，劉小蘭在夏濤的經(jīng)辦下完成了鑫川糧公司的房屋交易,。爾后又在夏濤的經(jīng)辦下購買了案涉車位,，并簽訂了真實的車位買賣合同，向夏濤交納了15000元首付款并獲取了真實的首付款收據(jù),。

其后,，劉小蘭又將車位尾款交給了夏濤，獲取了蓋有鑫川糧公司“財務(wù)專用章”字樣的收據(jù),。劉小蘭作為普通消費者已經(jīng)盡到了合理的注意義務(wù),，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為善意且無過失,。因此，綜合雙方履行合同的情況來看,，一,、二審法院將夏濤收取車位尾款的行為認(rèn)定為構(gòu)成表見代理并無不當(dāng)。

三,、歸納總結(jié)

上述兩則案例中,，四川省高級人民法院認(rèn)定構(gòu)成表見代理需要有理由讓相對人相信其具有代理權(quán)限，且相對人已盡到合理注意義務(wù)的應(yīng)構(gòu)成善意無過失,。

通過以上案例歸納總結(jié)中四個關(guān)于表見代理行為的法律問題：第一,，表見代理行為的構(gòu)成要件；第二,，表見代理行為的認(rèn)定,；第三，表見代理行為的舉證責(zé)任,；

1,、表見代理行為的構(gòu)成要件

《民法總則》第172條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后,，仍然實施代理行為,，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效,?！?/p>

該條規(guī)定借鑒《合同法》第49條規(guī)定，使得表見代理制度不僅能夠適用于合同法領(lǐng)域,，而且能夠直接適用于其他可以通過代理實施民法法律行為的領(lǐng)域,，擴(kuò)張了表見代理制度的適用范圍。

通過這兩條規(guī)定可以知曉表見代理的構(gòu)成要件包括：

第一,，行為人與相對人實施民事法律行為時須是無權(quán)代理,，即代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后實施的代理行為,；

第二,，行為人須在代理行為外觀上存在使相對人相信行為人具有代理權(quán)的理由，存在外表授權(quán),，即存在有代理權(quán)授予的外觀,，且相對人對行為人有代理權(quán)形成了合理信賴；

第三,，相對人已盡到合理注意義務(wù),，即相對人善意且無過失，相對人不知道行為人沒有代理權(quán)，且對其不知道沒有主觀上的過失,。

2,、表見代理行為的認(rèn)定

結(jié)合表見代理的構(gòu)成要件和司法實踐，一般認(rèn)為下列情形行為人訂立合同的行為構(gòu)成表見代理：

（1）行為人曾經(jīng)是代理人并且與相對人發(fā)生過訂立合同行為,，訂立的合同上加蓋有被代理人公章或合同專用章,。［最高人民法院（2015）民二終字第335號］

（2）被代理人曾有授予行為人代理權(quán)的表示，按照一般理性判斷該表示可以被相信,。比如在公開場合聲明授予行為人代理權(quán)或者書面公開通知授予行為人代理權(quán),，實際上沒有授予，相對人難以知曉,。

（3）被代理人應(yīng)當(dāng)知道行為人以自己名義訂立合同,，但不表示反對。比如,，被代理人將介紹信,、公章、合同書交給行為人,，或者出借給行為人,，就屬于應(yīng)當(dāng)知道行為人會以自己名義訂立合同的情形。另外,，當(dāng)相對人已經(jīng)將訂立的合同提交給被代理人,，但因被代理人沒有閱讀而未向相對人表示反對，也屬于“應(yīng)當(dāng)知道”的情形,。（沈德詠主編,、最高人民法院研究室編著：《最高人民法院關(guān)于合同法司法解釋（二）理解與適用》，人民法院出版社2009年版,，第99～102頁,。）

3、表見代理行為的舉證責(zé)任

按照民事訴訟法規(guī)定的“誰主張,、誰舉證”的原則,，相對人應(yīng)當(dāng)對構(gòu)成表見代理行為承擔(dān)舉證責(zé)任。

另外,，由于表見代理中代理人不具有“代表人,、負(fù)責(zé)人”的特殊身份，《合同法》第49條也明確要求相對人必須要“有理由相信行為人有代理權(quán)”,。因此,，不適用善意推定方法，相對人還須承擔(dān)自己主觀上善意且無過失,。

首先,，由被代理人承擔(dān)對行為人確系無權(quán)代理的舉證責(zé)任。比如,，行為人不是本單位工作人員,、公章系盜用或私刻，或者行為人違反公司章程關(guān)于授權(quán)限制的明確規(guī)定等,。

其次,，由相對人承擔(dān)證明信賴行為人有代理權(quán)且信賴是有理由的舉證責(zé)任。比如,，行為人所持公章,、介紹信、合同書系真實的,，或者行為人確曾做過被代理人的代理人等,。

最后，再由被代理人承擔(dān)對相對人主觀上是否為惡意或在締約過程中是否存在重大過失進(jìn)行舉證,。

通常,，相對人為自己“有理由相信行為人有代理權(quán)”進(jìn)行舉證和被代理人反駁舉證是交叉進(jìn)行的，是一個舉證和質(zhì)證的交叉進(jìn)行的過程,，法院則根據(jù)雙方舉證情況綜合判斷,，系統(tǒng)認(rèn)證。一旦相對人證明了自己“有理由相信行為人有代理權(quán)”,，則其主觀上也就當(dāng)然屬于善意,，反之亦然，一旦被代理人證明了相對人主觀存在惡意或重大過失,，則相對人就“沒有理由相信行為人有代理權(quán)”,，表見代理不成立。（《最高人民法院司法觀點集成(新編版)·民事卷I》 第690頁 觀點編號306）

本文僅供交流學(xué)習(xí),，若侵犯到您的權(quán)益,，煩請告知，我們將立即刪除,。生活中若其他人侵犯您的合法權(quán)益或您與他人發(fā)生糾紛,，不妨來好律師網(wǎng)（http://www.mzt333.com/）請律師（http://www.mzt333.com/）幫您采證或幫您解決糾紛。