實(shí)踐中，對(duì)于我們沒有做過(guò)或者是不經(jīng)常做的事情,，我們一般會(huì)覺得比較陌生,，不知道該怎么下手，就好比有人想要買二手房,，可卻不一定知道具體應(yīng)該怎么去做,，對(duì)二手房買賣糾紛更可能是束手無(wú)策的，為了保護(hù)自身的合法利益,，最好先了解相關(guān)知識(shí),。

南京二手房量?jī)r(jià)齊跌 節(jié)前買房還能“砍價(jià)”

每逢新春假期臨近，樓市往往提前進(jìn)入“休假”狀態(tài),。據(jù)統(tǒng)計(jì),，一月份以來(lái)，南京二手房成交量穩(wěn)步下滑,，價(jià)格也出現(xiàn)了一定的松動(dòng),，對(duì)此,，有業(yè)內(nèi)人士表示，這是春節(jié)資金偏緊的緣故,，剛需人群現(xiàn)在入手也可以有一定的議價(jià)空間,。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，上周南京共成交二手房1110套,，環(huán)比前一周少賣了131套,，降幅超過(guò)10%，這也是1月份的連續(xù)第二周出現(xiàn)下跌行情,。有數(shù)據(jù)顯示,，1月8日至14日，南京成交二手房1347套,，此后的1月15日至21日下滑至1100套,，照此趨勢(shì)，節(jié)前的單周交易量可能少于1000套,，這比2017年12月份,，足足下降了近一半。專家表示,，一、二月份,，向來(lái)是房產(chǎn)交易的淡季,，如此低迷的市場(chǎng)將一直持續(xù)到2月底。

南京資深房產(chǎn)專家尹霄飛表示,，在這個(gè)時(shí)候人們可能更多的是忙于年底總結(jié),，或者春節(jié)過(guò)年等一些事務(wù)性的工作，所以現(xiàn)在并不是買賣房屋的旺季,。另外,，年底或者新年之初的這段時(shí)間貸款比較困難。所以,，一些購(gòu)房人選擇了等待,，等過(guò)完年，到“金三銀四”也就是三,、四月份時(shí)再出手,。

交易量的下滑，也影響到了房東對(duì)房?jī)r(jià)的心里預(yù)期,。365淘房的數(shù)據(jù)顯示,，上周南京二手房掛牌均價(jià)27422元每平米，房?jī)r(jià)比前一周的27453元每平米下降了31元,。不少二手房中介門店的實(shí)際成交價(jià)也顯示,，最近出手買賣雙方有了一定的議價(jià)空間,，特別是年底急需周轉(zhuǎn)的房東，希望對(duì)方全款支付,，下降幅度會(huì)更高一點(diǎn),。

記者從中介機(jī)構(gòu)了解到，一套市場(chǎng)價(jià)300萬(wàn)元的房子,，如果全款的話能夠降到295萬(wàn)元左右,，差不多有5萬(wàn)元的議價(jià)空間。如果房東出售的心理比較急的話,，那么議價(jià)空間會(huì)更大,。

南京某中介店長(zhǎng)說(shuō)，他自己剛剛賣掉原來(lái)的房子,，置換了一套位于龍江地區(qū)的學(xué)區(qū)房,，房東在原有基礎(chǔ)上又讓了1萬(wàn)塊錢。他說(shuō):“我肯定第一時(shí)間要把房子落實(shí)掉,，萬(wàn)一政策有變化,，我肯定就買不了了?！?/p>

不過(guò),，也有房產(chǎn)專家認(rèn)為，目前南京新房市場(chǎng)已經(jīng)不像前幾個(gè)月那么緊俏,，購(gòu)房者有了一定的挑選余地,，未來(lái)肯定會(huì)沖擊到二手房的價(jià)格。

南京資深房產(chǎn)專家尹霄飛分析認(rèn)為,，去年一個(gè)明顯的特點(diǎn)是新房和二手房的價(jià)格倒掛,，二手房的價(jià)格高于當(dāng)?shù)貐^(qū)域新房的價(jià)格，為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)情況?因?yàn)樾路侩y買,。但如果房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期新往下走的話,，人們還是愿意去買新房，在這種情況下,，二手房虛高的價(jià)格也會(huì)往下走,。

如何應(yīng)對(duì)二手房買賣糾紛

雖然南京的二手房量?jī)r(jià)齊跌但是仍有部分人愿意購(gòu)買二手房，不管是在哪里購(gòu)買二手房都難免會(huì)發(fā)生一些糾紛,，對(duì)于買賣雙方而言應(yīng)做好應(yīng)對(duì)二手房買賣糾紛的各種準(zhǔn)備,。

1、買方因缺少支付房款能力而對(duì)房屋買賣合同反悔,。房屋買賣合同簽訂后,，因買方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無(wú)法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約,。

簽訂房屋買賣合同后,，由于買方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同,，構(gòu)成合同違約，這應(yīng)當(dāng)對(duì)賣方承擔(dān)違約責(zé)任,。所以,，買方在簽訂合同前，首先要對(duì)購(gòu)買房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認(rèn)真的考察,；其次,，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來(lái)源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購(gòu)房,，導(dǎo)致違約的尷尬境地,。如果確實(shí)履行不能，要勇于承擔(dān)違約責(zé)任,，盡快解除房屋買賣合同,，防止陷入債務(wù)泥潭而無(wú)法自拔。

2,、以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由,，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預(yù)售商品房,，一般已使用一定年限,，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,，所以,，或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況,，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。

根據(jù)規(guī)定房屋買賣合同的賣方應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任,。但由于二手房一般已使用一定年限,，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,，買方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷,。因此，對(duì)于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的,，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。但對(duì)于賣方已如實(shí)告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔(dān)責(zé)任,。

對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵,，如并非賣方在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生,，而系房屋本身所固有的,，若沒有證據(jù)證明賣方對(duì)此是知曉的,，賣方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任；但買方可以房屋所有人身份,，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利,，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

在合同里,，要約定賣方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任,。比如要求賣方保證房屋無(wú)滲漏，無(wú)違章搭建等情況,；保證管線暢通,，設(shè)施完備；房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵,，由賣方進(jìn)行修復(fù),，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容；如果房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用,，買方可以解除合同,，并要求賣方賠償損失。

3,、房屋過(guò)戶前或者過(guò)戶中交易被限制,，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)，要求解除合同,、賠償損失,。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋產(chǎn)權(quán)證期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí),，或者在過(guò)戶手續(xù)辦理過(guò)程中,，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無(wú)法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實(shí)際入住,，只要房屋尚未完成過(guò)戶登記,，買方利益就無(wú)法受到法律保護(hù)。

《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力,。”所以,，房屋買賣合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行變更登記的,，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在法律上仍然認(rèn)為賣方是房屋的產(chǎn)權(quán)人，買方僅對(duì)房屋享有債權(quán),，法院仍然有權(quán)查封賣方的房屋,。

如果賣方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實(shí)，導(dǎo)致買方無(wú)法辦理過(guò)戶登記,，無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的時(shí),買方可根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定,，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓,。如果已簽訂買賣合同的，該買賣合同無(wú)效,，雙方互相返還已付財(cái)產(chǎn),，賠償損失。買方要求賣方賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失,，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失（注：預(yù)期可得利益損失主要是指房?jī)r(jià)漲跌損失）,。

在二手房買賣過(guò)程中，買方應(yīng)要求賣方加快交易節(jié)奏,，盡早配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù),；并且采用安全的房款交割方式，利用本市各區(qū),、縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺(tái),，以維護(hù)自己的合法權(quán)利。如果在房屋過(guò)戶中發(fā)生法院查封情況,，應(yīng)要求賣方提供擔(dān)保,，將被查封房屋置換出來(lái)，盡快辦理過(guò)戶,，避免經(jīng)濟(jì)損失,。

4、因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無(wú)法買房,。二手房市場(chǎng)貸款政策先是銀行提高貸款首付額,，提高貸款利率，后是嚴(yán)格限制第二套房屋買賣貸款等,，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請(qǐng)沒有通過(guò)，從而構(gòu)成合同違約,。

房屋買賣合同約定用貸款支付房款,，并不意味著買方只能通過(guò)銀行貸款來(lái)履行合同，通過(guò)其他合理途徑籌措資金也是買方避免貸款不能風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題,。

在實(shí)踐中,，有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣,、暖氣,、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用,，買受人若不知情購(gòu)買了此房屋,，所有費(fèi)用就可能由買受人全部承擔(dān)，為了保護(hù)自己的合法權(quán)益在買二手房時(shí)需要格外注意相關(guān)事項(xiàng),。