[摘要] 在輪候期間因離婚喪失輪候資格，夫妻雙方欲分割以瞞報(bào)離婚事項(xiàng)取得的兩限房的,，須先經(jīng)住房保障管理部門處理,。在住房保障管理部門處理完畢前，法院不宜先行將其納入待分割的夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割,。住房保障管理部門未作回收處理的,，待兩限房滿足分割條件時(shí)按照《婚姻法司法解釋二》第二十條予以分割。

[關(guān)鍵詞] 離婚后財(cái)產(chǎn)分割,，夫妻共同財(cái)產(chǎn),，兩限房

一、兩限房政策法規(guī)概要

限房?jī)r(jià),、限套型普通商品住房俗稱兩限房,。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))要求建設(shè),、收購(gòu)并面向符合條件的家庭公開配租配售的各類保障性住房,。作為保障性住房的一種,，兩限房是政府采取招標(biāo)、拍賣,、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí),，提出限制銷售價(jià)格、住房套型面積和銷售對(duì)象等要求,，由建設(shè)單位通過公開競(jìng)爭(zhēng)方式取得土地,，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房?！?】 以北京市為例,，根據(jù)《北京市兩限房管理辦法(試行)》（以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》）相關(guān)規(guī)定，兩限房套型建筑面積以90m2以下為主,。其中,，一居室控制在60m2以下；二居室控制在75m2以下,。兩限房供應(yīng)對(duì)象為本市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭,、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。

（一）申購(gòu)條件

以北京市申購(gòu)兩限房為例,，申請(qǐng)購(gòu)買兩限房家庭應(yīng)符合以下條件：1,、申請(qǐng)人須具有本市戶口，申請(qǐng)家庭應(yīng)推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人,。單身家庭提出申請(qǐng)的,，申請(qǐng)人須年滿30周歲。市政府有關(guān)部門可根據(jù)兩限房供需情況,，對(duì)單身申請(qǐng)人年齡實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,；2、申請(qǐng)家庭人均住房面積,、家庭收入,、家庭資產(chǎn)須符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,。

（二）申購(gòu)流程

獲取限價(jià)商品房的基本流程是申請(qǐng)→初審→復(fù)審→備案→簽訂購(gòu)房合同→辦理房屋登記六大環(huán)節(jié),。

申請(qǐng)家庭持如實(shí)填寫的《兩限房家庭資格核定表》和相關(guān)證明材料，向戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng),。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過審核材料,、入戶調(diào)查、組織評(píng)議,、公示等方式對(duì)申請(qǐng)家庭的收入,、住房、資產(chǎn)等情況進(jìn)行初審,，提出初審意見,，將符合條件的申請(qǐng)家庭材料報(bào)區(qū)縣住房保障管理部門,。人戶分離申請(qǐng)家庭情況應(yīng)在戶口所在地和實(shí)際居住地同時(shí)進(jìn)行公示。區(qū)縣住房保障管理部門對(duì)申請(qǐng)家庭材料進(jìn)行復(fù)審,，并將符合條件的申請(qǐng)家庭情況進(jìn)行公示,，無異議的，報(bào)市住房保障管理部門備案,。市住房保障管理部門對(duì)區(qū)縣住房保障管理部門上報(bào)的申請(qǐng)家庭材料予以備案,。區(qū)縣住房保障管理部門為經(jīng)過備案的申請(qǐng)家庭建立市和區(qū)縣共享的住房需求檔案。

各區(qū)縣住房保障管理部門負(fù)責(zé)組織本地區(qū)縣符合條件的申請(qǐng)家庭,，通過搖號(hào)等方式配售兩限房,。其中對(duì)解危排險(xiǎn)、舊城改造和風(fēng)貌保護(hù),、環(huán)境整治,、重點(diǎn)工程等公益性項(xiàng)目涉及的被拆遷或騰退家庭和家庭成員中含有60周歲以上（含60周歲）老人、嚴(yán)重殘疾人員,、患有大病人員,、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、優(yōu)撫對(duì)象的家庭及自愿放棄經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的家庭可優(yōu)先配售,；對(duì)其他符合條件的家庭,，按照住房困難程序，優(yōu)先配售給無房家庭,。對(duì)多次參加搖號(hào)均未搖中且輪候3年以上（不含3年）的申請(qǐng)家庭,，區(qū)縣住房保障管理部門可直接為其配售。

二,、因離婚喪失兩限房輪候資格

申購(gòu)者的家庭成員人數(shù),、婚姻狀況、家庭收入,、住房情況等申購(gòu)信息都屬于申購(gòu)兩限房審核范疇,，其中任何一項(xiàng)申購(gòu)信息情況發(fā)生變動(dòng)，都會(huì)間接影響其他申購(gòu)者利益,。基于此,，申購(gòu)者應(yīng)及時(shí),、如實(shí)向住房管理部門報(bào)告申請(qǐng)信息變動(dòng)情況。

申購(gòu)家庭以夫妻名義申購(gòu)兩限房的,，經(jīng)住房管理部門審核通過的,，一般可申購(gòu)較大套型兩限房（如兩居室）。當(dāng)以夫妻名義共同申購(gòu)兩限房的夫妻在輪候階段離婚時(shí),，夫妻雙方不再符合共同申購(gòu)較大套型兩限房資格的,，應(yīng)及時(shí)向所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）住房保障部門如實(shí)申報(bào)家庭人口變動(dòng)情況,，辦理申請(qǐng)購(gòu)買兩限房變更登記（變更為較小套型兩限房）。若夫妻雙方隱瞞真實(shí)離婚情況,，未辦理申請(qǐng)購(gòu)買兩限房變更登記,，仍以夫妻名義繼續(xù)申購(gòu)的，其行為將違反《試行辦法》第二十七條規(guī)定的如實(shí)報(bào)告申請(qǐng)家庭的收入,、住房,、資產(chǎn)等情況義務(wù)。至于是否構(gòu)成《試行辦法》第二十九條規(guī)定的“弄虛作假,，隱瞞家庭收入,、住房和資產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明等騙購(gòu)行為”應(yīng)先由住房保障管理部門予以認(rèn)定?！?】如果行為人未如實(shí)報(bào)告離婚事項(xiàng)的行為屬于騙購(gòu),，則應(yīng)按照該《試行辦法》第二十九條的規(guī)定追究行為人相應(yīng)的法律責(zé)任。

由于離婚后單獨(dú)任何一方均不再符合申請(qǐng)較大套型兩限房條件,，如原夫妻二人在輪候期間未及時(shí)如實(shí)申報(bào)離婚事項(xiàng),，將可能導(dǎo)致其他滿足申請(qǐng)條件的申請(qǐng)人喪失了獲得該兩限房的機(jī)會(huì)，間接損害了社會(huì)公共利益,?；诖耍瑔适л喓蛸Y格后,，原夫妻任何一方與開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同（兩限房）》將可能因?yàn)檫`反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第四項(xiàng)的規(guī)定而無效,。合同無效后，住房保障管理部門是責(zé)令購(gòu)房人退回已購(gòu)住房還是按同地段普通商品住房?jī)r(jià)格補(bǔ)足購(gòu)房款,，當(dāng)屬行政機(jī)關(guān)自由裁量的范疇,，法院不宜越權(quán)直接處理訴爭(zhēng)兩限房。

各地出臺(tái)的住房保障文件幾乎都未明確輪候期間這一概念,，更沒對(duì)該期間的起止時(shí)間點(diǎn)作出規(guī)定,。比較容易接受的是以住房保障部門通過申購(gòu)者提交的申購(gòu)材料審核，將申購(gòu)者納入輪候?qū)ο髸r(shí)間點(diǎn)作為輪候期間起點(diǎn),。但是與申購(gòu)者如實(shí)申報(bào)義務(wù)直接關(guān)聯(lián)的更重要的問題是如何確定輪候期間時(shí)間截止點(diǎn),。是以住房保障部門向申購(gòu)者發(fā)出《兩限房（限價(jià)商品房）配售通知書》為時(shí)間截止點(diǎn)，以申購(gòu)者與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品房）》或《商品房買賣合同（限價(jià)商品房）》為時(shí)間截止點(diǎn),，還是以申購(gòu)者辦理房屋登記為時(shí)間截止點(diǎn),，抑或以兩限房滿足在市場(chǎng)上公開自由交易條件時(shí)為時(shí)間截止點(diǎn)？如果輪候期間截止點(diǎn)太前,，可能不利于防范申購(gòu)人通過“虛假”結(jié)婚登記“騙取”較大套型兩限房申購(gòu)資格,；如果輪候期間截止點(diǎn)太后，可能又或多或少間接限制了離婚自由,。

根據(jù)物權(quán)法定的原則,，房屋所有權(quán)的取得,，應(yīng)以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記為始。在申購(gòu)者辦理兩限房產(chǎn)權(quán)登記前,，申購(gòu)者尚未取得房屋所有權(quán),。也就是說在申購(gòu)者辦理兩限房產(chǎn)權(quán)登記前，住房保障部門并沒有履行完畢保障符合兩限房申購(gòu)條件的申購(gòu)者最終取得兩限房的所有權(quán)的職責(zé),，也沒有履行完畢審查申購(gòu)者是否符合申購(gòu)條件的義務(wù),，申購(gòu)者同時(shí)也存在及時(shí)、如實(shí)報(bào)告申報(bào)信息變動(dòng)的義務(wù),。

三,、離婚分割限價(jià)商品房的一般規(guī)則

（一）確定共有情況

如果訴爭(zhēng)兩限房屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則依據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十八條之規(guī)定應(yīng)予以分割,；如果訴爭(zhēng)兩限房不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，則不在分割之列。

婚姻存續(xù)期間夫妻雙方乃至全部家庭成員共同提出購(gòu)買對(duì)應(yīng)套型兩限房申請(qǐng)的,，經(jīng)住房管理部門審核符合購(gòu)房條件后,，全部申請(qǐng)人共同取得取購(gòu)房權(quán)利。兩限房是具有一定的人身屬性的保障性住房,，即使僅由一名家庭成員全程辦理申購(gòu),、單獨(dú)簽署購(gòu)房合同、單獨(dú)支付全部房款,、甚至房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的所有權(quán)人僅為一名家庭成員,，但基于該兩限房系全部家庭成員共同申請(qǐng)獲得，保障的是全部家庭成員的居住權(quán),，故應(yīng)將全家共同申請(qǐng)獲得的兩限房認(rèn)定為全部家庭成員共同共有,。若僅以出資為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定房屋權(quán)屬，有悖于兩限房的社會(huì)保障屬性,，顯然有失公平,。這一點(diǎn)與夫妻一方以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買普通商品房并單獨(dú)登記于自己名下則認(rèn)定為夫妻一方單獨(dú)所有顯著不同。

（二）滿足分割條件

按照《婚姻法司法解釋二》）第二十一條的規(guī)定,，離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的,，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用,。結(jié)合兩限房限制流轉(zhuǎn)政策,，司法實(shí)踐中對(duì)尚未取得兩限房所有權(quán)或者尚未取得兩限房完全所有權(quán)的認(rèn)定主要存在以　下兩種標(biāo)準(zhǔn)：

1、辦理兩限房產(chǎn)權(quán)登記

按照《物權(quán)法》第十四條的規(guī)定,，房屋所有權(quán)的取得，應(yīng)以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記為始,。申購(gòu)者自取得兩限房產(chǎn)權(quán)登記時(shí)起,，就應(yīng)視其取得兩限房所有權(quán),。此時(shí)法院雖然可能不會(huì)直接拒絕處理訴爭(zhēng)兩限房分割請(qǐng)求，但出于限制期內(nèi)兩限房流轉(zhuǎn)受限的考慮,，一般也只是謹(jǐn)慎分割訴爭(zhēng)兩限房份額及占有,、使用問題，較少直接實(shí)體分割房屋,。

2,、在市場(chǎng)上公開自由交易

以北京市兩限房的政策為利，限價(jià)商品房辦理的房屋所有權(quán)證上應(yīng)載明“限價(jià)商品房”,，自取得契稅完稅證明或所有權(quán)證起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,。囿于訴爭(zhēng)房屋不能上市交易，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)難以對(duì)訴爭(zhēng)房屋評(píng)估作價(jià),，法院客觀上也無法確定給對(duì)方的補(bǔ)償數(shù)額,，實(shí)踐中多以訴爭(zhēng)兩限房目前不具備分割條件為由不處理房屋分割請(qǐng)求。滿5年后如需轉(zhuǎn)讓應(yīng)由區(qū)住保辦優(yōu)先回購(gòu),，如不回購(gòu),，則可以上市交易，但應(yīng)繳納差價(jià)的35%的土地出讓金后方可辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù),。兩限房經(jīng)過相應(yīng)程序上市交易時(shí)意味著其已經(jīng)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩?，所有?quán)人具備該商品房的完全所有權(quán)。

（三）確定分割方式

雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí),，《婚姻法司法解釋二》第二十條給出了三類處理方式：1,、雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,；2,、一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估,，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償,；3、雙方均不主張房屋所有權(quán)的,，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋,，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

結(jié)語

婚姻狀況作為申購(gòu)兩限房條件之一,，對(duì)住房保障管理部門配租,、配售決策產(chǎn)生重要影響，對(duì)其他兩限房申購(gòu)者權(quán)益也有重要影響,，關(guān)涉社會(huì)公共利益,。兩限房申購(gòu)人員在輪候期間一旦出現(xiàn)婚姻關(guān)系變動(dòng)，應(yīng)及時(shí)向住房保障管理部門告知婚姻關(guān)系變動(dòng)情況，以便住房保障管理部門作出下一步安排,。法院作為司法機(jī)關(guān),，既無權(quán)又無法代替作為行政機(jī)關(guān)的住房保障管理部門通盤考慮兩限房配置問題，所以在輪候期間因離婚喪失輪候資格,，夫妻雙方欲分割以瞞報(bào)離婚事項(xiàng)取得的兩限房的,，須先經(jīng)住房保障管理部門處理。在住房保障管理部門處理完畢前,，法院不宜先行將其納入待分割的夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割,。

注釋：

【1】參建《北京市兩限房管理辦法(試行)》第二條：“本辦法所稱兩限房，是指政府采取招標(biāo),、拍賣,、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷售價(jià)格,、住房套型面積和銷售對(duì)象等要求,，由建設(shè)單位通過公開競(jìng)爭(zhēng)方式取得土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房,?！?/p>

【2】《北京市兩限房管理辦法(試行)》第二十七條：“已經(jīng)市住房保障管理部門備案的申請(qǐng)家庭，其家庭收入,、住房和資產(chǎn)等情況在輪候期間發(fā)生變化的,，應(yīng)如實(shí)向所在區(qū)縣住房保障管理部門報(bào)告，區(qū)縣住房保障管理部門會(huì)同有關(guān)部門對(duì)其申報(bào)情況進(jìn)行復(fù)核,。區(qū)縣住房保障管理部門也可對(duì)申請(qǐng)家庭的收入,、住房和資產(chǎn)情況進(jìn)行檢查。對(duì)經(jīng)核實(shí)不符合購(gòu)買兩限房條件的家庭,，應(yīng)取消其購(gòu)房資格,。”第二十九條：“對(duì)弄虛作假,，隱瞞家庭收入,、住房和資產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明的申請(qǐng)人，由所在區(qū)縣住房保障管理部門取消其申請(qǐng)資格,，5年內(nèi)不得再次申請(qǐng),；對(duì)已騙購(gòu)兩限房的，由區(qū)縣住房保障管理部門責(zé)令購(gòu)房人退回已購(gòu)住房或按同地段普通商品住房?jī)r(jià)格補(bǔ)足購(gòu)房款,；已構(gòu)成犯罪的,，移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任?！?/p>

（作者單位：北京市高級(jí)人民法院）