隨著房產(chǎn)價值的愈發(fā)昂貴,，離婚時婚前房產(chǎn)的分割也成為雙方爭議的焦點。夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋并按揭貸款,，房產(chǎn)證登記在自己名下的,，該房屋一般會被認(rèn)定為婚前房屋，即其個人財產(chǎn),。鑒于婚前房產(chǎn)的特殊性,，所以它在分割上與夫妻婚后房產(chǎn)存在很大差異，那夫妻在離婚時該如何確定婚前房產(chǎn)的歸屬,？又如何分割婚前房產(chǎn)的增值部分呢,？

一、婚前房產(chǎn)的范圍

只要是婚前購買的房子,，都屬于婚前房產(chǎn),，具體包括：

第一、該房產(chǎn)為夫妻一方婚前支付首付購買,，房屋產(chǎn)權(quán)登記在首付支付方名下,，但婚后夫妻共同還貸的。

第二,、該房產(chǎn)為夫妻一方的父母在婚前全額購買，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的。

第三,、該房產(chǎn)為夫妻雙方在婚前共同出資購買,，但房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的。

二,、離婚時對婚前房產(chǎn)歸屬的認(rèn)定

由于夫妻婚前的房產(chǎn)也有幾種不同的情形,，因此對這類婚前房產(chǎn)的分割，也應(yīng)該視具體情況而定：

第一,、由夫妻一方在婚前支付首付購買,，房屋產(chǎn)權(quán)登記在首付支付方名下，但婚后夫妻共同還貸的房屋

根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》的規(guī)定,，夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同,，以個人財產(chǎn)支付首付，并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，房產(chǎn)登記在支付首付款一方名下，離婚房產(chǎn)歸登記一方,。因此,，該種情況下，登記的房產(chǎn)如何分割有法可依,。未償還的貸款為獲得房產(chǎn)一方的個人債務(wù),，由于婚后是夫妻共同還貸，在離婚房產(chǎn)分割時,，需要對另一方進行補償,。如果雙方對財產(chǎn)歸屬有協(xié)議的，按照協(xié)議內(nèi)容處理,。

第二,、由夫妻一方的父母在婚前全額購買，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的房屋

如果在婚前購房時,，一方父母全額資助自己的子女買房,，且將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的，該房產(chǎn)就屬于登記方的婚前個人財產(chǎn),，在離婚房產(chǎn)分割時,，另一方無權(quán)要求分割已經(jīng)登記的房產(chǎn)。但需要值得注意的是,，如果婚前購房時,，一方父母只出了部分購房款資助自己的子女買房，剩余購房款由婚內(nèi)夫妻雙方共同按揭償還貸款的,，離婚房產(chǎn)分割時,，一般會將房子判歸登記一方所有,，對于婚內(nèi)共同償還的貸款及房子產(chǎn)生的增值，由得到房子的一方對另一方做出補償,。

第三,、由夫妻雙方在婚前共同出資購買，但房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的房屋

在現(xiàn)實生活中,，這類情況經(jīng)常會出現(xiàn),。往往男女雙方結(jié)婚前，出于各種原因,，會將房產(chǎn)登記在女方一方名下,。在這種情況下，離婚時房子應(yīng)該歸誰,？應(yīng)該如何分割該房屋,？相對來說，如果登記一方不承認(rèn)對方有出資行為,，或是認(rèn)定對方的出資屬于贈與行為的,，法院就很難支持未登記方的請求。也就是說離婚時,，未登記方除非有證據(jù)證明自己有出資且出資不屬于贈與的,，才可能請求分割房產(chǎn)。

三,、對婚前房產(chǎn)增值部分的分割

婚前房產(chǎn)分割問題包括婚前房產(chǎn)本身的歸屬與婚前房產(chǎn)增值部分的分割兩個問題,。房產(chǎn)本身只有被認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)才會有分割的問題，那么夫妻一方婚前房產(chǎn)離婚時另一方是否有有權(quán)分割其增值部分,？

第一,、房產(chǎn)增值部分是否屬于夫妻共同財產(chǎn)

這個問題的關(guān)鍵在于其是屬于自然增值還是投資收益。如果是自然增值,，這是個人財產(chǎn),，如果是投資收益，就是夫妻共同財產(chǎn),。根據(jù)《婚姻法司法解釋二》第十一條規(guī)定,，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益,，應(yīng)該認(rèn)定夫妻共同財產(chǎn),；《婚姻法司法解釋三》第四條規(guī)定，夫或妻一方的個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益,，除孳息和自然增值外,，應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。

第二,、夫妻間的婚前房產(chǎn)增值部分分割的五種情形：

1,、夫妻一方在婚前支付全部房款,，將房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，并在婚前已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證

該房產(chǎn)屬于《婚姻法》第十八條規(guī)定的“夫妻一方的婚前財產(chǎn)”,，由房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的一方享有房屋的產(chǎn)權(quán),。那么該房產(chǎn)在婚后增值的部分，若是因為市場行情而自然增值,，就應(yīng)當(dāng)屬于“自然增值”，其增值部分認(rèn)定為房產(chǎn)方的個人財產(chǎn),。若該房產(chǎn)的增值是因為裝修而導(dǎo)致的升值,，而裝修費用是夫妻雙方的共同財產(chǎn)或者非購房一方的個人財產(chǎn)，因裝修而升值的部分就不宜認(rèn)定為購房一方的個人財產(chǎn),。

2,、夫妻一方在婚前支付首付款，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下,，婚后以夫妻共同財產(chǎn)還房貸

《婚姻法》司法解釋三第十條規(guī)定,，在夫妻雙方不能協(xié)商一致的情況下，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,。對此種房產(chǎn)的增值部分也做了規(guī)定,，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償,。

據(jù)此，婚后夫妻共同還貸的款項為夫妻共同財產(chǎn),，該款項所對應(yīng)的房屋增值部分,，應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)。至于共同還貸款項對應(yīng)的增值部分如何計算,，部分法院是以共同還貸額占全部房款的比例來確定的,。

3、夫妻一方在婚前簽訂購房合同,，支付首付款并按揭付完全部房款,，但是婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)只登記在支付首付款一方名下,，婚后夫妻共同財產(chǎn)還房貸

其處理方式與上一種情形相同,。因為支付首付款一方是房屋買賣合同的主體，實踐中將產(chǎn)權(quán)盼歸支付首付款的一方,，當(dāng)然共同還貸部分以及該部分的房產(chǎn)增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),。

4、一方婚前所購買的房屋,，另一方在婚前或者婚后在房產(chǎn)證上“加名”

為了應(yīng)對《婚姻法》司法解釋三第十條的規(guī)定,，人們往往選擇在房產(chǎn)證上加名,，即房屋產(chǎn)權(quán)人由夫妻一方變更為夫妻雙方，從民法的角度來看,，在一方所有的房屋產(chǎn)權(quán)證上加上另一方的名字,，應(yīng)視為對另一方的贈與，且該贈與行為已經(jīng)完成權(quán)屬變更登記,，屬于生效的贈與,，除非存在重大誤解或者顯失公平的情形，否則是不能輕易撤銷的,。加名的房產(chǎn)成為夫妻共同財產(chǎn),，那么該房產(chǎn)的增值部分，理所當(dāng)然的成為夫妻共同財產(chǎn),。

5,、一方支付首付款并按揭付完全部購房款，婚后雙方一起還房貸,，在夫妻離婚時仍未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的

這種情形主要出現(xiàn)在夫妻關(guān)系存續(xù)時間不長的婚姻中,，根據(jù)《婚姻法》司法解釋二第二十一條的規(guī)定，“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的,，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬”,，待當(dāng)事人對爭議房屋取得所有權(quán)后，有爭議的可另行起訴,。

最后,，婚前房產(chǎn)不同于一般的婚前財產(chǎn)，它的價值往往比較大,，而且房屋屬于不動產(chǎn),，需要辦理登記手續(xù)才能完成過戶。上文大體上概括了夫妻間婚前房產(chǎn)的情形,，具體來說,，就是先認(rèn)定房產(chǎn)的歸屬，再認(rèn)定房產(chǎn)增值部分,，屬于夫妻共同房產(chǎn),，增值部分就應(yīng)當(dāng)是夫妻共同財產(chǎn)，屬于一方婚前房產(chǎn),，其房產(chǎn)增值部分則要區(qū)分不同情形,。