據(jù)悉，安陽(yáng)一男子買了一套二手房,，好不容易將房產(chǎn)證辦下來,，卻因前業(yè)主拖欠一萬余元的物業(yè)費(fèi)無法拿到門禁卡，導(dǎo)致其每次回家都要在門口等待其他業(yè)主的到來,。近些年,，房屋交易市場(chǎng)一度呈現(xiàn)火爆局面，而二手房因具備完善的配套設(shè)施,，較低的交易價(jià)格等優(yōu)勢(shì),，也成為許多買房人的不二之選。但看似簡(jiǎn)單的二手房交易,，其中間也存有許多無法確定的因素,，若不將其調(diào)查清楚，很可能會(huì)將自己帶入糾紛的漩渦,。

安陽(yáng)一男子買一套二手房 如何回家作了難

“我買了一套二手房,，房產(chǎn)證好不容易辦下來了，由于沒有門禁卡,，連家也進(jìn)不去,。”8月13日,，家住華強(qiáng)城小區(qū)一期的孫先生告訴記者,，由于原業(yè)主拖欠1萬余元的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)至今未給其辦理門禁手續(xù),，導(dǎo)致有家難回,。

反映：原業(yè)主欠費(fèi) 新業(yè)主回家難

高高興興買了一套二手房，辦理完相關(guān)手續(xù),，準(zhǔn)備入住時(shí)卻發(fā)現(xiàn)無法辦理小區(qū)門禁卡,，如今連回家都成了問題?！白蛲恚以陂T口等了一個(gè)多小時(shí)，才進(jìn)了小區(qū)的大門,?！睂O先生無奈地說。

孫先生告訴記者,，今年7月月底,，他在一家網(wǎng)站看到房源后，便和業(yè)主取得聯(lián)系,?？戳朔恐螅瑢O先生便和妻子購(gòu)買了位于華強(qiáng)城小區(qū)一期20號(hào)樓的一處房產(chǎn),?！胺孔用娣e約143平方米，還有一套地下車庫(kù),，一共花了90萬元,。”孫先生說,。

8月8日,，孫先生終于拿到了房產(chǎn)證。本以為能歡歡喜喜搬進(jìn)新房,，令他沒想到的是去物業(yè)辦理小區(qū)的門禁卡時(shí),，物業(yè)卻以該房產(chǎn)拖欠1萬余元物業(yè)費(fèi)為由，拒絕為其辦理相關(guān)門禁手續(xù),?！拔飿I(yè)的工作人員告訴我，由于原業(yè)主欠了1萬余元的物業(yè)費(fèi),，因此無法給我辦理門禁手續(xù),，為什么原業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，我卻不能正?；丶?？”孫先生表示不解。

孫先生告訴記者,，這套二手房是通過中介買的,，合同里并未提到物業(yè)費(fèi)的情況?！霸瓨I(yè)主沒有繳納物業(yè)費(fèi),，物業(yè)應(yīng)該催繳原業(yè)主，而不是始終拖著不給我辦手續(xù),，導(dǎo)致我如今連家都回不去,?！睂O先生說。

“我現(xiàn)在每天回家都需要等其他業(yè)主一起,。原業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的結(jié)果,，為什么要我來承擔(dān)呢？”孫先生說,。

物業(yè)：新業(yè)主也應(yīng)盡快聯(lián)系原業(yè)主

隨后,，記者跟隨孫先生來到該小區(qū)物業(yè)公司，并找到了物業(yè)的工作人員,。當(dāng)被問到為何原業(yè)主欠了物業(yè)費(fèi),，物業(yè)卻不為孫先生辦理相關(guān)門禁手續(xù)時(shí)，該工作人員表示,，因該房產(chǎn)拖欠1萬余元的物業(yè)費(fèi),。

該工作人員告訴記者，原業(yè)主拖欠1萬余元物業(yè)費(fèi),，他們一直在催繳,，也向原業(yè)主發(fā)過律師函，但始終未催繳成功,。該工作人員同時(shí)表示,，之所以向?qū)O先生索要原業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)橘?gòu)房者在購(gòu)房前有義務(wù)了解原業(yè)主的債務(wù)情況,。

“孫先生也應(yīng)該和原業(yè)主聯(lián)系,，催其盡快繳納物業(yè)費(fèi)?！痹摴ぷ魅藛T說,。當(dāng)談及物業(yè)也應(yīng)盡快為孫先生辦理相關(guān)門禁手續(xù)時(shí)，該工作人員表示,，會(huì)向其領(lǐng)導(dǎo)反映,。

律師：應(yīng)由原業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用

河南國(guó)厚律師事務(wù)所律師宋昆表示，物業(yè)公司以房屋為對(duì)象收取物業(yè)費(fèi)的做法是不符合法律規(guī)定的,，原業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù),，故而應(yīng)當(dāng)由原業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。

宋昆表示,，1萬余元物業(yè)費(fèi)是原業(yè)主與物業(yè)公司在房屋轉(zhuǎn)讓前發(fā)生的,，對(duì)于房屋辦理過戶前的債務(wù)，若買賣雙方?jīng)]有歸屬約定,，應(yīng)視為原業(yè)主的債務(wù),，物業(yè)公司應(yīng)該向原來的權(quán)利人和債務(wù)人追討。

宋昆表示,，物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)主體是業(yè)主而不是房屋,，如果物業(yè)公司需要追繳拖欠的物業(yè)費(fèi),，可以通過法律手段向享受物業(yè)服務(wù)的原業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)，而不能以此為由拒絕為新業(yè)主辦理門禁等相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致新業(yè)主回家難,。

宋昆提醒,，市民在購(gòu)買二手房時(shí),，一定要了解原業(yè)主在物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及三氣（天然氣,、暖氣,、煤氣）費(fèi)用繳納上是否有拖欠，有必要的話可在合同中注明原業(yè)主所欠債務(wù)在過戶后與新業(yè)主無關(guān),。（摘自：安陽(yáng)網(wǎng) [微博]）

二手房交易需注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

在日常生活中,，因二手房交易引發(fā)買賣雙方之間的糾紛事件時(shí)有發(fā)生。作為買賣雙方應(yīng)明確自己的責(zé)任與義務(wù),，尤其是在簽訂協(xié)議時(shí),，切實(shí)保證每一項(xiàng)主要義務(wù)與責(zé)任的對(duì)應(yīng)，從而避免因違約給自己帶來的不利因素,。尤其是作為買房來說,，二手房交易完成后，與自己的生活息息相關(guān),，在交易過程中,，切實(shí)審核相關(guān)事項(xiàng)，維護(hù)好自身的合法權(quán)益,。

其一,，將自己已找到的房源進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審核，當(dāng)找到房源后就要去核實(shí)房產(chǎn)的狀態(tài),，可以選擇去當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心進(jìn)行查詢,；有許多房屋或許已被查封，亦或該房產(chǎn)屬于多人共有,，以及存在其他對(duì)于房屋交易的限制性條件,。若發(fā)生上述情形時(shí)，即使已經(jīng)完成房產(chǎn)交易,，也會(huì)給房屋購(gòu)買人造成不利的影響,。

因此，在買二手房前,，我們要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證,，特別注意房產(chǎn)證上的署名。如果有兩個(gè)人,，在簽訂合同時(shí)就必須要有兩個(gè)人的名字,。我們還要看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等,。同時(shí),，在進(jìn)行二手房交易前，購(gòu)房者還應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無依法裁定,，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況,。此外，還應(yīng)當(dāng)審查該房屋是否被抵押等情況,，若有抵押,，則應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

其二,，對(duì)于房產(chǎn)的權(quán)益歸屬審核明確時(shí),，雙方可以就房產(chǎn)的買賣簽訂正式合同；對(duì)于合同的內(nèi)容應(yīng)有一個(gè)明確的規(guī)定,，尤其是涉及到房屋地址,、建筑面積、房屋的價(jià)格,、付款時(shí)間,、付款方式、交樓時(shí)間以及違約責(zé)任,；同時(shí),，若還涉及到房屋內(nèi)的物品時(shí)，須在合同上注明物品名稱,、品牌,、新舊程度等。此外,，若標(biāo)的房屋的原業(yè)主存有按揭情形時(shí),，雙方還應(yīng)對(duì)此做出明確具體的說明。

其三,，注意對(duì)該二手房是否有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的審查,；根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，共有二手房買賣時(shí),，在同等條件下,，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí),，在同等條件下,，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果沒有取得優(yōu)先購(gòu)買人的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面文件,，購(gòu)房者可能會(huì)因此而導(dǎo)致購(gòu)房合同無效,。故此,，如果承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同,，并與承租人簽訂租賃主體變更合同,。

其四，一般情形下,，在購(gòu)買房屋時(shí),，買方往往會(huì)繳納一定的定金，而定金最好交由銀行監(jiān)管,；買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,，劃撥到賣家賬戶上,。在房屋交易成交前會(huì)有很多不確定因素，買家如想防止賣家毀約不賣,，可交足額定金或約定高額違約金,，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%,。

第五,，房屋過戶，依據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,，辦理房屋過戶需到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心,，交易雙方需帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件,、二手房買賣合同,。為了能夠有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，雙方可在購(gòu)房合同中約定：若在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封,，那么視為業(yè)主違約,，必須承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí),，還應(yīng)對(duì)一些意外事件以及不可抗力事件的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行約定,，依據(jù)民法精神，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān),，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān),。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買方承擔(dān)的,，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題,。

規(guī)范有序的房屋交易需要每個(gè)人來維護(hù)，隨著二手房的交易的增多,，因二手房交易引發(fā)的糾紛數(shù)量也不斷上漲,；尤其是作為購(gòu)房人應(yīng)注意相關(guān)文件及證據(jù)的保存,，一旦發(fā)生違約情形時(shí)，因證據(jù)充分,，買方也可較為及時(shí)的主張自己的權(quán)益,。同時(shí)，建議購(gòu)房者可以就買房的情況與房產(chǎn)相關(guān)人員進(jìn)行溝通,，并咨詢他們的意見,，必要的時(shí)候可以請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行把關(guān)，尤其是在簽合同的時(shí)候,，盡量把自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低,。