司法實(shí)踐中,，房屋租賃糾紛非常普遍，尤其是在北京這類大城市,，大多數(shù)租客都無法直接與房東對接,，中間存在一個二房東，這對租客來說,，具有一點(diǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn),，因此，涉及轉(zhuǎn)租問題的房屋租賃糾紛愈來愈多?，F(xiàn)行《合同法》從物盡其用的角度考慮,，對于轉(zhuǎn)租行為持支持態(tài)度，但往往承租人的轉(zhuǎn)租行為事先未得到出租人的同意,，處理上自不相同,。

根據(jù)我國《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。

一,、未經(jīng)出租人同意,，轉(zhuǎn)租合同的效力？

《合同法》僅規(guī)定了出租人在承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋時(shí)享有合同解除權(quán),，但對于轉(zhuǎn)租合同的效力未予明確,，但可從以下幾方面考量：

1,、出租人所享有的僅是解除其與承租人之間租賃合同的權(quán)利，并未涉及轉(zhuǎn)租合同,，不過會導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同客觀上無法繼續(xù)履行,；

2、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規(guī)定了出租人同意轉(zhuǎn)租的推定,，出租人在明知情況下未在6個月內(nèi)提出異議,，則不得以不同意轉(zhuǎn)租為由主張解除合同或認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效；

3,、承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,，讓渡了其對房屋的使用權(quán)和收益權(quán)，未侵害出租人的合法權(quán)益,，也不影響出租人向承租人主張權(quán)利,，但會削弱出租人對于房屋的控制，破壞出租人與承租人的信任關(guān)系,。

綜上,，上述《解釋》的規(guī)定較好地平衡了出租人、承租人與次承租人三方的利益,。一方面,，6個月異議期的規(guī)定，可有效避免未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的場合,，租賃各方不穩(wěn)定的法律關(guān)系狀態(tài),，避免出租人濫用法定解除權(quán)，最大限度地維護(hù)交易安全,。另一方面,，從保護(hù)出租人利益的角度考慮，6個月異議期內(nèi),，出租人應(yīng)享有對轉(zhuǎn)租合同確認(rèn)無效的權(quán)利,。另外，“6個月”應(yīng)理解為除斥期間,，不應(yīng)適用時(shí)效有關(guān)中斷,、中止、延長的規(guī)定,。

二,、出租人行使解除權(quán)對轉(zhuǎn)租合同的影響

如果出租人因承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋而主張解除合同，雖然合同具有相對性,，但合同解除的后果當(dāng)然也會影響到次承租人,，具體包括以下幾方面：

1、出租人可憑借物權(quán)請求權(quán)要求承租人返還租賃物,，承租人因喪失租賃權(quán),，使得轉(zhuǎn)租合同不存在履行基礎(chǔ)而必須終止履行,；

2、次承租人不能直接向出租人主張違約責(zé)任,，但可視情況向承租人請求損害賠償,，前提是次承租人必須為善意的，即在其與承租人簽訂合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人的同意轉(zhuǎn)租,，否則其無權(quán)要求承租人承擔(dān)賠償責(zé)任,；

3、承租人雖擅自將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,，但其向次承租人所收取的租金數(shù)額實(shí)際上不會讓出租人收取的租金受到減損,，也并非完全沒有合同依據(jù)，故承租人所收取的租金不應(yīng)被視為不當(dāng)?shù)美?/p>

三,、承租人轉(zhuǎn)租租期的限制

在出租人同意承租人轉(zhuǎn)租或者在明知承租人轉(zhuǎn)租的情況下6個月內(nèi)沒有提出異議,，承租人與次承租人之間的租賃合同關(guān)系即趨于穩(wěn)定，但轉(zhuǎn)租合同的期限并非完全自由約定,，而需要受到一定的限制,。

對于定期租賃，法律規(guī)定房屋租賃合同約定的租賃期限最長不得超過20年,，否則超期的約定將無效,。如果轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限超過承租人的剩余租期，而租賃合同約定的履行期限屆滿,，承租人就喪失了對房屋進(jìn)行處分的合法權(quán)源,，轉(zhuǎn)租期限超出部分應(yīng)為無效，但出租人在訂立租賃合同時(shí)與承租人另有約定的除外,。對于不定期租賃,，由于任何一方均有權(quán)隨時(shí)解除合同，預(yù)先通知對方并預(yù)留必要的準(zhǔn)備時(shí)間,，并不存在剩余租賃期限的問題,，承租人可以依法轉(zhuǎn)租，實(shí)踐中未采用書面合同的租賃,，即可視為不定期租賃,。

但上述限制并不是絕對的，在特定情況下,，超期轉(zhuǎn)租行為的瑕疵是可以補(bǔ)正的：

1,、承租人嗣后取得了房屋的所有權(quán)，承租人作為房屋新的產(chǎn)權(quán)人,，自然有權(quán)對涉案房屋進(jìn)行自由處分而將房屋租賃給次承租人,；

2、承租人嗣后取得了出租人的認(rèn)可，雖然租賃合同沒有約定,，但在承租人已經(jīng)明確取得出租人同意的情況下，可視為《解釋》第15條中出租人與承租人另有約定的但書情形,，只是該“約定”屬于嗣后的約定,；

3、承租人與出租人成功續(xù)約,，將原租賃期限延長,，可認(rèn)定承租人已補(bǔ)正了其轉(zhuǎn)租房屋時(shí)的權(quán)利瑕疵，從而確認(rèn)轉(zhuǎn)租期限的有效性,。

我們不難發(fā)現(xiàn),，在轉(zhuǎn)租的情形下，不管是合法轉(zhuǎn)租還是非法轉(zhuǎn)租,，次承租人始終處于弱勢地位,。次承租人對房屋是否享有租賃權(quán)完全取決于承租人是否會違反其與出租人之間的合同約定，出租人是否解除其與承租人之間的租賃合同,，但出租人怠于行使自身權(quán)利,，次承租人的租賃權(quán)可也依法取得。