近日,，長沙市芙蓉區(qū)人民法院依法因顯失公平撤銷一購房合同的案件引起關(guān)注,，原來，前兩年湖南長沙城區(qū)80多平方米的房子,，被八旬老人以29萬的低價出售,，急得老人的兒子打官司討回。因為老人被診斷患了老年性癡呆,，他兒子認(rèn)為簽訂的合同無效,，應(yīng)予以撤銷，直到最近法院終于做出撤銷判決,。那么,，可撤銷合同的情形應(yīng)如何認(rèn)定？

癡呆老人賤賣房子 購房人是騙子,？

癡呆老人賤賣房子,，購房人是騙子？癡呆老人賤賣房子,，老李今年81歲,，房子位于長沙市中心，80多平方米,，早年花13萬多買下的,，后來升值到近60萬，卻在2012年被他以29萬的低價賣出,。兒子李俊帶父親到醫(yī)院做檢查,，老人被診斷出患了老年性癡呆。之后,，法院委托司法鑒定中心做出鑒定，確定老人目前有限制民事行為能力,，不宜再做出與他智力不符的決定,。

長沙城區(qū)80多平方米的房子，被八旬老人以29萬的低價出售,，急得兒子打官司討回,。因為老人被診斷患了老年性癡呆，他兒子認(rèn)為簽訂的合同無效,，應(yīng)予以撤銷,。近日，長沙市芙蓉區(qū)人民法院公布了該起案件,，因購房合同顯失公平,，法院依法撤銷了該合同,。

癡呆老人賣房子 合同效力引質(zhì)疑

老李今年81歲，房子位于長沙市中心,，80多平方米,，早年花13萬多買下的，后來升值到近60萬,，卻在2012年被他以29萬的低價賣出,。2013年6月，兒子李俊得知此事后,，請假從上?；氐介L沙家中，卻發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證已經(jīng)不見了,。

“房子已過戶到他人名下,，但房款只拿到了10萬元?！?013年8月,，李俊將房屋買方張林告上法庭，想要回房子,。期間,，李俊還帶父親到醫(yī)院做檢查，老人被診斷出患了老年性癡呆,。之后,，法院委托司法鑒定中心做出鑒定，確定老人目前有限制民事行為能力,，不宜再做出與他智力不符的決定,。

當(dāng)合同雙方或一方的意思表示不真實或有瑕疵時，可以通過撤銷權(quán)的行使來撤銷該合同,，但為了防止一方濫用權(quán)利,，我國法律明確規(guī)定了撤銷合同的具體情形以及撤銷權(quán)的行使。不過現(xiàn)實生活中交易雙方或許會擔(dān)心撤銷合同后對己不利,，而選擇履行這樣的合同,，若他們了解撤銷合同的有關(guān)內(nèi)容后或許就不會瞻前顧后了。（中國青年網(wǎng)）

一,、可撤銷合同的情形

因法院委托司法鑒定中心做出鑒定,，確定老人目前有限制民事行為能力，不宜再做出與他智力不符的決定,，所以,，該合同被認(rèn)為屬于顯示公平的情形，可予以撤銷,。但是,，申請撤銷合同也要該合同是可以撤銷的合同,，可撤銷合同的情形具體為：

第一、因重大誤解訂立的合同

重大誤解是指行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì),、對方當(dāng)事人,、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量,、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認(rèn)識,，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的行為,。重大誤解訂立的合同構(gòu)成要件為：

1,、必須對合同主要內(nèi)容發(fā)生了重大誤解。如果僅僅對合同的非主要條款發(fā)生誤解,，并且不影響合同的目的及雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)則不構(gòu)成重大誤解,。

2、行為人因為誤解作出了意思表示,。即行為人的誤解與其意思表示之間具有因果關(guān)系,。

3、誤解是由行為人自己的過錯造成的,，主觀上并非故意,。

第二、因顯失公平訂立的合同

顯失公平,，是指一方在緊迫或缺乏經(jīng)驗的情況下而訂立的如果履行對其有重大不利的合同,。顯失公平訂立的合同構(gòu)成要件為：

1、合同的履行對一方當(dāng)事人有重大不利或明顯不公平,，主要表現(xiàn)在一方要承擔(dān)更多的義務(wù)而享受極少的權(quán)利,，或者在經(jīng)濟(jì)利益上要遭受重大損失。而另一方則以較少的代價獲得較大的利益,，承擔(dān)極少的義務(wù)而獲得更多的權(quán)利,。

2、一方獲得的利益超過了法律所允許的限度,。

3,、受損失的一方是在輕率、缺乏經(jīng)驗或緊迫的情況下實施的民事行為,。

第三,、因欺詐訂立的合同

欺詐,，是指一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況,，或者故意隱瞞虛假情況，誘使對方作出錯誤意思表示的行為,。欺詐訂立的合同構(gòu)成要件為：

1,、必須有欺詐的故意,，即行為人明知自己告知對方的情況是虛假的，且會使對方陷入錯誤意思表示,，而希望或者放任這種結(jié)果發(fā)生的心理態(tài)度,。

2、必須實施了欺詐的行為,，即行為人將其欺詐故意表示于外部的行為,，且受欺詐人因欺詐而陷入錯誤，并基于錯誤而為意思表示,。

第四,、因脅迫訂立的合同

脅迫，是指因他人的威脅和強(qiáng)迫而陷入恐懼作出的不真實意思表示的行為,。脅迫訂立的合同構(gòu)成要件為：

首先,，須脅迫人有脅迫的行為與脅迫的故意。其次,，脅迫的本質(zhì)在于對表意人的自由意思加以干涉,。最后，須相對人受脅迫而陷入恐懼狀態(tài),，且須相對人受脅迫而為意思表示,，即表意人陷入恐懼或無法反抗的境地，與意思表示之間有因果關(guān)系,。

第五,、因乘人之危訂立的合同

乘人之危，是指行為人利用對方當(dāng)事人的急迫需要或危難處境,，迫使其作出違背本意而接受于其非常不利的條件的意思表示,。乘人之危訂立的合同構(gòu)成要件為：

1、須有表意人在客觀上正處于急迫需要或緊急危難的境地,。

2,、須有行為人乘人之危的故意，即相對人明知表意人正處于急迫需要或緊急危難的境地,，卻故意加以利用,，使表意人因此而被迫作出對行為人有利的意思表示。

3,、須有相對人實施了足以使表意人為意思表示的行為且須相對人的行為與表意人的意思表示之間有因果關(guān)系,。最后表意人因其意思表示而蒙受重大不利。

二,、怎么申請撤銷合同

撤銷權(quán)的行使須由享有撤銷權(quán)的當(dāng)事人向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提起撤銷權(quán)之訴,，而不能單方面直接向?qū)Ψ叫惺埂８鶕?jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，合同撤銷權(quán)的行使,，必須由享有撤銷權(quán)主體資格的人以自己的名義向人民法院或仲裁機(jī)關(guān)提起請求,，由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法立案、審理并作出撤銷合同的裁判,。

需要注意的是,，根據(jù)《合同法解釋（一）》第八條規(guī)定，該撤銷權(quán)行使的期間是個除斥期間,、不變期間,，不發(fā)生任何中止、中斷或者延長的后果,。但是,，《合同法》與《民法通則》在撤銷權(quán)行使的起算點上是有所出入的。根據(jù)《合同法》第55條的規(guī)定,，合同撤銷權(quán)的行使期間為1年,，其起算點是自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起計算。而根據(jù)《民法意見》第73條第2款的規(guī)定,，可變更,、可撤銷的民事行為，自行為成立時起超過一年當(dāng)事人才請求變更或撤銷的,，人民法院不予保護(hù),。

三、撤銷合同的后果

根據(jù)《合同法》第56條規(guī)定,，撤銷權(quán)人行使合同撤銷權(quán)后,，被撤銷的合同自始沒有法律約束力，處于無效狀態(tài),。需要注意的是,，合同被撤銷后并不是不產(chǎn)生任何法律后果。根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定,，合同被撤銷后,，當(dāng)事人也要承擔(dān)返還財產(chǎn)、折價補(bǔ)償,、賠償損失的民事責(zé)任,。這也是合同被確認(rèn)無效或者合同被撤銷后的共同處理原則。具體為：

第一,、返還財產(chǎn)

適用于已經(jīng)履行的合同,，是指因該合同交付了財產(chǎn)的當(dāng)事人對已交付給對方的財產(chǎn)享有返還請求權(quán)，而已經(jīng)接受財產(chǎn)的當(dāng)事人則負(fù)有返還財產(chǎn)的義務(wù),。因該合同取得的財產(chǎn),，包括所交付的財產(chǎn)及其孳息和所支付的費用。

第二、折價補(bǔ)償

指當(dāng)事人對應(yīng)當(dāng)返還而不能返還或者沒有必要返還的財產(chǎn),，予以折價補(bǔ)償。不能返還,，包括事實上不能返還和法律上不能返還兩種情況,。事實上不能返還，是指屬于無形財產(chǎn)的專有技術(shù),、信息資料等,，即使返還也已失去其原有的價值；法律上不能返還,，是指財產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給善意第三人,，善意第三人對該財產(chǎn)已取得所有權(quán)。沒有必要返還,，主要是指當(dāng)事人相互協(xié)商,，認(rèn)為不采用返還財產(chǎn)的方式對雙方都有利，因而不必要返還,。

第三,、賠償損失

指有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因合同無效或者被撤銷所遭受的損失，雙方都有過錯的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。合同被撤銷后，因該合同取得財產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還,，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償,。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

撤銷合同需要符合法定情形,，權(quán)利人還須依法行使權(quán)利。如果本來可撤銷合同只是效力有瑕疵的合同,，權(quán)利人最好可以通過一些補(bǔ)救措施來使合同歸于合法有效,。畢竟撤銷權(quán)是形成權(quán)，申請撤銷合同需要遵照法定程序,，要求享有撤銷權(quán)的當(dāng)事人向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提起撤銷權(quán)之訴,，當(dāng)事人需花費人力物力向法院申請行使撤銷權(quán)。所以,，如果不涉及欺詐等因素的話還是應(yīng)該慎重考慮是否申請撤銷合同,，以免得不償失。